房訊網訊 自2021年下半年以來，房地產行業面臨了嚴峻的市場形勢，房企投資拿地意愿謹慎，購房者觀望情緒濃厚。然而作為行業細分領域的商辦寫字樓市場，卻在去年表現“一枝獨秀”。得益于以互聯網企業為代表的強勁需求支撐，原本處于下行周期的中國寫字樓市場在2021年實現了完美收官。
在疫情防控和經濟社會發展科學統籌下，國民經濟的穩定增長為中國寫字樓市場的復蘇奠定了堅實的基礎，而凈吸納量的“高光”表現為寫字樓市場的復蘇增添了亮色。世邦魏理仕數據顯示，2021年國內寫字樓市場呈現強勁反彈，18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創歷史新高。
具體城市來看，北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米。在北京，寫字樓市場全年凈吸納量創歷史新高達109.4萬平方米，空置率回歸均衡。上海寫字樓凈吸納量近130萬平方米，租金在止跌的同時，出現了五年來首次回升。而空置率在四大一線城市中一直高居不下的深圳，也在2021年得到改善，全年凈吸納量首次破百萬平方米，反超新增供應彰顯了市場的活力與韌性。
“高光”的數據預示了寫字樓市場本輪下行周期的筑底企穩，然而在2022年，宏觀經濟增速放緩、疫情的多點爆發、規模化的新增供應以及強勢需求的持續存疑等多重因素影響下，寫字樓市場能否再次畫出亮眼的反彈曲線，仍然存在著很大的不確定性。
宏觀經濟的持續穩定是寫字樓需求持續釋放的前提。CBRE近日發布市場展望報告指出，2022年國內寫字樓租賃市場所面臨的宏觀環境喜憂參半，“憂”的便是經濟增速回歸常態化，以及此前快速成長的在線教育、在線游戲等行業的強化監管在短期內影響相關企業擴張意愿，因此該機構預計2022年全國寫字樓凈吸納量同比將放緩，較2021年的峰值回落17%。
數據來源：世邦魏理仕研究部
而從疫情的影響來看，今年初在國內“卷土重來”的疫情呈現了多點爆發的態勢，尤其是深圳、上海等重點城市也受到了疫情的較嚴重沖擊，在給人們生活、工作帶來不便的同時，也會影響到企業的信心，阻斷寫字樓租賃需求的持續釋放。
規模化的供應則給市場帶來巨大的存量和去化壓力。據國家統計局數據，今年前兩個月全國辦公樓待售面積高達3900萬平方米，同比增長3.4%。雖然據房訊觀察寫字樓市場供應高峰期已接近尾聲，但“尾聲”并不等于“結束”，今年國內重點城市仍有大量的新增供應將入市。來自CBRE的數據顯示，全國18個主要城市計劃交付的寫字樓體量約950萬平方米，其中上海、深圳都將有超過100萬平方米的供應量，北京、廣州的新增也會近百萬平。
此外，去年部分行業尤其是TMT的強勢需求是否可持續仍未能可知。從去年數據分析來看，互聯網企業的吸納量在多個城市的需求中占據了“半壁江山”，而隨著對行業反壟斷、抑制資本的強監管政策相繼出臺，預計今年來自互聯網企業的需求將出現銳減。
戴德梁行近日發布的一季度市場研報也反映出了這一趨勢。一季度北京寫字樓市場整體市場凈吸納量為18.5萬平方米，租賃成交雖高于去年同期水平，但環比去年四季度有所放緩。而在上海，一季度凈吸納量約22萬平方米，少于去年同期；深圳則受到季節性因素及疫情防控影響，市場活躍度同樣出現回落。
與此同時，在北京，領跑市場需求的已變為內資證券、資管類企業，科技互聯網企業占比則出現了下滑，其中高科技、生物醫藥和專業服務業，分別占所有行業總成交面積的32.0%、10.6%和8.7%。
未來三個季度，寫字樓市場能否再度逆轉，延續去年的“高光”表現，仍有待市場的觀察。但是面對市場企穩恢復過程中的“倒春寒”，建議從業者應該拿出更積極的態度去應對。一方面順應行業趨勢提升產品力，通過科技應用打造低碳綠色的智慧化樓宇建筑，另一方面提升運營能力，不斷調整優化租戶結構，關注高成長的科技、生命科學等行業，同時構建樓內良好的產業發展生態，以優質的運管提升產品的吸引力。
來源：房訊網
編輯：wangdc
