4月13日，植信投資研究院召開線上發布會并發布《冬天已去，春天來了嗎？——2021年房地產市場回顧與2022年展望》研究報告，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平及房地產研究團隊進行解讀。
報告指出，2021年，對中國房地產市場而言是困難的一年，全年房地產投資增速創多年新低。展望2022年，預計房地產市場可能呈現先抑后穩的態勢，房地產投資增速可能先走負后轉正，波動中小幅下降。
報告顯示，與2021年房地產投資先揚后抑相反，2022年房地產投資在前期將延續低迷態勢，但在房地產市場調控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產市場景氣度有望逐步企穩回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地產投資增速小幅放緩至3.5%。
植信投資研究院認為，2022年，房地產政策明確“穩地價、穩房價、穩預期”目標，突出“因城施策”。在穩增長的政策大背景下，主基調偏暖。為穩定樓市預期，短期不具備擴大房地產稅試點改革的條件。為更好滿足購房者的合理住房需求，住房金融總體上將進一步回暖，居民房貸利率將小幅下調，個人按揭貸款增速有望回升；公積金和首付比例等政策可能會進一步松動，以釋放合理的購房需求。地方政府也將積極發力，落實穩樓市的舉措。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，年初以來包括鄭州、秦皇島、哈爾濱、福州等40個城市放松或廢除限購、限售等政策，支持樓市良性循環和健康發展。
銷售方面，房地產市場銷售可能先抑后穩。2022年初房地產市場景氣度仍在慣性下降，主因是全國諸多地區房產銷售仍舊受制于2021年地方政府監管政策偏緊以及短期房價預期看空等因素所致。到三季度則可能逐步企穩。雖然可能與傳統“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環境將可能明顯回暖。
同時，受供求關系帶來的銷售波動影響，全年房價漲幅可能在大部分時間內面臨下行態勢。房價在上半年總體表現疲軟，走勢將延續分化，僅部分一線和重點二線城市房價可能保持堅挺，三、四線城市商品房去化壓力較大，樓市相對冷清。結合過去類似周期的房價表現，預計本輪房價的拐點大致在2022年三季度，庫存偏低的大城市房價在下半年存在一定上行壓力。
報告提到，房地產開發商債務風險仍值得關注。房地產行業的主要風險聚集于房地產開發企業，主要包括三大風險：一是經營風險；二是流動性風險；三是債務風險。
植信投資研究院指出，2022年房企將在一季度、三季度迎來償債高峰。其中一季度、三季度重點房企信用債、海外債合計到期規模分別約為1835億元、2072億元。
土地市場方面，報告指出，2022年土地市場可能仍然面臨偏冷的局面，土地購置費可能連續兩年負增長。當前房企償債壓力不小，現金流持續偏緊，銷售端溢價空間較小，特別是民營房企難有機會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍需較長的過程。地方土拍規則可能松動，有利于增加土地供應，激活土地市場活力。除了一線城市土地市場保持一定熱度之外，部分重點二線城市土地市場也有望逐步回暖，全國范圍內土地市場的差異性將進一步體現，三、四線城市土地市場可能維持相對冷清的局面。
植信投資研究院認為，當前國內房地產市場處于下行筑底階段，房地產投資增速放緩不利于宏觀經濟實現穩增長，也影響著地方政府土地財政收入。2022年初金融委會議提出，“關于房地產企業，要及時研究和提出有利有效的防范化解風險應對方案”。2022年房地產市場能否實現良性循環和健康發展的關鍵，是房企流動性風險和債務違約風險能否有效緩釋。
針對當前房地產市場存在的問題與風險，植信投資研究院建議維穩政策可依照“改善購房者預期—釋放合理購房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供給”的方向和路徑，精準施策；在堅持“房住不炒”的基礎上，突出“因城施策”。
對此，植信投資研究院提出四大類共十五條建議：
第一類，切實因城施策，改善住房需求，扭轉悲觀預期。建議提供穩定的信貸支持，增加公積金貸款額度，滿足首次購房家庭貸款需求；加大供給側結構支持力度，下調庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例；對一線和重點二線城市違規購房行為保持高壓監管政策；大力發展住房租賃市場，加大保障性租賃住房金融支持；擺正房地產行業在國民經濟中的地位，金融政策應對房企進行公允評估。
第二類，創造寬松的金融環境，緩釋房企現金流和債務壓力，穩妥化解債務風險。建議商業銀行應加快按揭貸、開發貸審批和發放速度，以滿足房企合理資金需求；開發貸實施定向寬松調整，穩妥有序增加并購貸款；嚴禁商業銀行及金融機構隨意停貸、抽貸；對資質優良的房企增加直接金融支持；放松預售資金監管標準；加大房地產建設“后半段”的金融支持力度。
第三類，盤活土地市場，放松土拍規則，增加土地供給。建議盤活存量建設用地，推動存量商業用地轉住宅用地；各城市酌情對現行土拍規則中較為嚴苛的條款做出適當調整，降低參拍門檻；將土地限價的側重點向“招拍掛”價格管理傾斜。
第四類，綜合考量和積極構建房地產市場風險監測體系。建議建立因地制宜、動態調整的房地產金融風險監測體系。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
