前段時間，參加一場北京商辦市場大宗交易研討會，聽五大行的專家分享了北京商辦大宗交易情況。無一例外，都是動輒五六十億甚至上百億的大單，并且85%都是投資型客戶。某專家現場發言時表示，希望看到更多的三四十億中型投資大單出現。
其實，筆者更希望知道3億以下的寫字樓和產業園市場情況，私下與幾個與會者交流，也是本著這個目的和意圖而來。
畢竟，動輒數十億上百億的大單，北京每年的宗數不過兩位數而已，更多的交易反倒是售價3億以下的寫字樓和產業園，以企業自用為主，整層寫字樓、5000平以下的企業獨棟，北京每年成交預估在數百甚至上千宗，它們才是商辦和產業地產市場當之無愧的主流。
想在商辦和產業地產行業長期發展，了解3億以下的寫字樓和產業園市場情況至關重要。當然，這一市場確實非常復雜，很多成交保密、不公布，五大行也很難監控得到。
然而，一切事情總有經驗和規律可循。在此，筆者整理了3億以下的寫字樓和產業園市場的五大類客戶，與諸位交流溝通，僅供參考。
第1類：央企國企的孫子輩公司
在中國，央企國企的實力眾所周知。其母公司和子公司早已擁有大體量的辦公樓，除了非首都功能疏解之外，他們很難再有選址需求。然而，歷經多年的發展，央企國企的孫子輩公司甚至更低級別的公司何止成千上萬，他們迫切需要相對獨立的辦公場地。當然，央企國企的某些部門擴張之后也有了獨立辦公的需求。售價3億以下的整層寫字樓、5000平以下的企業獨棟，正是他們的理想之選。
位于南四環的中關村豐臺科技園，大力發展總部經濟，已經形成了央企國企孫子輩公司相對成熟、相對集中的總部聚集地，比如中鐵系、中車系、中化系等。
隨著新興商圈的發展以及產業禁限目錄的正式公布，位于五環外的大興新城、新首鋼、城市副中心逐漸成為央企國企孫子輩公司的選址新去向，也涌現了很多不錯的銷售型商辦和產業園項目，比如大興新城的金地威新國際中心、興創總部公園、大興狼垡集建地項目，首鋼商圈的新首鋼東南區項目、中海·金海匯，城市副中心的北京國際財富中心、財富港等。
第2類：外省市行業龍頭進京企業
把營銷總部搬到北京去，是所有外省市行業龍頭企業的一致夢想。畢竟，搬到帝都后，戰略布局和格局視野就會更上一層樓、再上新臺階，這絕非偏安一個省市所能比的。
外省市行業龍頭企業的北京總部，不僅承擔著公司營銷戰略布局的功能，更承擔著各種圈層社交接待的功能。在如此的功能需求下，相對控制成本，選擇一個倍兒有面子、有形象的辦公場所，至關重要。
外省市行業龍頭企業北京總部大多喜歡選址京港澳、大廣、京藏等高速路沿線的新興商圈，豐臺科技園、大興新城、昌平新城的寫字樓和產業園項目，就有很多此類型公司，并且他們更傾向于整棟或整層購買。
究其根源，原因有二。其一，這些地方的外聯性交通好，駕車進出京非常便捷，非常符合該類型企業需要多頻次進出京的需求。其二，與北京核心區商圈相比，新興商圈的寫字樓或企業獨棟售價相對低，并且屬于新建項目，兼顧了該類型企業良好形象和相對低成本的需求。
第3類：有實力的村鎮集體制企業
提起村鎮集體所有制企業，很多人或許不以為然，在潛意識內總是認為：一個村鎮企業，能有多大的實力。
其實，大錯特錯！北京的某些村鎮集體所有制企業，實力讓很多知名企業都望塵莫及。北京的城中村拆遷、城中村改造，成就了大批的村鎮集體所有制企業。比如毗鄰北京CBD的朝陽區高碑店村，每年的年收入據說高達30億元。在北京，這樣的村鎮還有很多。
除了拆遷和改造的紅利，“集體建設用地”試點開發，再一次給北京的村鎮集體所有制企業提供了機遇。
手握數億資金的村鎮集體所有制企業，大多只是存放在銀行，并沒有太多的理財渠道。某些寫字樓和產業園的投資回報率能夠略高于銀行利率，并且擁有可預見的升值潛力，必將是這些村鎮集體所有制企業“一層/一棟養三代”的投資之選。
據了解，金融街融悅中心2020年成交的兩個企業獨棟、E_ZIKOO智慧谷2021年成交的幾個企業獨棟，就是該類型客戶。
第4類：中小型投資機構
這類中小型投資機構大多靠早期投資住宅發家，住宅投資受限之后，逐漸轉戰寫字樓、商鋪和企業獨棟。
他們有一定的資金累積，具有極其敏銳的實戰投資經驗和市場眼光，又非常務實，往往著眼核心商圈購置不動產物業，靠收取租金和物業升值獲利。與大型金融機構整棟購買寫字樓相比，中小型投資機構在核心商圈只是購買半層、一層或者幾層寫字樓，或者購買一兩個商鋪、企業獨棟。
然而，由于核心商圈銷售型的商辦項目越來越少，即使出現特例也是超大單交易，完全沒有中小型投資機構的機會。而新興商圈的銷售型商辦和產業園項目，投資回報率相對較低，中小型投資機構對此并無多大興趣。只有新興商圈核心區的企業獨棟項目，憑借其稀缺性帶來的穩定持久回報，引起中小型投資機構的重點關注。比如城市副中心運河商務區核心的北京國際財富中心、財富港，首鋼商圈的新首鋼東南區項目、中海?金海匯等項目。
第5類：小巨人和未來的小巨人企業
“小巨人”企業是專精特新中小企業中的佼佼者，是專注于細分市場，創新能力強、市場占有率高、掌握關鍵核心技術、質量效益優的排頭兵企業。截至目前，我國“小巨人”企業已達4762家。2022年，全國計劃再培育國家級“小巨人”企業3000家以上。在北京，經信局已公布了兩批“小巨人”企業名單，第一批285家，第二批751家，共計1036家。
小巨人企業培育條件有多個，其中之一是，企業上年度產品銷售收入在3000萬元-2億元人民幣，且前三年產品年銷售收入或凈利潤的平均增長率達到20%以上。也就是說，小巨人企業普遍擁有一定的資金實力和發展前景。
再小的企業，都有一個總部夢，都希望擁有自己的總部樓，何況是有一定實力和發展前景的小巨人企業。與航母級企業總部相比，小巨人企業和未來的小巨人企業所需辦公面積適中，整層寫字樓或企業獨棟剛好。
目前，該類型企業選址主要集中在中關村科學城的北清路、上地等區域。城市副中心、首鋼商圈、大興新城的企業獨棟和寫字樓項目也逐漸點狀開花，隨著小巨人企業的逐年增多，北京3億以下的寫字樓和產業園將更加成為市場洪流。
來源：商辦地產觀察
編輯：wangdc
