眾所周知，北京總部經濟規模居全國首列，空間集聚特征明顯。CBD是跨國公司總部，中關村是科技公司總部，東二環是國企央企總部，金融街是金融公司總部。
當然，以上所列只是傳統總部集聚區。如今，隨著北京城市格局的變遷，新總部選址正在潛移默化的發生著轉變。其中，最突出的就是：長安街延長線東、西兩端，逐漸成為新總部的最愛。
究其原因，和新總部選址考量三大因素密不可分。
新總部選址考量之一：搶灘新高地 戰略布局
總部選址，就是戰略布局，占領城市發展高地才是硬道理。那么，在北京，哪里才是城市發展的新高地呢？
顯而易見，在北京，東有副中心，西有新首鋼。
被譽為“神州第一街”的長安街，是北京極具傳奇榮光的城市軸線，不僅有中國明清兩代的皇家宮殿“紫禁城”，20世紀末21世紀初更誕生了北京三大傳統商圈中的兩大商圈——CBD、金融街。如今，長安街延長線東首的副中心與長安街延長線西首的新首鋼遙相呼應，共同延承金軸長安街的傳奇榮光，成就北京城市發展中當之無愧的新高地。
北京城市副中心是千年大計、國家大事，將與雄安新區共同形成北京新的兩翼，其戰略意義已經到了前所未有的高度。作為副中心先行示范區的運河商務區更是引領潮頭，規劃面積17.48平方公里，位踞副中心核心地段，傳承千年大運河文脈，盡享五河交匯生態寶地，乘風北京自貿區，發展圖景將比肩上海陸家嘴、紐約曼哈頓等世界級灣區CBD。
新首鋼，全稱“新首鋼高端產業綜合服務區”，2017年獲正式批復，總占地面積8.63平方公里，是北京城六區唯一大規模集中連片待開發區域、目前世界上最大的城市更新區域，將打造新時代首都城市復興新地標。乘風冬奧會、服貿會，這里已然成為國際交流的新高地、對外展示的新窗口，即將成為比肩CBD、金融街和中關村的超級商圈。
在北京，錯過了CBD，錯過了金融街，錯過了中關村，不能再錯過副中心和新首鋼。
新總部選址考量之二：掌控優資產 持久運營
每一個總部型企業，都希望擁有屬于自己的優質不動產，這是展現總部企業形象的需要，更是持久運營發展的需要。新總部選址，正是對優質商務不動產的甄選和擁有。
企業界有一句玩笑話：多少上市公司，最終不如總部一棟樓。這也是總部型企業愛買樓的重要原因，既能實現保值增值，而且不動產更方便抵押做融資，萬一企業經營不當，還能賣辦公樓迅速回血。要知道，寫字樓號稱“企業的定海神針”、“企業的保命丸”、“垂直的印鈔機”，是銀行體系、資本市場都非常看重的優質資產。
或許有人要問，北京新建的寫字樓和產業園有很多。既然是購買不動產，為什么新總部選址最愛東、西長安街？為什么不選其他區域更低價格的辦公樓宇？
答案是：東、西長安街的辦公樓宇更具性價比，更加保值升值，是地地道道的優質不動產。
我不否認北京CBD、金融街、中關村等傳統商圈里辦公樓宇的優質不動產特性，然而，這些區域里的辦公樓宇幾乎都是只租不售。新總部企業想在這里擁有自己的不動產，難于上青天。
我也不否認，除了長安街東、西沿線之外，其他區域也有很多品質卓越的銷售型辦公樓宇，并且價格也不高。然而，與東、西長安街的辦公樓宇相比，無論是企業形象，還是保值增值特性，都不在一個等量級，很難同日而語。
用傳統商務區寫字樓10年左右的租金，在東、西長安街沿線擁有屬于自己的優質不動產，保障企業持久運營發展，當是新總部的不二之選。
新總部選址考量之三：響應禁限令 轉型升級
2022年2月14日，《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2021版）》正式發布。在產業禁限目錄中，與商辦地產領域相關的政策導向主要有兩條。
第一，東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目；
第二，在全北京，禁止京外央企總部新遷入；在首都功能核心區和城四區，嚴控新設立或新遷入市屬國企總部，嚴控市屬國企新設立子公司、分公司（實施重組的企業除外）。
在這兩條政策導向指引下，我們來分析一下新總部選址的趨向。
首先，要選擇新建寫字樓，只能把眼光放到五環路之外（南邊是四環之外）。五環之外，當然只有長安街東、西延長線更契合總部高端形象。
其次，在總部選址限制層面，也并非像傳言的那樣全部限死。
針對“央企總部”：只是禁止京外央企總部新遷入，京內央企總部及其子公司、分公司選址并未任何限制；
針對“市屬國企總部”：只是嚴控市屬國企新設立或新遷入城六區，這是否意味著，只要不是新設立或新遷入，城六區的市屬國企總部可以通過地址變更，完成辦公場所升級。
針對“民企總部”：沒有任何限制。
因此，新總部選址仍然大有可為。當然，為了響應“禁限令”政策，并搶灘優質新建寫字樓，絕大多數的新總部選址把眼光投向了五環之外（南邊為四環外），尤其是總部形象和保值升值兼得的長安街東、西延長線。
截止目前，在城市副中心運河商務區，中、農、工、建、郵儲等傳統金融機構齊聚，國企央企、跨國公司、行業龍頭區域總部紛紛入駐，“金融+總部”產業結構逐漸成型。在新首鋼高端產業綜合服務區，已落戶“體育+”“科技+”“文化+”企業100余家，并成功承辦冬奧會、服貿會、中國科幻大會等重大活動。
可以說，由于新總部的青睞，長安街東、西兩端區域正在發生著翻天覆地的變遷。
五大優質項目推薦
下面，甄選了五個銷售型的優質商辦項目，其中，兩個項目位于城市副中心運河商務區，三個項目位于新首鋼版塊，以供新總部選址之需。
北京國際財富中心
項目坐落于長安街東首、城市副中心運河商務區核心，一線毗鄰大運河，由富華國際集團開發運營，占地面積近20萬平米的低密生態園區，容積率僅0.56，有機布置十五席藏品級企業獨棟及一棟大型會議中心，采用新中式建筑風格，單棟建筑面積2400-5000㎡，開啟5A景區里的獨棟辦公時代。
財富港
項目坐落于城市副中心運河商務區，位踞五河交匯之處，占地面積約10萬平米，容積率0.91，規劃打造13席商務獨棟、1座高階商業mall，從單棟約3200平米到組團約80000平米，可實現“獨棟/雙棟/四棟購買”等靈活組合，充分滿足企業的個性化需求，傾力打造中國版生態辦公總部。
中海時代廣場
項目坐落于長安街西首，與新首鋼冬奧主場館一路之隔，四軌交匯，21萬平米商務綜合體，三棟近百米高超5A甲級寫字樓，恪守綠建三星至高標準，每棟辦公面積近5萬平米，整層約2700平米，創新雙層挑高室內空中花園、行政衛生間等生態人文空間。項目與金安中海財富中心“京西之門”比肩而立，共鑄京西新總部旗艦地標。
中海·金海匯
項目地處長安街西首、首鋼園東南片區，三線地鐵環伺，由8席企業獨棟圍合而成，鑄就西長安街封藏級商務不動產。每棟均地下一層、地上四層，建筑面積約3000平米，層高約4.2-6米，并設置屋頂花園、超大下沉廣場等，可以一站式滿足企業辦公、商業展示、商務社交等多重功能需求。
新首鋼東南區項目
該項目即將面市，案名待定，位踞11號線衙門口西站（建設中）地鐵上蓋，由首鋼基金、新加坡金鷹集團聯合開發，特邀SOM、Gensler、Aedas三家國際大師設計團隊，總建筑面積約44萬平米，規劃建設國際甲級寫字樓、濱河企業獨棟及體驗式商業中心，是當之無愧的大師級、標桿性、定制化企業總部集群。
來源：商辦地產觀察
編輯：wangdc
