地方樓市松綁暖風頻吹，似乎開始融化“冰封”的土地市場，土地財政收入跌幅有所縮窄。
財政部最新數據顯示，今年前5個月，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入（下稱“土地出讓收入”）18613億元，比去年同期減少7510億元，同比下降28.7%。不過5月份土地出讓收入跌幅（-24%）較4月縮窄了13.9個百分點。
多位地方財政人士告訴第一財經，房地產行業持續低迷造成土地出讓收入銳減，土地出讓收入是城市基礎設施建設等支出重要資金來源，收入銳減造成地方可用財力明顯減少，財政收支矛盾加劇。預計今年當地難以完成年初土地預算收入目標，需要調整預算。
土地出讓收入連跌11個月
1998年中國住房市場化改革啟動后，地方政府開始更加注重通過賣地獲取財政收入，以推動城市建設和地方經濟社會發展，土地出讓收入總體保持較快增長。官方數據顯示，土地出讓收入已從1998年的507億元增至2021年的87051億元。
受經濟下行等影響，地方一般公共預算收入增長乏力，但剛性支出壓力不減反增，地方愈加依賴土地出讓收入。財政部數據顯示，2021年土地出讓收入占地方一般公共預算收入比重高達78%。這也使得土地出讓收入下滑備受市場關注。
土地出讓收入受當前宏觀經濟環境、土地出讓市場等影響，有明顯的波動。這一輪土地出讓收入下滑始于去年7月，這主要受去年上半年樓市調控收緊，房企資金緊張等影響。而隨著樓市調控放松，尤其是今年以來越來越多的地方在堅持“房住不炒”的原則下，通過放松限購、限貸、限售、限價、信貸政策、公積金支持、購房補貼、二手房交易稅費、落戶門檻等舉措，來給樓市松綁。
粵開證券首席經濟學家羅志恒告訴第一財經，5月份土地出讓收入跌幅明顯縮窄，顯示近期中央和地方一系列放松調控的舉措下，房地產出現一定的修復，帶動土地出讓收入低位回升。
東方金誠首席宏觀分析師王青告訴第一財經，5月土地出讓收入同比降幅收窄，或與去年同期土地出讓收入偏低有關。另外，當前部分重點城市實施集中供地，也會造成月度土地出讓收入易于出現波動。這樣來看，5月同比降幅收窄，是否意味著土地出讓收入已筑底回升，還需進一步觀察。
“考慮到上年6月土地出讓基數大幅走高（同比驟升至18.1%），以及近期土地市場走勢，不排除今年6月土地出讓收入同比降幅再度擴大的可能。”王青說。
由于房企簽訂土地出讓合同價款到實際將資金繳入國庫需要一段時間，因此上述財政部公布的土地出讓收入有一定滯后性。王青認為，5月土地出讓收入更多反映的是一季度土地成交價款情況。
遼寧大學地方財政研究院院長王振宇對第一財經表示，近期土地財政不景氣，是多重因素長期作用的反映。前期的房地產管制收縮效應難以短期復蘇，近期部分地區樓市松綁政策傳遞到市場端還有時滯問題，房地產投資者、購買者大都處于“觀望”狀態。今年以來疫情多點散發也會影響一些地方土地出讓活動。近些年地方政府不少優質地塊已經出售，長期來看土地財政邊際效應降低。
王青認為，今年以來各地樓市松綁政策頻出，特別是5月房貸利率“雙降”，對推動樓市回暖有一定積極意義。6月中旬以來，30個大中城市新房成交數據出現改善跡象。但房地產市場的反應順序通常是樓市成交回暖，房價止跌，接下來傳導到投資端，最后是土地市場改善。這樣來看，近期樓市政策利好最早也要到三季度晚些時候才能實質性傳導至土地出讓收入指標。
羅志恒表示，當前地產銷售尚未完成筑底，2022年1~5月商品房銷售面積和銷售額同比分別下降23.6%和31.5%，延續2021年7月以來的負增長態勢。加之現金流緊張，房企拿地意愿仍不強，后續土地出讓收入反彈的速度可能偏慢。總體來看，今年以來土地出讓收入總體負增長，下半年將回暖，全年看大概率仍是負增長。
“我們判斷，今年土地出讓收入的同比降幅將在10%左右。2021年地方政府土地出讓金收入達8.7萬億元，創歷史新高，今年收入規模大概會在7.8萬億左右。這是2015年以來土地出讓收入首次出現年度負增長。”王青說。
地方財政收支平衡壓力大
除了地方土地出讓收入出現下滑，受退稅減稅降費、疫情等影響，今年前5個月地方一般公共預算收入也出現下滑（-8.9%）。
王青表示，今年穩增長對地方政府財政支出需求剛性增強，大規模退稅減稅降費又會導致一般財政收入增幅減緩，而土地出讓收入不升反降，且降幅偏大，會給地方政府財政收支帶來很大壓力。
“這種形勢下，一方面將倒逼財政體制改革，另一方面地方政府也可主動作為，積極應對土地市場低迷和土地財政下行的挑戰。”羅志恒說。
專家們普遍認為，中央財政加大對地方轉移支付力度，以支持地方落實退稅減稅降費政策和“保基本民生、保工資、保運轉”。事實上今年中央財政早已這樣做，具體包括今年中央對地方轉移支付規模逼近10萬億元，并罕見提前下達明年4000億元專項資金。
“建議地方政府加大力度盤活存量資產，千方百計擴大收入來源，壓縮非必要性支出。另外下半年可以考慮發行特別國債，適度上調目標財政赤字率。由于本輪疫情沖擊較大，超出年初預期，因此今年具備發行特別國債、調整預算方案的條件。”王青說。
羅志恒表示，地方政府需改善營商環境、推動當地產業轉型、持續吸引人口流入來優化稅基，進而提高財政的可持續性。未來地方政府比拼的不再是土地多寡和政策優惠程度，而是地方政府統籌治理的能力、筑巢引鳳的能力以及激活企業和高技能人口積極性的能力。
前述財政人士也認為，在收入端減少的同時，地方政府“六穩六保”等剛性支出需要只增不減，財政收支矛盾更加凸顯，這就要求地方政府一方面要進一步優化營商環境，堅持“放水養魚”“水多魚多”，培育涵養稅源。
該人士認為，另一方面這也倒逼地方進一步優化財政支出結構，全面深入實施預算績效管理，真正把有限的財政資金用在“刀刃”上，使得財政政策和資金真正落到實處、收到實效。
王振宇表示，解決土地出讓收入大幅下滑要標本兼治，綜合施策，當務之急要精準科學防疫，切實以經濟建設為中心，清理不合時宜的收縮性政策，穩政策、穩信心、穩預期。
“治本之策還是以落實國辦發20號文件為契機，推進省以下財政體制改革，從根本上解決基層財政土地、債務依賴的問題，加速地方稅系建設。”王振宇說。
近日，國務院辦公廳公布了《關于進一步推進省以下財政體制改革工作的指導意見》（即上述國辦發20號文），進一步理順省以下政府間財政關系，建立健全權責配置更為合理、收入劃分更加規范、財力分布相對均衡、基層保障更加有力的省以下財政體制。
羅志恒表示，通過進一步推動財稅體制改革，省級政府要發揮出轄區內統籌和均衡財政資源的作用。另外還要優化債務和支出結構，實事求是反映債務風險，提高支出效率。
來源：第一財經
編輯：wangdc
