高力國際近日發布北京第二季度辦公樓報告。本季度北京再次經歷了疫情襲擾，大量商務租賃活動受到影響。由于辦公樓租賃嚴重依賴線下帶看和商務談判，整體市場在二季度活躍度都大幅降低。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，二季度北京甲級寫字樓市場的凈吸納量為-8.3萬平方米，是繼2020年一季度后第一次出現負值。本季度市場無新增供應，受到市場租賃活動放緩、談判周期延長等因素影響，整體空置率小幅回升到16.4%，市場租金也小幅回調至338.6元每月每平米。
簡單的從數字角度來看，可能會直觀地認為疫情給市場帶來了非常大的負面影響。然而，高力國際認為疫情僅是左右市場走勢的因素之一，并非決定性因素。通過對市場數據、發展歷史、需求動態等不同方面的分析，高力國際希望為市場參與者理清復雜數據背后的故事，還原一個真實的市場發展現狀。
從政策層面來看，疫情防控對于整體市場的影響是暫時性的，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化。今年二季度的疫情防控已經是北京辦公樓租賃市場經歷的第三次疫情考驗，前兩次分別為2003年的非典時期和2020年新冠疫情爆發期。從前兩次的市場表現來看，受到疫情防控影響的季度，市場需求都出現了大幅放緩的現象，但當疫情防控結束后，市場需求都會出現報復性反彈。2003年非典時期，在二季度疫情防控結束后，三季度需求量環比增長超過3倍。2020年新冠疫情爆發時期，在一季度最嚴格的防控結束后，需求開始逐季恢復，并從2021年上半年開始出現大幅反彈，全年凈吸納量近120萬平方米。因此，當剛性需求被外界因素短期壓制后，一旦外界壓制因素消失，需求會出現快速反彈。由此可見，企業辦公需求長期存在，疫情只能影響企業租賃的節奏變化，在疫情逐步穩定后，之前所壓抑的市場需求將快速釋放。
從需求層面來看，頭部互聯網科技企業進入面積整合期，其影響將貫穿全年。高力國際在今年一季度發布會已經向市場進行了風險提示。一方面，市場參與者應避免慣性思維，去年的大幅去化并不意味著今年市場也一定會有大幅去化。去年下半年部分行業的政策調整和超預期的市場成交量，都在一定程度上限制了今年需求側的表現。另一方面，互聯網科技行業從年初開始進入快速調整期，加之去年超百萬平米的租賃成交，該行業今年的主旋律將會是以頭部互聯網大廠為主導的辦公空間整合，預計將持續影響2022年下半年的市場發展。
從數據層面來看，凈吸納量為負并不一定代表新增需求不足，也有可能是多種因素導致存量樓宇釋放大量面積所致。凈吸納量一方面受到需求側企業租賃去化的影響，另一方面也受到供給側存量樓宇租賃面積釋放的影響。本季度凈吸納量更直接受到后者的影響，即市場存量項目短期集中釋放空置面積所致。例如，中服地塊的兩個項目在本季度合計釋放出2.2萬平方米之前未進行市場化租賃的面積；燕莎區域的一棟甲級樓宇由于自身原因之前暫停對外租賃，本季度開始整棟對外租賃，向市場釋放面積約4萬平米；亞奧區域的一棟甲級樓宇由于某國企完成搬遷在二季度釋放出超過3.6萬平方米的面積。粗略計算，這些新增的存量項目空置面積就已經接近10萬平米, 同時這些新增面積并非疫情防控所致，但確實直接大幅增加了空置面積，進而降低了凈吸納量。當然，在市場成交足夠活躍時，這些空出的面積可能會被抵消，但本季度恰逢疫情防控，供需兩側對已租面積的影響此消彼長，供給側的影響就在一定程度上被放大了。因此，高力國際認為本季度的數據表現是疫情、市場和企業需求等不同因素共同作用的結果，企業的辦公需求長期存在，切勿忽略數據背后的成因，以免對后市發展帶來誤讀。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，自五月底疫情結束后，我們已經看到市場活躍度在逐步提升，三季度市場全面恢復可期。
宏觀經濟數據已經表明三季度經濟復蘇的確定性極高，寫字樓市場活躍度在疫情結束后出現提升，高力國際華北區董事總經理嚴區海預計，今年三季度將成為決定全年走勢的關鍵節點，但部分子市場將持續受到主力租戶行業面積整合的沖擊。同時，歷時四年的高供應時期已結束，市場已經進入3-4年的去化周期，需求側強度將決定未來市場走勢。嚴區海建議市場參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現的新變化，整體策略制定應至少放眼到未來三年的長周期。同時需要短期措施和長期策略相結合，積極應對新時期的市場變化。
需求側能夠持續放量一方面取決于疫情是否會出現反復，另一方面取決于北京經濟增長的強度和韌性。回顧過去五年，北京跨越GDP萬億門檻的速度正在不斷加快，從3萬億元到4萬億元僅用了3年時間。過去的五年是推動非首都功能疏解和騰籠換鳥發展新產業的五年，北京能實現這樣的發展速度和增長質量就更顯難得。高力國際認為金融和專業服務業是穩定北京寫字樓市場需求的基本盤，也是整個市場的穩定器。隨著新一代信息技術和醫藥健康產業步入快速發展軌道（2016年到2020年的復合增長率均達到13%），將會為北京辦公樓市場創造更強勁的新增需求來源。除了金融和專業服務業，互聯網科技等高新技術企業依然可以持續關注，但關注點可以放在互聯網細分賽道龍頭企業、致力于傳統產業信息化的企業、以及涉及芯片、集成電路、生物醫藥、新能源相關的高科技術企業。
來源：高力國際
編輯：wangdc
