房訊網訊 進入2022年，商業辦公市場包括寫字樓、產業園告別強勢復蘇需求，回歸常態、于底部空間趨穩求變。一季度受經濟形勢及部分重點行業監管趨嚴的影響，寫字樓、產業園市場租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持相對平穩趨勢。二季度由于重點城市受到了疫情反復和經濟增速放緩等超預期因素的沖擊，市場活動一度停滯，遭遇“倒春寒”，復蘇勢頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫字樓市場活躍度正在逐步恢復。
值得注意的是，上半年寫字樓行業在疫情防控和穩經濟方面均做出了重要的貢獻。作為防疫鏈條上的重要一環，寫字樓不僅在封控期間需要配合管理要求，在復工后常態化管理上同樣全面精準到位、創新防疫舉措，在防疫和復工上發揮了積極的作用。同時，不少商務樓宇響應政府要求號召為租戶減免租金，有效為企業紓困解難。
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱指出，由于上半年新一輪疫情反復因素的沖擊，商辦市場整體下滑明顯，經濟支撐走弱，市場需求銳減。當前商辦市場依舊處于供需僵持博弈階段，雖然疫情向好使得市場下半年需求預期回暖，但短期商辦市場庫存高企、行業利潤微薄的狀況仍然沒有改善。整體來看，商辦市場仍面臨弱現實、強預期的局面。在疫情穩定的基礎上，隨著下半年國民經濟企穩回升，以及穩經濟一攬子政策措施對企業的扶持，受壓制的需求將得到釋放，我們預計短期市場下行空間有限，對部分城市、部分區域、部分產品仍存謹慎看多的觀點。
銷售市場逆勢上揚 開發投資趨于理性
2022年上半年，國際形勢復雜演變以及新冠疫情在全國多地散發等超預期因素沖擊，給國民經濟帶來了較大影響；同時，疊加去年以來房地產融資環境收緊，整體行業進入深度調整，以及國家對超高層建筑的管控趨嚴，導致國內寫字樓大規模開發熱情消退，投資趨于謹慎、理性。
2022年1-6月，全國辦公樓開發投資額為2616億元，同比下降10.1%，較疫情最初爆發的2020年也有4%的降幅，是近5年同期數據的最低值，反映出企業開發投資意愿的低迷。
新開工面積今年上半年為1701萬平方米，與2021年同期相比大幅下降近三成。綜合近三年同期數據來看，自2020年以來，全國辦公樓新開工面積已經連續三年出現下滑，且下降幅度呈現擴大的趨勢，分別為12.6%、15%、29.8%。
而從影響市場即時供應的竣工面積來看，上半年同樣出現較大的降幅，同比下降30%至872萬平方米，這也是近五年來同期首次跌破1000萬平方米，為短期內市場的存量去化減輕了壓力。雖然上半年的竣工量減少一定程度上受到了疫情對工期的影響，但整體上全國辦公樓供應下降的趨勢已經可以確定。
劉凱表示，市場銷售方面，上半年在全國商品房銷售面積整體下滑的背景下，辦公樓銷售面積逆勢上揚，錄得1643萬平方米，同比增長15.8%。從2020年以來同期數據來看，銷售面積實現了連續上漲，已基本達到了疫情前2019年的水平，凸顯了需求端對寫字樓市場的長期信心。
租賃需求整體放緩 一線城市出現分化
2022年上半年，全國多地疫情出現反復，消費和生產活動受到不同程度的影響，經濟下行壓力加大。經濟放緩和疫情影響下，企業信心和運營以及業務開展都受到了短期影響，也給寫字樓租賃活動帶來了沖擊。整體來看，全國重點城市凈吸納量環比下滑，空置率上升，租金水平反彈回升的勢頭被阻斷，依舊在底部空間徘徊企穩，租戶有了更大的議價空間。
值得注意的是，一二季度寫字樓市場的表現其實是略有差異的。一季度，全國整體經濟開局保持平穩增長趨勢，國內生產總值同比增長4.8%，在此基礎上，雖然受在線教育、互聯網等重點需求行業強化監管的影響，寫字樓市場租賃需求有所弱化，結束了2021年以來的加速回暖，但依舊整體表現持穩，于常態化中穩步發展。
其中，一線城市出現分化。北京和上海表現穩定，北京寫字樓市場凈吸納量接近16萬平方米，保持了較強的市場需求；上海則錄得2019年以來單季度最高值，達到29.5萬平方米；廣州和深圳在一季度由于受到疫情影響，部分租賃活動停擺或延期，整體租賃需求表現低迷，空置率和租金承壓。而從二線城市來看，凈吸納量雖較去年四季度有所下降，但整體需求仍保持活躍態勢。
二季度，由于疫情在全國多地擴散且重點城市形勢嚴峻，政府采取了嚴格的管控措施，嚴重影響了帶看、商務談判等環節，北京、上海的寫字樓市場活動一度出現停滯。同時，經濟下行的壓力也影響了企業的信心，壓制了企業在搬遷、辦公升級等方面的需求，也影響到了一些并未受到疫情直接影響的城市市場需求。
數據顯示，二季度北京寫字樓市場凈吸納量錄得負值，空置率環比上升1個百分點至17%左右，租金水平則出現一定程度的下調，甚至出現“陰跌”的現象。而在上海，寫字樓空置率也上升至近一年來的高位，尤其在租賃放緩的背景下，部分業主為維持出租率選擇在租金上進行讓步，使得季度內租金水平出現下探。廣州和深圳在疫情后復蘇態勢顯現，需求有所回升，基本恢復至疫情前水平。
從需求端來看，金融和互聯網科技企業依舊是市場主要需求來源。其中，金融保險等企業展示出較強韌性和抗風險能力，依舊保持擴張態勢，在多個城市租賃需求中占據首位。而互聯網行業雖然在今年受強監管的影響，在北京、深圳等部分城市需求有所下降，但依舊為廣州、杭州、武漢等多數城市的首位需求驅動，行業租賃占比保持穩定。同時，專業服務業也依然是需求的引擎力量。此外，大健康行業、新能源、新消費以及涉及芯片、集成電路相關的硬科技行業，也是重點值得關注的需求增長來源。
劉凱表示，回顧上半年，國民經濟在較短時間內實現企穩回升，表現出經濟持續健康發展的良好態勢沒有改變。在經濟長期向好的背景下，穩經濟政策落地顯效以及政策端對企業不斷扶持，為寫字樓市場的需求復蘇將提供強大保障。我們預計，隨著行業供應高峰期結束，供需基本面持續得到改善，下半年行業信心將回歸，并有望重啟市場的復蘇之路，空置面積將逐步消化，租金水平于底部企穩，再度彰顯出行業的強大韌性和巨大潛力。
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來源：房訊網
