2022年上半年落幕，目前22城首輪集中供地均已收官，北京、杭州、青島等多座城市也完成了第二輪土拍。在今年新房銷售下滑、企業資金鏈緊張等因素影響下，房企投資力度處于低位，上半年全國土地市場供應量和成交量都出現了大幅度的下跌。從區域看，各大城市熱度不一，長三角最受房企青睞，市場集中度進一步提升。在不同類型的企業中，央企、國企仍是土地市場的主力軍，龍湖、濱江等民企拿地也較為積極。
上半年宅地成交建面1.9億平方米 同比降幅超5成
2022年上半年，全國土地市場供應與成交量下降明顯。
中指研究院數據顯示，今年上半年全國300城共推出住宅用地規劃建筑面積2.8億平方米，同比下降44.3%；成交規劃建筑面積1.9億平方米，同比下降55.6%。成交量下降也使得土地出讓金減少，上半年全國300城住宅用地出讓金約為11787.8億元，同比下降54.91%。
克而瑞數據則顯示，上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為4.1億平方米，較2021年同期下跌55%。
300城經營性用地月度成交情況，克而瑞制圖
對于土地市場供應量和成交量下滑，分析人士認為供地節奏的變化是一方面的原因。中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛指出，首批次集中供地期間，部分城市將全年推地時間調整為4批次，導致首批推出規模較去年降幅明顯。今年首批集中供地22城共推出涉宅用地469宗，建設用地面積2135萬平方米，同比去年首批次下降58.5%；成交規劃建筑面積較去年首批次降低62.9%，較去年三批次降低34.5%。
除重點城市集中土拍輪次增加之外，房企資金鏈緊張、行業信心仍在低位等因素也是影響土地市場成交數據的重要原因。克而瑞分析人士認為，雖然2022年上半年行業融資、需求側利好政策頻出，但是鑒于銷售端表現仍未真正好轉，企業經營策略仍以保守審慎，財務指標不觸線、現金流安全為先，在此背景之下整體市場熱度仍在低位徘徊。
從成交價格來看，底價成交成為上半年土拍市場的關鍵詞之一。以北京為例，上半年兩輪集中供地共成交31宗宅地，其中15宗以底價成交，占比近半。從全國土地市場來看，據克而瑞統計，上半年整體溢價率降至4.3%，較仍在熱度高位的2021年上半年下降12個百分點，較2021年下半年也有0.6個百分點的降幅。
集中供地城市吸引超8成投資額 杭州1384億出讓金居首
土地儲備是房企發展的重要基礎，而今年上半年多數房企延續去年下半年以來的謹慎態度，在布局時則更傾向于北京、上海、杭州等熱點城市。
克而瑞數據顯示，上半年，銷售百強房企83%的投資金額集中在22個試點集中供地的核心城市，龍湖、建發、華潤等房企均有八成以上金額投資于集中供地城市。
能級更高的城市受到了房企更多青睞，百強房企1-6月在二線城市的投資金額占比達到了52%，三四線城市僅占15%；在各個城市群中，企業更熱衷于在長三角拿地，占比達到46%。
1-6月百強房企投資金額分布情況，克而瑞制圖
從具體城市來看，杭州、寧波和北京是50家代表房企拿地面積最多的三座城市。三城今年均完成了兩輪集中供地，其中杭州僅首輪供地成交金額就達到了826.8億元，上半年兩輪集中供地累計出讓金達1384億，領跑全國。中指研究院浙江分院常務副總高院生認為，杭州首批集中供地整體表現較好的原因一方面是部分板塊最高限價有所提升，開發商利潤有保障，另一方面則是杭州投資吸引力強，居民購買力強勁，去化有所保證。
百強房企整體拿地銷售比0.16 央企國企仍是市場主力
出手謹慎的房企上半年投資意愿不高，拿地規模呈下滑趨勢。
據中指研究院統計，2022年1-6月，拿地金額前100名的企業拿地總金額為594.7億元，拿地規模同比下降60.0%；前100門檻值為20億元，較上年同期下降17億元。不同于去年的是，房企對于合作拿地的態度趨于謹慎，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為80.0%，較上年同期上升0.3個百分點；TOP10陣營企業拿地權益金額占比降幅最大，下降3.4個百分點。
2022年1-6月50家代表房企各陣營招拍掛權益金額占比，中指研究院制圖
從拿地銷售比來看，據克而瑞統計，截至6月末，銷售百強房企整體拿地銷售比達到0.16，對比去年同期基本腰斬；銷售50強房企中有三成房企今年以來在土地市場“顆粒無收”。
從房企類型看，央企、國企仍是土地市場的主力軍。克而瑞數據顯示，全口徑銷售50強企業的所有投資金額中，央企、國企占比達到73%；其中，中海、華潤、保利、招商、中鐵建等多家央企和國企上半年新增土地貨值超過500億。
濱江、龍湖等企業則是上半年為數不多的幾家積極拿地的民營房企。其中龍湖在北京、重慶、杭州、合肥等城市均有所斬獲。濱江則深耕大本營杭州，僅在杭州第二輪集中供地中就斥資超224億豪取12宗地塊，貢獻了此輪杭州土地出讓總金額的四成；上半年濱江權益拿地金額達到392億元，在中指院發布的1-6月全國房地產企業拿地TOP100排行榜中位列第一。
目前，上海、成都等城市第二輪集中供地均已啟動，預計在7月完成出讓。對于下半年的土地市場走勢，克而瑞分析認為，市場預期的改善疊加集中供地城市的土拍門檻寬松會在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或將迎來拿地的“窗口期”。不過，2022年大部分房企將迎來償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復蘇的重要因素。在保交付、保現金流之下，全年投資態度仍會維持謹慎。
易居研究院智庫中心則認為，土地市場交易規模縮水，充分體現了土地市場面臨的較大壓力。各地需要繼續優化購地規則，以不斷降低房企的拿地門檻，鼓勵土地交易市場的活躍。從實際過程看，隨著房屋銷售市場的逐步復蘇、房企到位資金狀況的改善，預計下半年百城土地市場會有活躍的基礎和空間。
來源：央廣網
編輯：wangdc
