2022年上半年，中國房地產市場下行壓力持續。在市場信心不足以及多地爆發疫情的影響之下，上半年百強房企業績表現遠不及近年同期。據克而瑞地產研究中心統計，1-5月，百強房企累計業績規模同比大幅降低52.3%，較2020年同期的降幅也達到27.8%；近8成百強房企累計業績同比降幅高于30%。
相比前5個月，6月百強房企銷售降幅收窄。據此，不少市場人士判斷，下半年隨著政策持續發力，預期穩定下房地產有望緩慢復蘇。
不過，多名受訪人士仍保持了謹慎的態度。7月4日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，目前判斷下半年樓市回升還為時尚早。“目前只是跌幅略有減緩，而跌幅略有減緩可能是階段性的，有可能過段時間還會加大，所以（現在說）是否觸底還不確定。”鄒琳華判斷，“觸底回升的可能性有，但不是很大。”
千億房企“大縮編”
“今年日子特別難過，”6月28日下午，在2021年年度股東大會上，萬科集團董事局主席郁亮坦言：“這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。”
對于多數房企而言，2022年的確“特別難過”。多家研究機構近日發布的數據顯示，整體來看，2022年上半年，中國房地產市場延續了去年以來的下行壓力，市場信心依舊不足，疊加部分重點城市疫情反復，市場回暖并不明顯，令多數房企的表現不容樂觀。
據克而瑞地產研究中心統計，2022年上半年，百強房企1-6月全口徑銷售金額同比下降51%，出現“腰斬”。而百強房企中，近8成企業1-5月的累計業績同比降幅高于30%，近2成企業高于60%。除了TOP10梯隊房企外，其余各梯隊房企均有逾6成企業的累計業績降幅大于45%。
上半年，破千億房企僅有9家，對比2021年上半年的19家千億房企數量出現大幅縮水。中指研究院數據顯示，今年上半年，房企規模明顯下降：其中，TOP100門檻值降至70.3億元，同比下降60.4%。其他等級的門檻值降幅也近50%，其中，TOP10房企門檻值為858.2億元，較上年下降47.7%。
在千億房企中，碧桂園上半年全口徑銷售額2470億元，領跑該陣營；萬科和保利發展也保持了相對快速的發展，銷售額遙遙領先；第二陣營（500億元-1000 億元）中，濱江集團上半年實現銷售額683.93億元，位列克而瑞中國房地產企業銷售排行榜第13位，較去年排名大幅前進9位。
從房企業績來源看，一線城市業績貢獻增長顯著，二線城市仍為業績貢獻主要來源。中指研究院指出，1-6月，20家代表房企55.7%的銷售業績來源于二線城市，同比微降0.6個百分點，仍是銷售貢獻率的主力；一線城市銷售業績貢獻率同比大幅增長5.7個百分點至25.7%，增幅顯著。其中，深耕一線城市北京、廣州、深圳的房企比如華潤置地、金地集團、越秀地產、首開股份等，來自這些城市的銷售貢獻率均在40%以上。
投資拿地方面，中原地產研究院統計數據顯示，截至6月27日，全國賣地最多的100個熱點城市合計賣地金額也只有14917.9億，而在2021年同期，100個賣地最多的城市合計賣地金額高達31438億，熱點城市賣地金額同比少了52.5%。而值得一提的是，據克而瑞統計，去年集中供地22城合計出讓2111宗地，僅有21%的項目真正動工。
此外，不完全統計，自去年下半年以來，截至目前公開宣告債務違約的爆雷房企接近30家。盡管多數房企宣稱“積極自救”，但目前效果有限，多數爆雷房企仍處于“躺平”階段。另一個令人擔憂的情況是，目前房企降薪、裁員仍是行業普遍存在的情況。
下半年市場有望延續修復
隨著疫情影響減弱、需求端政策逐漸起效，5月份開始，房企的銷售數據惡化程度趨緩，這被業內認為是銷售未來整體景氣度好轉的信號。
克而瑞研究機構中心數據顯示，6月單月，百強房企實現銷售操盤金額7329.7億元，同比跌幅為43%，較4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。
其中，在平安證券重點監測的32家房企中，央、國企及高信用民企銷售表現更優，其中越秀地產、華發股份、濱江集團、遠洋集團、華潤置地、保利發展6月單月銷售額同比增長107.7%、40.5%、28.8%、 18.6%、2.4%、1.4%，已實現轉正。
業內普遍認為，隨著地方救市政策持續加碼，房地產市場有望逐漸回穩，成交整體好于上半年。平安證券在研報中指出，6月百強房企銷售降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步顯現。下半年隨著政策持續發力，預期穩定下房地產有望緩慢復蘇，尤其是基本面較好的高能級城市，地產板塊亦有望迎來基本面兌現行情。
7月3日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向表示，從6月份各地房地產項目的銷售情況看，明顯在提速、或者說有拉升的態勢，“顯然會促使房企銷售業績的改善”。
但與此同時，不少受訪人士仍表現出謹慎的看法。
7月4日，鄒琳華表示，目前判斷下半年樓市回升還為時尚早：“目前只是跌幅略有減緩，而跌幅略有減緩可能是階段性的，有可能過段時間還會加大，所以（現在說）是否觸底還不確定。”鄒琳華判斷，“觸底回升的可能性有，但不是很大”。
“觸底是真觸底了，但反彈還沒發現。”中原地產首席分析師張大偉也解釋說，房地產市場現在遠遠還沒有反彈，只是在疫情穩定和一系列刺激政策下“基本見底了”，但“市場還在底部徘徊”。
不容忽視的是，據信達證券統計，2022年下半年、2023年和2024年仍是償債高峰期。具體到月度來看，7月房企債務到期規模822.23億元，為下半年償債最高峰，后續償債規模逐步下降，2023 年1月、3月和4月償債規模再次上升，但整體低于今年7月。
“從短期來看市場已經觸底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。”在6月28日舉行的2021年年度股東大會上，郁亮分析指出，目前中國的人口狀況、人口結構、收入水平以及國家對行業的指導原則發生了非常大的變化，行業要進入新的發展階段，所以房企不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時的數據和規模。
同時，郁亮強調，房企很難期望再來一次“V形反轉”，未來的市場更可能是“L形”。去年全國商品房銷售額接近18萬億，在房地產行業進入新的發展階段之后，規模將可能維持在10萬億級別。“接下來房企能做的，就是在10萬億市場里找機會，不管未來的道路有多么艱難，只有走下去才會有出頭之日。”郁亮表示。
中指研究院指數事業部總經理曹晶晶建議：“在當前背景下，房企要實現穩健發展，要把握城市分化、板塊分化下結構性機會，堅持拿好地、做對產品，提升產品力等。此外，房企應繼續緊抓銷售回款、優化債務結構，確保現金流和經營安全。”
來源：華夏時報
編輯：wangdc
