房訊網訊 2022年8月10日，由全聯房地產商會聯合房訊網共同主辦、海淀大悅綜合體協辦的第四屆中國商業地產品牌建設論壇暨2022中國商業地產投資專業展覽會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來。
來自商業地產100強的開發商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀、產業鏈條等地產界、金融界、學術界及互聯網專家、政商學屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業地產持續復蘇，探尋新世代商業地產高質量發展路徑。
中國首席經濟學家柏文喜在論壇上發表主題為“商辦新世代 投資新機遇”的精彩演講，從投資的角度剖析了新世代商辦物業的新機遇。他表示，新世代下商辦物業領域有三大機遇：第一是迎來了行業并購整合的新機遇，第二是推動行業規則變動的新時代，第三是流動性為王時代的到來。
以下是柏文喜演講實錄整理：
大家上午好！今天大家冒著疫情來參加我們這個線下會議，機會非常難得。劉凱總把第一個演講和大家分享探討的機會給了我，對我來說還是很有壓力的。我的頭銜是IPG中國的首席經濟學家，實際上了解我的人都知道我是商業地產的老一代人，從90年代末就開始從事商業地產，后來進入到住宅開發，是地產圈的老人�，F在更多的關注一些行業變化，關注一些行業研究的問題，所以大家可能日常更多的是看到我在主要財經媒體上對房地產行業的一些觀點和些評論。
今天我分享的基調實際上還是挺難把握的。因為作為一個商業地產的老兵，需要給行業打氣，這個時候如果講一些不太積極的話不太合適。但是如果講一些脫離基本面的話，顯然又不符合基本事實。最近咱們這個房地產行業的問題已引發了政治局關注，看來咱們行業的問題確實不是一件小事，確實是一個值得大家一起來認真探討的話題。今天我就從我的角度，按照我的想法來和大家做一個簡單的分享和探討，如果有說的不對的地方，請大家多指正、多批評。
劉凱總給我的題目，讓我講講商辦新世代、投資新機遇。
首先我們需要認識一下新世代，也就是我們面臨的行業形勢是什么樣的。綜合來看，我對目前商業地產、商辦物業領域當前所面臨的時代特征總結為三點：
第一，新常態遭遇了預期下行，疊加了目前的消費不振。前幾年我們的經濟發展進入了新常態。所謂的新常態就是從以往經濟的高增長進入中低速增長，每年5%以上，5%-8%，上一次2008年經濟危機的時候，我們是要保8，這一輪今年預期已經降到了5.5%。最近這次政治局會議已放棄了今年5.5%的宏觀經濟增長指標，只是說盡量爭取最好的結果。從房地產行業來看，之前我們企業杠桿加得很高，企業的發展模式是高負債、高杠桿推動下的高周轉模式。上一輪去庫存是通過什么方式實現的？實際上是通過把杠桿從企業向居民來轉移，通過居民的加杠桿實現了行業杠桿的轉移和市場庫存的去化�，F在又加入了這一輪的調整，尤其是從去年下半年開始，市場急劇轉淡，最明顯的標志就是排名百強的很多民營房地產企業排隊暴雷的問題�，F在沒暴雷的民營房企已經是屈指可數了。沒有傳出暴雷風險的企業，民企里面現在可能只剩下龍湖一家了。其他的雖然還沒有暴雷，但是多多少少都有一些"緋聞"，比如說商票逾期了，應付款到期沒有按期兌付。
今天早上咱們開會之前，我的朋友圈轉發了一條美元債違約的信息，引起了不少人的關注。咱們的房地產企業大量的出現了美元債的違約，也就是信貸的違約。對行業不了解的人以為情況不嚴重，實際上發過美元債的民營房企，現在還沒有違約的已經是少數了。連一些以往給大家留下的印象，一直是財務穩健型的好標兵也都出現了美元債的違約問題。比如某家頭部房企昨天就有5支美元債停止還本付息，說明行業形勢還是不容樂觀的。
第二，房地產行業在回暖乏力的同時，又遭遇了疫情的不確定性。疫情沒完沒了，這兩年我們天天盼著這一輪房地產周期能夠觸底，能夠回暖。這一輪周期不少房企出了現金流斷裂的問題，主要原因是他們太憑借著以前的對行業周期的判斷經驗了。像融創這樣的企業，實際上在民營房企里還是一家非常優秀的企業，但是因為它憑借對以往10年一個長周期，3-4年一個小周期的判斷經驗，在去年的上半年還在不斷地買地，還在不斷地加杠桿，在行業普遍去杠桿的時候它還在加杠桿。從去年下半年市場轉淡之后，連融創這樣的行業白騎士，別人出問題的時候，大家都等著它來救的企業，也出現了自救不能，到后來自己也出現了違約的現象。說明我們這一輪周期確實是走出了和以往的行業周期不同的特征，行業的基本面現在確實是已經發生了變化。我們現在不能再拿以往的眼光，用過去的思維來看待我們的行業。行業的基本面、行業的底層邏輯已經發生了改變。
這兩年，我講這個話的時候，咱們行業里的很多同仁最開始是不接受的、不支持的、不同意的，包括一些行業的專家跟我也有很多爭議和爭論。尤其是從去年的下半年開始，我在講咱們的行業底層邏輯變了，行業的基本面變了，不能再拿過去的舊船票登上今天的客船，當時跟多人不信的。剛才趙正挺秘書長也講到了我們行業的重要性，講到了要相信我們的政府在解決了重要的問題之后，肯定會來解決我們的行業問題。但是我們每一家企業現在日子過得怎么樣，自己心里最清楚。能不能熬到領導真正來關注來救我們的那一天，熬到那一天可能就是勝利，但是很有可能在那一天到來之前我們就不在了。我這個話講得可能有點悲觀，但是卻是這個行業很多企業目前的實際狀況，度日如年。
講到商業地產行業的情況，首先要搞明白商業地產和住宅的不同在哪里。商業地產在很大程度上都是被動性的持有的。也就是說，開發商持有的很多商業物業不是主動去開發的，而是由于規劃要求的配套商業、配套的辦公物業造成的物業沉淀。因為真正要進行商業地產的開發和運營是需要長期資金、大資金、低息資金去支持的。咱們國內商辦市場現在最缺乏的就是長期資金和低息資金，比如說像保險那樣的錢才是合適去做商業地產的。我們現在普遍承擔著商業地產開發和運營任務的這部分群體，無論是投資商，還是運營商，都是以短線的、高息的、流動性壓力比較大的資金來搞商業地產的，所以注定了商業地產這個行業很難做。
以往商業地產更多的是依靠散售來回現，來回補開發業務，來回補我們商業地產的開發，來支持商業地產的運營。現在在行業形勢非常不景氣的情況之下，這個時候散售出現了問題。經過這么多的散售，證明散售是有問題的，主要是后期運營的問題，散售市場實際上是不受歡迎的。而整售會很難，所以更多的只能是自己的被動持有，大家都依靠開發業務的現金流去填補被動性持有的商業地產投資，以及商業地產運營現金流的虧空。這個狀態怎么長期維持？
第三，經營環境面臨著從生產型社會向消費型社會的轉型，轉型中又遭遇了新的一代人，他們和我們的思維方式、行為方式、消費方式不同的Z世代的出現，也就是今天我們討論的面對新世代怎么做好商辦物業的問題。
中國目前的發展模式面臨著從中國生產、歐美消費的外向型經濟轉向更加依賴自身消費的雙循環模式，這是目前我們經濟轉型的大背景。我們經濟發展的動力正在從生產型轉向消費型。以前我們更注重講生產、講出口，現在更多地強調靠內需、靠消費去推動經濟增長。剛才也提到向消費社會轉型的過程中，現在又遭遇了商辦物業、商業地產所面臨的對象發生了變化，遭遇了Z世代的出現，所以我們需要調整我們的運營思維，調整我們的開發思路，調整我們資產管理的模式。這可能是我們目前必須要面對的、需要思考的一個問題。
那么，我們現在面臨的行業任務和困難在哪里？
商辦物業無非就是兩條，一個是要把它賣掉，一個是被動持有之后必須要做好運營。現在出售變現是比較困難的，而且能夠整售的主要是在一線的商辦物業，一些險資企業、一些現金流比較好的，比如說之前現金流比較充裕的互聯網大廠企業，還有一些外資的投資機構，現在在一線城市趁低在整體性地收購一些商辦物業。但是大量的位于二三線城市和三四線以下的物業怎么辦，而散售現在也是比較困難的。
目前商辦物業在消費不振的情況下的運營困難，今天在座的一些行業人士也是感同身受、身在其中的，這個不用我多講，你們應該比我感受更貼切、更專業。運營市場已經發生了比較大的變化，不過在市場和行業發生變化的時候，也孕育著商辦行業新的機遇。
商辦物業領域，在我看來有三個機遇：
第一是迎來了行業并購整合的新機遇。就是剛才劉凱總講的行業從增量的市場走向了存量市場，而存量市場一個很大的主題就是并購、整合，由具備專業資產管理和運營能力的機構去承擔更多的持有和運營的專業責任。我右邊放了一張圖片，是萬達接管了藍色港灣的新聞報道，這不是給萬達和藍色港灣做廣告，這是表明行業的一個代表性的方向。像萬達這樣的專業運營商，在存量時代會更有價值，行業地位會更高。
第二是推動行業規則變動的新時代。因為行業基調已經變化了，而一些給定的既定條件我們沒法去改變它，只能過來反向地推動我們的政策面，我們的主管部門去修改行業規則。比如說北京市現在在出讓土地的時候，已經在做試點了，把住宅和配套商辦的比例，要么在調低，要么把它分開出讓，這是一個方向。也就是說，要么是純住宅出讓，要么在比較好的地段純商辦出讓，不會像以往那樣把兩個捆綁在一起，在一些不成熟的地段去推出大的地塊，強行地去配比高比例、大體量的商辦物業，導致商辦物業的供應過量和招商運營困難的問題。
第三是流動性為王時代的到來。流動性始終是商辦物業價值最重要的支撐，在同樣的運營水平、同樣的收入水平之下，流動性是鑒別商辦物業價值高低的一個很重要的標準。在目前市場不是很樂觀，運營困難的情況下，更要以流動性為核心，來補運營提升困難對商辦物業價值支撐不足的問題。這個時候資產證券化和類資產證券化將進入發展的快車道，因為資產證券化是提升商辦物業流動性的一個最通常和最核心的金融手段。
我和大家的分享就到這里，謝謝。
來 源：房訊網
