房訊網訊 2022年8月10日，由全聯房地產商會聯合房訊網共同主辦、海淀大悅綜合體協辦的第四屆中國商業地產品牌建設論壇暨2022中國商業地產投資專業展覽會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來。
來自商業地產100強的開發商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀、產業鏈條等地產界、金融界、學術界及互聯網專家、政商學屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業地產持續復蘇，探尋新世代商業地產高質量發展路徑。
高力國際中國區辦公樓服務部董事總經理嚴區海對上半年全國主要城市甲級寫字樓市場進行詳細解讀，他表示，上半年的疫情防控阻礙了經濟復蘇的步伐，但隨著宏觀經濟的企穩回彈，將為寫字樓市場的需求復蘇提供保障，市場租賃交易情緒自五月起已隨疫情轉好而回暖，預計年內需求將逐步復蘇。展望樓宇經濟發展，嚴區海認為疫情的影響是短期的、暫時性的，市場的中長期走勢還是需要回歸到最本質的供需兩端。
以下是嚴區海演講實錄整理：
五大行大部分公司數據的統計方法是不一樣的，各個城市的統計方法也都不一致。在這種情況下，高力國際上半年做了一件非常有意義的事，把全國各城市的統計方法統一起來，這樣就把全國主要的商業城市聯動起來，可以很直觀的分析各城市在過去的這半年的表現。得益于此，我今天首先與大家分享一下全中國的商辦市場，主要是甲級辦公樓。
數據來源：高力國際
第一個數據是全國重點城市甲級辦公樓的存量，可以看到中國最大的辦公樓市場是在上海，有1500萬平方米的存量。第二是北京，第三是深圳，第四是廣州。值得注意的是，根據我們的數據庫預測，在未來2-3年之后，假設建設中的商辦項目都如期竣工，中國最大的甲級辦公樓市場將不是在上海，也不是在北京，而是在深圳。
眾所周知，商辦市場的表現與第三產業是正相關的，中國現在第三產業發展最好的城市是北京，第二是上海。第三產業跟甲級辦公樓的匹配度是非常一致的，當然某些城市可能甲級辦公樓過多，但是第三產業并沒有跟上來，我們覺得這種城市是有一定風險的。
從重點城市甲級寫字樓市場租金和空置情況來看，西北地區包括西安、太原租金水平比較低，而華中地區的武漢空置率則比較驚人，達到了31%；西南地區的成都，租金是在100以下，空置率是22%。再看一下廣州，廣州的空置率過去幾年都比較低，但是今年有一定的上升，現在是13.3%的水平。北京的數據在所有重點城市中是最好的，空置率為16.4%，租金是大陸最高的；上海空置率為16.3%，與北京非常接近，租金比北京略低。
數據來源：高力國際
分析來看，北京和上海是最佳市場，因為租金相對較高，而空置率則相對較低。深圳表現也不錯，租金相對處于高位，但是空置率比北京和上海要高一點。廣州、鄭州、寧波等城市的表現則是租金比較低，空置率也不高。其他重點城市理論上就不是很樂觀了，租金都不高，在全國甲級辦公樓的平均租金線之下，空置率則較高，都在20%以上。
從供應量來看，需要特別關注兩個城市：深圳和上海。上海今年全年的供應量非常大，預計將超過200萬平方米；深圳今年的供應量也將達到155萬平方米，所以深圳和上海在2022年將迎來供應高峰期。對比來看，北京全年的供應量只有33萬平方米，北京依然是全中國最好的辦公樓市場。
在過去的一兩年，市場需求實際上發生了一些變化。在2020年，有一個行業支撐住了主要的辦公樓市場，那就是互聯網行業。但是隨著這個行業的一系列監管政策趨嚴，造成從2021年下半年開始行業吸納量收縮，中國很多重點城市主要的租戶也由之前的互聯網變成了金融行業。
數據來源：高力國際
金融行業是每一個業主和運營商都非常喜歡的行業，因為這個行業的企業租期穩定、租金支付能力強，員工素質好，擴張性也不錯。而互聯網行業則彈性過大，業主對它是又愛又恨。當它反彈的時候，所吸納的辦公樓面積非常驚人，因為它的擴張速度非常快。一般企業的擴張速度，即便經營再好，吸納的辦公樓面積增長一般也就10%、20%、30%這種級別的指數，但是互聯網企業會以每年500%、600%的速度去增長。
總的來說，金融和互聯網科技企業依舊是市場主要需求來源，去年北京互聯網高科技企業占到新增租賃客戶的50%以上，金融大概是20%到30%。預計到2022年第四季度，互聯網公司會有一定的復蘇，為商辦市場去化提供有力支撐。
具體到北京來看，今年第一季度北京新增供應量6萬5平方米，二季度則沒有新增供應。需求端第一季度是4萬6平方米，二季度的數據則是負值，為-83000平方米，主要是北京因為疫情封控了一個月左右。疫情對整個行業的影響是比較大的，但是需要注意的是，一些品質高的樓宇受到的影響相對會小一些，包括租金和空置率，這主要在于租戶的穩定性。
疫情結束之后，北京甲級辦公樓租賃市場出現了小幅反彈，看房量有所增加，反彈了一個月之后，目前已經回到了一個常態。整體來講，因為新增供應持續，企業面的需求不是非常活躍，所以租金表現會是穩中有降。今年秋季之后會迎來一個非常重要的會議，這個會議結束之后，相信經濟上會有更多好的政策，在這種背景下，北京的租金還是有增長空間的。
過去三年，因為受到疫情的影響，市場出現一些負面因素，需求出現下降，包括疫情期間，很多企業采取線上辦公，對辦公樓的需求減少。但是，希望大家也能注意到正面的因素。目前，中國企業每個員工辦公空間的使用面積大概是7-10平方米，對標西方企業，這個數據在美國應該是15-20平米。可以看出，中國企業員工的辦公環境還是有待改善的。希望企業能對員工做更多的投入，改善他們的辦公環境，這是我的第一個想法。
第二個想法，到底是誰引導了整個市場租金的上升，是樓宇的質量，還是樓宇服務？我認為都有，但是有一個因素是強相關的，就是這個地區所處的產業，產業強則商辦強，這是非常明確的。
最后，我們認為，在市場下行的情況下，甲方、業主方更應該練好內功。在軟硬件方面加大投入，加強對客戶的尊重，強化對客戶的服務。從長期來講，這對于業主的資產也是一個長期的增值。以上是我的分享，謝謝大家。
來源：房訊網
