房訊網訊 2022年8月10日，由全聯房地產商會聯合房訊網共同主辦、海淀大悅綜合體協辦的第四屆中國商業地產品牌建設論壇暨2022中國商業地產投資專業展覽會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為：商辦新世代 攜手贏未來。
來自商業地產100強的開發商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀、產業鏈條等地產界、金融界、學術界及互聯網專家、政商學屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業地產持續復蘇，探尋新世代商業地產高質量發展路徑。
西北旺聯社副總經理苗思露博士發表題為"集體土地再盤活 產業園區新篇章"的主題演講，與現場嘉賓分享了集體土地制度革新給集體土地產業園區發展帶來的機遇。
苗思露表示，集體土地產業園區具備差異化競爭的優勢，一是土地成本相對較低，二是可以采取多種合作方式，探索出更多的創新模式；三是集體經濟組織區域深耕，在前期手續上有天然的優勢；四是對園區招商運營的長期收益更為看重，符合目前低周轉、精運營、高品質的科學開發運營理念。
以下是苗思露演講實錄整理：
各位來賓、各位同行，大家好！我是來自西北旺聯社西北旺萬合科創園的苗思露。首先要感謝展會主辦方提供的優質平臺，在2022邁入金秋之際，讓大家能夠齊聚一堂、互通有無。我本次發言的題目是"集體土地再盤活，產業園區新篇章。"
有一個說法，即時間和土地是不可再生的資源。2022年已經過半，土地資源依舊是產業地產至關重要的基礎要素。隨著2020年初《中華人民共和國土地管理法》修正案的施行，集體土地政策進一步規范和放開，集體土地再一次成為大家關注的土地資源形式。
西北旺萬合科創園就是一個地處北京中關村科學城北區，總規劃地上建筑面積102.4萬平方米的集體土地產業園區。因此我今天的主要內容將會基于西北旺萬合科創園的實踐經驗，結合當前的政策形勢，探討集體土地的挑戰與機遇。內容總體分三為部分：盤活革新，集體土地制度革新帶來新的機遇；差異化競爭，集體土地產業園區的機遇和挑戰；合作共贏，集體土地產業園區的實踐路徑。
盤活革新，集體土地制度革新帶來新的機遇
集體土地產業園的開發運營離不開集體土地制度的革新。2019年8月，《中華人民共和國土地管理法（修正案）》（以下簡稱《土地管理法（2019修正）》）通過，并于2020年1月1日起施行，集體土地制度得到進一步革新。
新《土地管理法（2019修正）》有四個堅持，堅持土地公有制不動搖，堅持農民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度，堅持最嚴格的節約集約用地制度。
《土地管理法（2019修正）》內容主要分為四個部分，第一，在土地征收管理方面，進一步縮小征收范圍、規范征收程序、完善被征地農民保障機制。第二，健全宅基地制度方面，健全權益保障方式，保障農村村民"戶有所居"的權利。第三，健全耕地保護、"多規合一"、農用地轉用審批、土地督察，強化永久基本農田的保護制度。第四，明確集體經營性、建設用地入市條件。
其中，對產業園區產生重要影響的內容，主要是土地征收管理及集體經營性建設用地入市。
土地征收管理的相關內容明確了征收范圍、保障機制，將成片開發征收土地的范圍限定在總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，為集體經營性建設用地入市預留空間，同時完善對被征地農民合理規范多元的保障機制。
與產業園密切相關的集體經營性建設用地入市的內容則是本次《土地管理法（2019修正）》的最大亮點，在入市條件、出讓協議書面形式和集體經濟組織許可等方面作出了明確的規定。第一，進一步明確了入市的條件。土地利用規劃確定為工業、商業等經營性用途，并依法確權登記的集體建設用地可以出讓和出租。第二，出讓協議需采用書面形式，且應載明動工期限、使用年限、用途、收回條件等主要條款。第三，出讓出租均需經集體經濟組織三分之二以上成員的同意，并且通過出讓方式取得的集建地享有再出讓的權利。《土地管理法（2019修正）》為集體土地入市進一步明確了方向，為產業地產的土地資源拓寬了范圍。
基于新的《土地管理法（2019修正）》，經過兩年的施行和實踐，結合我國現有集體經濟組織運行機制和實際情況，集體經營性建設用地入市政策的運行過程可以簡單總結為四部分。第一，通過制度環境、要素供給規模和經濟運行環境打造基礎情境。第二，鼓勵多元主體參與架設結構。第三，明確建立制度規則，明晰擴大要素配置，增值收益分配和改革統籌，推動行為的前進。第四，以推動產業發展，提升集體自治，增加集體經濟收益，優化空間重組，活化市場需求的結果為導向。最終通過集體經營性建設用地的入市，使得集體土地資源高效配置，地域多維空間格局科學重構，社會經濟形態優化重組，達到鄉村轉型良性發展的最終目標。
但是機遇與挑戰并存，利好和困難同行。目前《土地管理法實施條例》等配套文件尚未修訂完成，集體土地利用過程中將會存在一些國有土地開發建設中沒有的問題，所以有待具體實施細則的出臺。此外，集體用地利用落地經驗待探索。
差異化競爭 集體土地產業園區的機遇和挑戰
梳理完政策利好，我們再來看一下集體土地產業園區的優勢和挑戰，可以用差異化競爭這個關鍵詞作為提煉。
談到集體土地產業園區的優勢，第一是集體土地的土地成本相對較低，選擇集體經營性建設用地在一定程度上可以避免國有建設用地招牌掛出讓的激烈競爭，降低土地成本。在目前優質土地價格居高不下，融資成本升高的大環境下，這一點尤為重要。
第二，在集體土地上開發運營產業園區可以采取多種合作方式，探索出更多的創新模式。比如由集體土地組織和產業地產商共同出資成立項目合資公司，進行建設開發招商運營；也可以由集體土地組織委托有經驗、有實力的開發商進行代建運營；還可以由集體土地組織自持，運營商采取輕資產模式等多渠道參與開發建設、招商運營等。
第三，集體土地組織作為土地持有方，在前期手續上具有天然的優勢。眾所周知，集體土地可能存在很多的遺留問題，很可能影響園區后續的開發建設。那么具有地域優勢，可以解決實際遺留問題的集體土地持有方，在開發建設過程中就具有較大的實際優勢。
第四，由于集體土地的性質，集體土地產業園區的出售存在諸多限制，反而使得對園區招商運營的長期收益更為看重，在運營中追求長期效益增長，對產品品質的要求較高，追求區域深耕，也會更期待打造長期持有的精品園區，符合目前低周轉、高收益的科學開發運營理念。
集體土地產業園區也存在一些挑戰。目前，集體土地流通實施細則尚未落地，地方性法規也存在許多差異，因此集體土地產業園區的開發運營也必然存在不少實際的問題。首先，集體土地開發產業園區融資的難度較高，貸款的難度較大。其次，按照現行的落地政策，集體土地產業園區銷售限制很多，出租為最主要的運營模式。結合近幾年的經濟形勢，尤其是體量大的集體土地產業園區，招商運營的難度較大。第三，集體經濟組織與合作方的管理和運營模式需要磨合，且磨合期長。
合作共贏 集體土地產業園區的實踐路徑
接下來以西北旺萬合科創園為例，分享一下集體土地產業園區的實踐路徑，關鍵詞是合作共贏。
西北旺萬合科創園位于中關村科學城北區西北旺鎮，總占地面積69公頃，總規劃地上建筑面積102.4萬平方米，所有土地均為集體土地。園區包括三個子項目：海淀大悅綜合體、坤玉灣和中關視界，集產業辦公、商業綜合體、租賃住宅和人才公寓于一體，打造產商居融合的綜合性產業園區。
西北旺萬合科創園以"打造中關村科學城集體產業園區的標桿"、"建設北京大型綜合產業園區生態宜居城市名片"為目標，致力于利用集體土地統籌建設符合首都功能定位和海淀區"創新發展16條"的科技、生態、創新園區。
西北旺萬合科創園以中關村科學城北區高度和西北旺速度的完美融合為目標理念，結合海淀區聚焦科技與創新兩大發展的結晶，是西北旺鎮集體經濟發展的重點，以打造中關村科學城集體產業標桿，建設北京大型綜合產業園區生態宜居城市名片為目標，聚焦人工智能、5G、新一代信息技術、大健康、醫養、數字經濟產業的全生命周期，秉承差異化的定位理念，尊重時代理念，順應協同發展趨勢，打造產城融合、商產共融、職住平衡的百萬平米級產業園區。
作為集體土地產業園區，西北旺萬合科技園在摸索中前進，積攢了寶貴的實踐經驗。
首先是融資問題。西北旺聯社作為西北旺萬合科創園的土地持有者和建設開發主體，深耕區域，多渠道籌融資，開創性攻堅克難，著力解決土地及建設開發資金問題。
其次是集體經濟組織和合作方探索多種模式，利用集體土地優勢借力、合作共贏。以其中的一個子項目海淀大悅綜合體為例，該項目由西北旺聯社和大悅城商業管理北京有限公司共同出資成立項目公司進行開發運營，總體量約48萬平米，打造包括海淀第一個大悅城在內的商業產業綜合體。以"科技+大健康"為主導產業，數字文化創意為輔助產業，大數據及雙創服務為配套產業，重點聚焦物聯網、人工智能、智慧醫療等優勢產業，致力營造綠色、友好、生態的創新型綜合科技產業園區。在今年年底到明年年中將要逐步釋放23.7萬平的產業空間和5萬平米的人才公寓。
園區中另一個子項目中關視界，地上地下建筑面積共約54萬平米的大型產業綜合園區，地處中關村科學城北區最南端，位于中關村大街和北清路沿線交匯的"黃金十字路口"，區位優勢明顯。項目不僅是連接中關村科學城南北區的最佳載體，更是滿足企業定制需求的高新產業生態圈。以5G+AI賦能產業空間定位，以萬物互聯加速科技創新，將重點以5G和人工智能為發展方向，通過上游的科研平臺、中游的技術集成和下游的場景打造，形成閉環的產業生態。項目將會由西北旺聯社自持，提供企業的定制短租，預計年內開工。
西北旺萬合科技園中坤玉灣項目也將由西北旺聯社自持，與合作方采取輕資產的運營模式，廣納資源，多渠道參與園區招商運營。坤玉灣項目緊鄰G7高速，距海淀大悅綜合體約2公里，其中年底即將交付的啟辰苑可提供726套中高端租賃住宅，目前正在招租。此外，剩余的23萬平米產業空間待釋放，也正在進行招商的定制短租。坤玉灣定位為職住平衡+服務高端人才的全系列功能，計劃預留5萬平米的醫養生態大健康產業空間。同時承接海淀大悅綜合體的溢出產業，打通研發、應用和展示產業鏈，打造產商居交融的生態環境體系。
再一個實踐經驗，西北旺聯社作為西北旺萬合科技園的建設開發主體和長期持有方，將統一調配區域內的各種資源，長遠規劃，助力和回饋園區建設運營，包括但不限于融資渠道的拓寬、前期手續的辦理、招商引資的政策落地等方面。
最后一個實踐經驗，園區將采取"引進來"和"走出去"雙管齊下的發展路徑，由西北旺聯社提供資金、土地、平臺和區域資源，由合作方提供開發建設經驗、招商平臺資源、科學運營模式。
以上是基于當下政策和實際經驗，西北旺萬合科技園作為集體土地產業園區的實踐路徑。未來，集體土地產業園區將在實踐中探索更多更成功的創新發展模式，與合作方及廣大上下游資源渠道形成優勢互補、合作共贏。
最后，很高興今天能有機會與大家分享集體土地產業園區的喜與憂。事已言至、詞已表情，以一首小詞來結束今天的演講。
《壬寅年偶得》
耕西北旺地，
依京畿福域，
建千畝園區，
引鳳凰于飛。
謝謝大家的寶貴時間，我的分享到此結束，歡迎大家到西北旺合作交流。
來源：房訊網
