房訊網訊 8月10日，在2022中國商業地產投資專業展覽會暨第四屆中國商業地產品牌建設論壇上，由房訊指數主持編制的《2022中國商業地產100強研究報告》再次重磅發布，這項由房訊指數研究院主辦的測評工作，已連續開展4年，測評成果已成為評判商業地產開發企業和運營企業綜合實力及行業地位的重要參考標準。
房訊指數首席研究員劉凱表示，隨著中國經濟恢復發展和產業結構調整持續推進，商業地產正處于不斷調整、恢復的過程中，將在戰略、業態、產品、模式等方面不斷突破創新，新商業、新辦公、新園區的需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大發展空間和投資價值。
以下為《2022中國商業地產100強研究報告》節選：
新園區 | 產業園區持續利好 商務園區韌性十足
2021年以來，隨著新基建加速布局落地和產業轉型升級的深入，產業園區迎來存量改革和創新的新機遇，由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型，開發重心向提質增效、轉型升級、功能完善、綠色發展方向轉變，專業化、特色化、智慧化的產業園區不斷涌現。
產業園區公募REITs從試點落地到如今平穩運行，為園區開發運營的投融資注入強大的活力。
與此同時，國家和地方政府持續產業發展利好政策的相繼發布，為產業園區的發展營造了良好的營商環境，園區深化運營趨勢，在5G、人工智能、物聯網等新興技術加持下，一方面強化建設企業產業集聚發展的綜合性物理載體與配套設施，構建綠色低碳智慧化的產業載體，助力智慧城市建設；另一方面搭建園區企業創業成長、產業升級發展所需的系統化公共服務平臺，集聚創新資源、培育創新主體、促進成果轉化，推動園區、產業以及區域經濟的協調發展。
未來，產業園區行業將向產業本身進行更深度的回歸，以產業價值鏈為根本出發點，通過科技賦能園區運營，強化產業促進和區域協同，實現產業園區可持續的高質量發展。
產業園區持續利好 存量盤活長期價值
產業園區是對外開放、招商引資、管理創新的重要載體，是發展高新技術產業、促進產業集聚的重要平臺。根據中國開發區網數據，截至2022年2月末，我國共有各類國家級開發區665家，省級開發區2069家，各類廣義專業產業園區約8萬余個。其中，我國國家級產業園區以國家級經開區、國家級高新區及海關特殊監管區為主，個數合計占比約84.8%。從區域分布來看，國家級產業園區主要分布于華東地區、中南地區的省會及中心城市。
來源：中國開發區網 房訊指數整理
近年來，國家加快數字化發展、建設新型城鎮化，推動產業升級、加快構建現代化產業體系，以及國家級開發區建設主體上市、基礎設施公募REITs 等一系列利好政策的釋放，對產業園區的基礎設施建設、產業聚集、運營創新提出新要求，也帶來新機遇。
發改委印發《"十四五"新型城鎮化實施方案》提出，有序培育現代化都市圈。引導都市圈產業從中心至外圍梯次分布、合理分工、鏈式配套，推動產業園區和創新基地合作共建。以產業園區為支點、所在城市為節點，產業園區承擔經濟產業主戰場、區域發展主引擎、改革開放試驗平臺的定位與使命。
各級各地政府方面，也陸續出臺了系列引導、扶持政策。2021年7月，浙江省出臺《關于加快推進高新技術產業開發區（園區）高質量發展的實施意見》；2021年9月，天津市發布《天津市主題產業園區建設實施方案（2021-2025 年）》；2021年10月，濟南市政府印發《支持特色產業樓宇發展的若干政策》，通過政策扶持鼓勵主導產業集聚發展；2021年11月，安徽省印發《安徽省特色產業園建設指南（試行）》；2022年1月，《云南省推動重點產業園區高質量發展若干政策措施》發布……
公募REITs在產業園區領域的試點落地和平穩運行，尤其激發了行業活力，打通了產業園區投資退出渠道有限的局面，有效的實現了產業園區的"投融管退"，帶來其資產價值的提升。從2021年6月中國基礎設施公募REITs首批9單產品成功上市發展至今，上市公募REITs產品已經增至13只，其中4單項目為產業園區REITs，包括東吳蘇園產業REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT及建信中關村REIT。
來源：房訊指數整理
目前，上市的產業園REITs從股價、分紅、投資者收益以及流動性等方面來看，均表現良好；而底層資產的園區運營來看，地理位置較優越，經營相對穩定，整體出租率較高，租戶質量和結構較好，經營業務隨之穩步提升。更為值得一提的是，為緩解疫情對小微企業和個體工商戶的影響，助力實體經濟復蘇，多只產業園區REITs對符合條件的租戶進行租金減免，累計減免租金預計超億元。
2022年5月，國務院辦公廳印發了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出要盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。作為全國各地存量資產中的重要一環，規模體量巨大的存量產業園區必將迎來煥然新生的契機，在價值挖掘、提質增效、運營服務創新等方面超越提升，實現升級轉型與高質量發展。
展望未來，隨著產業園全生命周期發展模式與投融資機制的打通，作為產業集群載體空間的產業園區，將增強持續經營能力，有效實現行業與項目的健康平穩運營，在多重政策規范扶持引導下，園區行業低效化、同質化、空心化等現象將得到改善，進入與產業經濟和區域經濟相互促進、協調發展的新時期。
商務園區韌性十足 企業轉型產業運營
隨著中國經濟的發展，園區的概念和范圍不斷的擴張延展，發展至今，園區的具體形式和分類多種多樣，而產業辦公園區即商務園區因市場化參與度和運營度較高、企業承載范圍較廣而受到市場的更多關注。同寫字樓市場類似，商務園區市場經歷了2021年的快速回暖，空置面積實現有效去化，租金水平也得到企穩回升。而在進入2022年后，商務園區市場也同樣受到了疫情的影響。
較寫字樓市場不同的是，商務園區市場在2022年新一輪疫情的反復下表現出了較強的韌性。從重點城市的園區來看，市場表現整體穩健，凈吸納量雖有下降但幅度小于寫字樓市場，租金保持平穩波動較小，部分城市的子市場租金甚至穩中有進。房訊指數認為，一方面是因為商務園區多處新興商務區域，在樓宇硬件、園區配套建設以及租金等方面具備一定的優勢；另一方面是商務園區吸納的多是專業度高、創新性強的戰略性新興產業，如集成電路、生物醫藥等，在產業政策利好下抗風險能力較強。
來源：房訊指數
具體城市來看，據CBRE世邦魏理仕數據，上半年北京商務園區市場新租需求放緩，錄得凈吸納量約11萬平方米。生物醫藥行業表現亮眼，新租需求占比超過了TMT。需求放緩的同時，由于新增約32.6萬平方米的較大規模供應，期內全市商務園區租金緩慢下行，預計下半年整體市場仍將迎來80余萬平的新增供應。子市場間表現略有分化，北清路子市場空置率連續多個季度下行，大興和經開區具備研發制造功能的項目出租率也較為可觀，而電子城、豐臺科技園、上地和中關村軟件園去化表現則較為平緩。
上海商務園區整體市場在疫情期間表現較為穩健，新增供應延緩入市，空置率微升。雖然部分洽談租賃項目在疫情期間受到影響而導致推遲，但整體市場的需求依然表現堅韌，成交面積繼續穩定增長，TMT行業租賃需求占比位居第一。部分板塊則延續本次疫情前的活躍租賃勢頭，新能源汽車以及生物醫藥等戰略性新興產業迎來擴租需求。租金方面，核心板塊的優異表現推動全市平均租金報價穩中有進，較2021年底出現增長。
從企業端來看，2021年園區運營商深化由地產運營商向產業綜合運營平臺的轉型，通過打造全生命周期空間載體，為科技企業提供從孵化加速到研發辦公的全周期服務，匯聚創新資源打造創新服務生態圈。
來源：企業年報 房訊指數整理
一方面，園區運營企業深耕園區開發與運營，打造產業發展綜合平臺，拓展產業新空間，通過提供綜合服務為政府、企業、人才、合作方創造更大的發展空間。以招商蛇口為例，2021年規劃和建設8個產業新城項目，園區布局于全國及海外15個城市，總合作管理面積468平方公里，有效實現了園區規模的提質擴容。而億達中國在2021年內，也簽約了10個商務園運營管理項目，截至年末，商務園運營管理項目達25個，委托運營管理面積合計約393萬平方米。
同時，運營企業注重發揮產業投資與園區協同效應，強化"產業+基金"模式，切實做好產業服務和企業培育，為產業創新賦能的同時，實現自身業績的提升。據東湖高新年報，該企業在2021年注重練好招商運營內功，打好科技賦能、產業投資、資產證券化組合拳，全年實現收入12.67億元，同比增長110.62%；完成招商總面積37.63萬方。
專業園區方興未艾 智慧運營驅動創新
伴隨著中國戰略性新興產業技術創新日益加快，產業園區行業也呈現出日新月異的變化和發展。一方面，園區主體走向特色化專業化的道路，物流園、生命科學園區、集成電路園、數據中心等特色鮮明、高度聚焦的園區成為熱點，日益受到市場的關注；與此同時，隨著 5G、大數據、物聯網等技術的發展，越來越多的產業園區實現智慧化升級，以新模式指導園區設計、運營，以新技術服務、深化園區運營內涵。
在"十四五"規劃中，生物醫藥行業再次被定位為戰略性新興產業，在行業高速發展的帶動下，生命科學園區作為空間載體，租賃需求增長迅猛，為產業園區的蓬勃發展帶來了新機遇，上海、北京等全國主要城市的生命科學產業園區投資熱度高漲。
其中，北京已基本形成昌平中關村生命科學園、亦莊經濟技術開發區和大興生物醫藥基地三大醫藥與生命科學產業集群，并在政策紅利覆蓋下，園區的租賃需求和租金都表現出了長期穩定增長態勢，對資本形成越來越大的吸引力。而上海是更國內生物醫藥創新高地，"十四五"期間，上海將深化"1+5+X"生物醫藥產業園區分布，到2025年初步建設成為世界級生物醫藥產業集群核心承載地，產業規模超1萬億元，為園區載體空間的發展提供有力支撐。
來源：房訊指數
2021年11月，國家發改委發布"十四五"首批國家物流樞紐建設名單，從國家層面推動專業性、綜合性物流園區的建設。物流園區作為現代物流的重要基礎設施，在構建"雙循環"發展新格局、促進消費和服務業發展中發揮著重要作用。從過往表現來看，盡管受到全球新冠疫情持續影響，但物流地產展現出了良好韌性、穩定的租賃需求和長期增長前景。自2021年下半年以來，遠洋、綠地、萬科等房企已開始在物流地產領域頻頻加碼布局。未來，在經濟、消費等基本面以及政策面的利好下，物流地產的需求將持續保持旺盛。
回歸到整體產業園區行業來看，在我國經濟發展體制機制創新的背景下，產業園區迎來轉型升級的契機，傳統園區缺乏系統性規劃、同質化嚴重、缺乏園區產業生態、管理粗放且服務不足等問題亟待解決，建設低碳、智慧化的園區，對園區進行深度的空間及產業運營成為已經成為行業創新發展的重要路徑。
目前物聯網技術、BIM技術、5G技術、云計算技術、大數據技術、人工智能技術、區塊鏈等信息技術的發展為園區智慧化發展奠定技術基礎。通過智慧賦能，產業園區可依托信息化技術和智慧化的手段及監控平臺，實現對園區各領域的監控、管理及精準服務，進而構建出專業化、生態化、系統化的體系，提升園區各領域服務能力，從而提高園區的吸引力和競爭。
此外，隨著"碳達峰，碳中和"的指引以及園區企業和員工訴求變化，園區綠色化、生態化和循環化趨勢不可逆轉。近年來，我國出臺了一系列政策文件，積極推動園區綠色低碳轉型，涌現出一批綠色發展的新理念、新模式，為低碳園區的發展提供了重要參考，目前也已有部分產業園區運營商開始嘗試將生態資源轉變成園區的生態優勢。
諸多新趨勢層出不窮，共同推動產業園區營造共同發展、合作共贏的產業環境，形成智能化、規模化、集群化的產業發展平臺，助力產業蝶變升級。同時，產業園區行業積極協同區域經濟發展和智慧化城市建設，為行業的進一步拓寬了發展空間。
來源：房訊網
