回顧2023年第三季度深圳寫字樓市場表現(xiàn)，累積的需求逐步釋放，全市甲級(jí)寫字樓吸納量反彈至去年以來最高值；具有獨(dú)特競爭優(yōu)勢(shì)的區(qū)域標(biāo)桿型項(xiàng)目更受市場青睞，新入市項(xiàng)目的預(yù)租及自用亦有力支撐了吸納表現(xiàn)。而租金仍然延續(xù)下行趨勢(shì)，其中，標(biāo)桿型優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的降價(jià)舉措多帶來較好的去化效果。在新供應(yīng)項(xiàng)目空置面積較高的影響下，全市空置率上升至24.3%。
市場概覽
01 需求 凈吸納量達(dá)去年以來最高值
數(shù)據(jù)來源：高力國際
本季度，在業(yè)主端多樣化的降租措施以及政府端產(chǎn)業(yè)扶持政策力度不斷加強(qiáng)的帶動(dòng)下，累積的需求逐步釋放，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)17.9萬平方米，環(huán)比增加15.3萬平方米，同比增加3萬平方米，為去年以來單季最高值。其中，具有獨(dú)特競爭優(yōu)勢(shì)的區(qū)域標(biāo)桿型項(xiàng)目的大面積去化成為一大亮點(diǎn)，新入市項(xiàng)目的預(yù)租及自用亦有力支撐了吸納表現(xiàn)。
02 供應(yīng)與空置率
個(gè)別新項(xiàng)目取得良好預(yù)租效果，四季度新供應(yīng)依然高企，空置率上行壓力加大
本季度新入市項(xiàng)目共三個(gè)，總面積約28.9萬平方米，分布于前海及羅湖，全市甲級(jí)寫字樓存量上升至870.4萬平方米，不乏個(gè)別項(xiàng)目取得了較好的預(yù)租效果。多種因素帶來的延期使得四季度預(yù)期新供應(yīng)量近70萬平方米，競爭壓力極大。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
在新增供應(yīng)項(xiàng)目空置面積較高的影響下，全市空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至24.3%，同比上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。若四季度預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目如期交付，市場競爭壓力進(jìn)一步增大，全市空置率將繼續(xù)走高。
03 租金 降幅進(jìn)一步擴(kuò)大
數(shù)據(jù)來源：高力國際
三季度全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比降幅達(dá)4.5%，平均租金下滑至183.1元每月每平方米，個(gè)別項(xiàng)目降幅甚至高于10%。其中，標(biāo)桿型優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的降價(jià)舉措多帶來較好的去化效果。
需求分析
從成交行業(yè)來看
大面積成交行業(yè)分布多樣化
龍頭企業(yè)搶抓置換窗口期
數(shù)據(jù)來源：高力國際，按租賃成交面積來算
從成交區(qū)域來看
行業(yè)區(qū)域集聚特征弱化
高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或?yàn)槭走x
數(shù)據(jù)來源：高力國際，按租賃成交面積計(jì)算
在子市場，前海凈吸納量位居各片區(qū)之首，主要得益于新供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)租及自用，以及存量項(xiàng)目打造專業(yè)樓宇、提供多樣化的入駐補(bǔ)貼等吸引租戶進(jìn)駐。科技園在標(biāo)桿項(xiàng)目去化較好的帶動(dòng)下，扭轉(zhuǎn)過往連續(xù)三個(gè)季度負(fù)吸納的局面，錄得超1萬平方米凈吸納量。寶安中心區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目同樣以較高的性價(jià)比吸引優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)駐，涉及科技、教育、金融、建筑等多個(gè)行業(yè)。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
以降本增效為目的的搬遷需求仍然占據(jù)主流，客戶在租戶市場追求極致性價(jià)比，以更低的成本獲取優(yōu)質(zhì)辦公空間是必然選擇，這也意味著品質(zhì)相對(duì)較差的樓宇將面臨著更大的去化壓力。
各區(qū)表現(xiàn)
數(shù)據(jù)來源：高力國際
未來趨勢(shì)
高企的未來供應(yīng)已成為影響深圳寫字樓市場走勢(shì)的基礎(chǔ)要素。四季度預(yù)期的新增供應(yīng)量近70萬平方米，雖然主、客觀因素影響下的延期或仍將發(fā)生，然而高供應(yīng)的基礎(chǔ)下，市場持續(xù)面臨極大的競爭壓力，差異化的低價(jià)策略料將持續(xù)，加之四季度預(yù)期新供應(yīng)項(xiàng)目多分布于新興商務(wù)區(qū)或非核心商區(qū)區(qū)，租金下行趨勢(shì)難以改變。同時(shí)，高供應(yīng)之下空置率仍面臨上行壓力。
數(shù)據(jù)來源：高力國際
