在2022年第四季度，市場終于等來了“優化疫情防控，放開經濟活動”的政策暖意。2022年下半年北京產業園市場需求持續疲軟，凈吸納量已連續四個季度為負值，合計-22.7萬平方米。整體市場空置率較上半年升高1.4個百分點至16.5%；凈有效租金環比上半年下降3.9%，至125.2元每月每平方米。
全年來看，產業園市場大宗租賃成交數量相較去年大幅減少，市場大面積需求出現的頻次明顯降低。雖然頭部互聯網平臺的面積調整將持續影響市場表現，但互聯網科技依然是2022年市場主要的需求來源。
下半年市場需求持續疲軟 空置率上升
產業園市場需求在下半年未出現實質性恢復，同時，受到互聯網企業面積整合的持續影響，全年需求側表現持續疲軟。尤其是城市北部互聯網科技行業集聚的子市場，如上地和北清路，目前都處于需求不足和主力租戶行業面積調整的階段，全年凈吸納量分別為-20.4萬平方米和-7.3萬平方米。
受到部分項目延期影響，下半年產業園市場僅有一個新項目入市。
供應、凈吸納量及空置率
整體市場空置率在下半年連續兩個季度上升，合計升高1.4個百分點至16.5%。
整體市場租金延續了小幅下降的趨勢，環比上半年降低3.9%至125.2元（17.9美元）每月每平方米，相比去年同期下降4.9%。在所有子市場當中，上地子市場租金降幅最大，同比下降了7.7%。
市場預測
展望2023年的市場走勢 需求側持續回暖可期
由于部分項目延期，預計將有超過131萬平方米的新項目在2023年進入市場，主要集中在上地和北清路區域。供應壓力的增加，預計將進一步推高空置率。
北部互聯網科技行業集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業持續退租的影響。
過去幾年，北部市場產業發展空間長期處于一房難求的局面，目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發展壯大的新興產業提供更多的發展空間和更優質的辦公空間選擇。
從目前持續推進的防疫優化政策來看，2023年將更全面地落實科學防疫，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業擴張的意愿也會持續改善，有助于辦公需求的釋放。
高力國際觀點
宏觀政策暖風已經吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啟市場需求的關鍵所在。
業主方面
隨著高品質新項目的集中入市，未來市場競爭或將加劇，因此我們建議業主提高自身項目的配套設施及服務品質，以更高的性價比吸引優質租戶。
租戶方面
我們建議租戶關注未來市場內的新增供應，尤其是北部市場的項目及相關優惠，適時進行辦公室升級和調整。
來源：高力國際
編輯：jinbao
