2023年，作為中國領先的商業地產主流媒體和活動平臺，房訊網（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發！二十年，我們與時代共進，我們與行業同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業地產（寫字樓、產業園）行業的過去、現在和未來以及行業發展新模式一系列問題，全聯房地產商會寫字樓分會聯合房訊網（FUNXUN）組織開展了"商業地產20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，以“誰為行業贏得未來”為主題，致敬行業創新者二十年發展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會上發布。
近日，中科產城(北京)建設開發有限公司郭瑩輝接受了房訊網的專題采訪。
中科產城(北京)建設開發有限公司郭瑩輝
房訊網：作為一名從業者，您認為過去20年商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的發展格局和發展成就？
郭瑩輝：我國產業園區的定義非常寬泛，廣義上講是政府主導的高新區和經開區這類城市尺度的產業集聚區。我們通常講的產業園，則是狹義上的以市場化進行投資開發和資產經營的產業園不動產。過去20多年，產業園區在各個方面特點十分鮮明：
第一，園區經濟成為我國經濟發展的生力軍。以2021年為例，國家級經開區230家，國家級高新區169家，這兩類產業園區共399家，GDP達到29萬億元，占全國GDP的25.3%。納稅收入4.5萬億元，占全國稅收總額的27.7%。如果包含其他各省、市級高新區和經開區，則產業園區對中國經濟的貢獻度更大。
第二，催生了產城融合理念及其開發運營模式。首先，從早期的單一工業園區、生產基地等產業功能區逐漸發展成為產業園區、商業街區、城市住區高度融合的產業新城。其次，涌現出大連億達、華夏幸福、蘇州高新等一大批高度市場化的產城開發運營商，成為房地產開發行業另外一道風景。最后，由園到城的城市化路徑，使政府推動產業集聚、政企合作城市建設等創新模式，也給世界提供了中國樣板。
第三，產業地產這一細分行業由盛而衰。以產業園區不動產租售經營為目的產業地產，在面臨房地產市場調控、政府要求產值稅收對賭，尤其是產業勾地模式徹底行不通時，這些不利因素疊加在一起，使產業園區的土地供應、長線資金、招商手段、平衡工具等開發資源嚴重不足，資產投資回報率快速回落甚至是嚴重虧損，也就是說產業地產的盈利模式已經嚴重受到挑戰。所以，近幾年國內著名的產業地產商已逐步退出了產業園區領域。
第四，各級政府平臺公司成為產業園區真正的操盤手。產業園區源于政府最終又回歸政府，這是因為政府將產業園區視為重大產業規劃實施和重大產業項目招商的重要功能性平臺，必須從區域經濟總體發展的需要出發，完成園區城市設計、基礎設施投資、產業載體建設、產業招商服務等，其投資回報算的是區域GDP、納統營業收入、綜合稅費收入、產業結構調整等綜合的經濟賬。
房訊網：作為一名從業者，您認為2023年以來商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的創新模式和創新案例？
郭瑩輝：今年以來，產業園區與我宏觀經濟同頻共振，遇到很大挑戰，但也不乏一些亮點。
一方面，產業園區開發經營愈加困難。今年初，隨著各地政府出臺產業振興經濟的各種大型計劃出臺，在土地、資金、政策等要素上全力保障。然而，地方政府資金匱乏、實體經濟投資日趨謹慎，產業地產的租售價格斷崖式下降，產業招商更是出現了前所未有的嚴冬。
另一方面，產業園區城市更新日益活躍。各地政府在既有的產業園區基礎上，提出新的產業更新迭代計劃，劃定畝均產值稅收更新標準，政府設立產城更新平臺和專班機制，并借經濟下行影響也能夠和原有土地占有方談成較好合作更新條件。
房訊網：作為一名從業者，您認為未來20年商業地產（寫字樓、產業園）行業將呈現哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態？
郭瑩輝：產業園區功能形態各異，共性趨勢大致預測有三個方面：
一是從園區功能上看，產業社區理念將被政府和社會認可。比如，近年華南地區流行的工業用地M0政策就是在傳統產業園內植入商業街區和居住功能，其功能上的靈活性和可以分割銷售的創新優勢等已在全國逐漸效仿。另外，大量一線城市核心商業街區因商業實體店的不景氣，被政府和運營商逐步融入了高精尖企業總部辦公和中小企業創業孵化等功能。所以，在城市街區尺度內實現產業、商業、居住業態融合，是都市型產業迭代和片區投資開發創新的必然選擇。
二是園區投資角度看，產業新勢力成為產業園區另類投資商。互聯網、新能源汽車等產業龍頭備受地方政府追捧，在企業總部園區建設的土地、資金、政策等方面均給予了面巨大的優惠和扶持，期待形成行業龍頭帶動產業鏈、產業集群在產業園區內落地生根。另外，行業大咖為了分散自身主業的風險，也將產業園不動產長期投資作為戰略選項。
三是從園區運行管理來看，智慧和低碳園區將成為園區的標準配置。從空間載體建造、客戶招商管理、設備部設施運維、基礎設施運營、產業要素服務、政府網格化治理等等方方面面都離不開互聯網信息處理、大數據應用、物聯網運營管理。尤其是高達幾十萬、上百萬平方米的大型產業園區、產業新城當中，智慧教育、智慧醫療、智慧社區、智慧政務、城市大腦等等已經成為產業園開發商、運營商、地方政府管理部門必不可少的服務與治理手段。
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2023年12月28-29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"光榮與夢想：數字經濟下的樓宇經濟"。
作為中國國際服務貿易交易會（CIFTIS）常態化活動之一，第二十屆年會將聚焦數字經濟、樓宇經濟、運營管理、城市更新、產業園區五大核心主題，深入探討行業發展趨勢及創新的戰略路徑和解決方案；年會期間將發布2023年中國寫字樓產業園品牌影響力報告，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會第二次會員代表大會，以及第20屆金廈獎頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。
