郭瑩輝，國有資產管理、產城開發運營資深專家。曾任北京市國有資產經營有限責任公司副總裁兼北京科技園建設（集團）股份有限公司黨委書記、董事長等職務。主導開發北京三里屯太古里、中關村核心商務區、中關村軟件園、中關村生命科學園、浙江嘉興中關村長三角創新園、江蘇無錫中關村科技創新園、山東青島藍色生物醫藥產業園、吉林長春北湖科技園、上海中關村虹橋創新中心、天津中加生態示范區等區域標志性產城開發項目。著有60萬字《產城融合：從產業創新到空間運營》。
年創立北京智匯興城管理咨詢有限公司及中科產城（北京）建設開發有限公司，專注于房地產開發策劃、產業園區輕資產運營和城市片區發展智庫等，為央企國企、上市公司、政府平臺等幾十家客戶提供了產業園區全周期開發運營策劃、項目建設管理、產業招商運營等輕資產服務。
中科產城董事長郭瑩輝
1.中科產城定位為輕資產園區運營服務，請問是如何確定這一定位的呢？
在我國，各類產業園區不計其數，建筑面積多達百億平方米。然而，優質的園區運營并不多見，即“入園客戶滿意、開發企業盈利、地方政府受益”的”綜合滿意度高的園區鳳毛麟角，可能僅占20-30%。中科產城之所以選擇輕資產園區運營定位，首先是看到了中國房地產全行業自2015年以來已經進入到大運營時代。宏觀經濟高增長的紅利逐漸消退，傳統產業地產開發模式面臨市場、資金等重大挑戰，尤其是核心城市產業用地越發稀缺。地方政府開始直接下場承擔產業園區建設、招商引資等工作，這進一步壓縮了市場化園區開發運營企業的生存空間，之前市場上不少非常活躍的產業地產商都退出了江湖。
我們中科產城的核心團隊是曾在中關村科技園區擔任要職的國有平臺骨干，積累了十多年產業園項目策劃定位、商務談判、項目融資、非標代建、產業招商、運營管理、資產變現等產業園區全周期、全業態、全鏈條的開發運營經驗。我們是從產業地產開發企業中走出來的，在數百萬平方米、上百億元園區資產開發中經歷了無數個問題和挑戰，知道全流程的業務操作，也清楚哪兒是坑，哪里是贏利點，希望這些高昂的學習成本能夠賦能給我們的客戶，避免他們重蹈覆轍，幫助他們“省心、省力、省錢”就是中科產城做產業園區輕資產運營服務的創業初衷。
問
2.您之前負責過重資產運營，您認為，重資產運營和輕資產運營最大的區別是什么？
產業園區的本質是服務企業集聚、促進產業創新，構建產業生態，助力區域經濟增長。其中基本法則是“開發為基，運營為王”，開發是指產業載體、生活配套等物理空間和硬件設施等專業化、標準化建造，而運營是指產業招商、資產經營、園區管理以及涉及資本、政策、人才、市場、商事等多種要素、資源與服務的整合與保障。
因此，產業園區不好做的原因就在于，既要當好開發商，還要做好服務商。在行業內，對于重資產和輕資產的定義并不統一。有人認為重資產僅涉及園區房地產的投資建設，不關注項目定位策劃、規劃設計、產業招商、園區管理、政府協作等；也有一些人認為輕資產僅指定位策劃、產業招商以及工程代建等局部業務。我個人認為這些認識和說法都是片面的，傳統的產業園區投資開發是重資產運營，涵蓋了從頭到尾“全周期、全業態、全流程”的全能力開發，其核心在于圍繞投資的物業如何實現盈利而進行的全方位的運作和管理。而輕資產運營應該是脫胎于重資產開發和運營，只是將其中的項目融資和資產投資職責留給了業主，而其他的策劃定位、工程代建、產業招商、產業服務、園區管理、政府協調等職責委托給了專業機構運作。
可見，輕資產相對于投資方的期望和目標而言，其能力要求、經營責任、風險擔當一點兒都不輕。
問
3.您認為在具體運營過程中，輕資產運營存在哪些難點？中科產城是如何應對這些難點的？
當前，國內需要輕資產服務的客戶主要分為三類：一是傳統房地產開發商，通常用產業勾地完成房地產開發后，剩余的產業用地由于缺乏開發經驗和產業招商能力而變成雞肋。二是政府城投等平臺公司，受到屬地政府要求先拿地建設后招商運營，由于前期研究不足或不專業，往往經常形成大量賣不掉、招不來的困境物業資產。三是實體產業企業，自己拿地建設園區，或自用或經營。缺乏對園區開發運營的認知、與政府溝通交流經驗、拿地談判的專業能力，更缺乏專業的產業載體建設管理和招商運營團隊。
我們發現，普遍存在的難點是客戶對于園區策劃和政府談判缺乏了解，能不能拿到地？能不能拿到優惠條件？這首先是產業園區投資的戰略性價值或風險，而這方面正是中科產城公司最強項。公司創立四年來，已為這三類客戶完成了20多個產業園區的全周期開發與運營策劃，支持客戶完成內部的投資可行性決策、與政府拿地的匯報和商務談判。其中，還為重點客戶提供了專業的園區建設管理服務，包括國內疫苗龍頭龍頭上市公司沃森生物在云南昆明獲取總部園區用地和項目建設管理，還在北京大興生物醫藥產業基地獲取100畝產業用地及園區建設管理，為國內建材五金龍頭上市公司堅朗五金在北京通州獲得產業發展用地，并建設開發企業科技總部。
團隊過往經歷和業績，以及與政府溝通對話的能力，與客戶形成了強大的互補和互信，并給客戶節省大量土地款、減少非標準載體建設的試錯成本，這些點點滴滴能力與價值積累鑄就了公司“專業、可信、增值”這一核心競爭力，最終形成了獨特的“12586”園區投資運營理論框架，并以此作為客戶與政府之間溝通的橋梁，以“為產業大咖建園區，為地方政府招大商”為輕資產服務的宗旨，將多年的產業園區開發與運營經驗轉化為客戶增值、為社會服務的行動方針。
問
4.了解到中科產城十分注重園區服務，您可以展開分享下嗎？
企業的發展離不開園區開發商和本地政府提供的要素、資源與服務，這是企業賴以生存的生態體系重要構成。園區服務因類型不同服務內容與指標差異很大，早在十年前，我便著手指導集團建立科技型產業園區的產業要素服務、政務商事服務、生活保障服務三大服務系統，包含上百項具體服務內容。具體服務內容由項目所在地的園區公司根據不同城市地域和不同產業形態制定。
在我們的園區開發運營實踐中，深切感受到產業服務的重要性。例如，我們在吉林長春的一個40萬平方米的遠郊區園區，豐富的園區服務不僅保證了1-1.2元/天/平方米的租金收益，而且連續多年實現年綜合納稅5億元，折合1250元/平方米的納稅奇跡！
問
5.近年來，園區智慧化和低碳化的概念和技術越來越受歡迎。您如何看待園區智慧化和低碳化？
園區智慧化和低碳化已成為園區基本配置。早在2012年，我便與IBM中國簽署了智慧園區戰略合作協議。從空間載體建造、客戶招商管理到設備設施運維、基礎設施運營，以及產業要素服務和政府網格化治理等方方面面都離不開互聯網信息處理、大數據應用和物聯網運營管理。尤其是在建面幾十萬甚至上百萬平方米的大型園區和產業新城中，智慧教育、智慧醫療、智慧社區、智慧政務以及城市大腦等已成為產業園開發商、運營商和地方政府管理部門不可或缺的服務與治理手段。因此，中科產城也會為客戶提供豐富的智慧園區策略建議及智慧能源的投資和運營服務。
來 源：聚焦園區
編 輯：liuy
