轉眼間，又是一年，北京商辦/產業地產市場終于熬過艱難的2022年。
在疫情的干擾下，經歷了互聯網大廠退租潮、聯合辦公虧損潮、外資抄底、凈吸納量負數，迎來年底的企業復工潮，北京商辦/產業地產市場守得云開見月明，市場信心和需求將迎來復蘇。
回望過去一年，我們梳理并遴選出2022北京商辦/產業地產十大要聞，以此紀念2022年北京商辦/產業地產的崎嶇坎坷和奮進向前。
01
大廠裁員過冬
互聯網企業退租潮
2022年伊始，受互聯網監管全面深化等多種因素影響，諸多大廠被曝出史上最大規模裁員，比例在20%-40%之間。頭部互聯網企業的快速擴張戛然而止，辦公面積整合、需求萎縮和退租面積增多成為直接表現。
長期受益于互聯網企業擴張的產業園市場，僅2022年第一季度，就出現快速降溫，互聯網科技企業租賃成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，擴張速度明顯大幅放緩。全年來看，互聯網科技企業的租賃成交面積大幅縮減至不足30萬平方米，只有上一年的23%。
入選點評：互聯網大廠停止擴張是暫時的。隨著二十大報告和中央經濟會議提出“加快發展數字經濟”的利好出臺，以互聯網科技為代表的數字經濟企業仍將是產業園區市場最主要的需求來源。
02
北京中高風險地區所在區
國有房屋減免6個月租金
2022年4月22日，北京市政府印發《關于繼續加大中小微企業幫扶力度加快困難企業恢復發展的若干措施》。2022年被列為疫情中高風險地區所在區的國有房屋，將對符合條件的小微企業和個體工商戶（簡稱“小微企業”），根據房屋租賃合同約定的租金標準，減免6個月租金；其他地區減免3個月租金。
眾多國央企開發商積極響應，截至9月底，全市房屋減租金額超100億元，惠及約7萬家企業。市區國企房屋減免租金約87.5億元，惠及小微企業及個體工商戶5.8萬家。
入選點評：三年疫情期間，政府不僅在保護人民健康，也在保護中小微企業。幫扶中小微企業紓困解難，2022年的減免房租力度是最大的。為政府點贊，為國企開發商點贊。
03
優客工場5年虧損41億
聯合辦公二房東模式任重道遠
2022年5月，優客工場公布了2021年年度報告。根據報告顯示，優客工場2021年凈虧損19.96億元人民幣，上市6年，經過多輪融資和資本加持的優客工場，雖然營收一直保持增長，但是虧損問題一直存在并有擴大趨勢。據公開披露數據顯示，2017年-2020年，優客工場凈虧損分別為3.72億元、4.45億元、8.06億元和5.08億元，加之2021年的19.96億元凈利潤，短短5年，優客工場虧損超41億元。
無獨有偶，共享辦公巨頭WeWork同期發布2021年業績報告，全年營收較2020年下降24.7%，凈虧損擴大至44億美元以上，凈虧損率為172.72%。
入選點評：未來，“二房東模式”的聯合辦公企業想要活下去，最迫切的還是要找到合適自己的可持續盈利手段。畢竟，隨著很多開發商業主方成為聯合辦公“一房東”，“二房東模式”受到極大擠壓。
04
北京二環內唯一新售商辦項目
中海金融中心亮相
2022年8月起，地處北京二環內的中海金融中心項目開始在渠道交流會、商會沙龍、媒體交流會上頻繁亮相。該項目是2022年北京二環內唯一新售商辦項目，位踞金融街南拓區，是中海地產的扛鼎之作，項目總建筑面積約36.6萬㎡，融匯總部寫字樓、合院商業、文化展示區及綠地景觀廣場，傳承區域800年人文底蘊，筑就蘊涵古今的傳世級地標綜合體。
其中，寫字樓總建筑面積約21.9萬平米，共7棟，單棟建筑面積約3萬平米，整層約3000㎡超大平層商務空間，鑄就首都城央核心封面級地標，敬獻“國之重企”總部，開啟金融街金融總部辦公新時代。
入選點評：自2017年起，北京二環內禁止新增建設用地，并且二環內寫字樓99.9%只租不售。部分發售的中海金融中心，堪稱絕版。希望在二環內擁有資產的企業總部和投資公司，百年不遇的機會來了！
05
生物醫藥產業高速發展
康橋資本投資北京兩個園區
新冠疫情已持續三年，生物醫藥產業在此期間進入了高速發展期，市場寄希望其成為未來世界經濟的主導產業之一。按照北京“十四五”相關規劃，醫藥健康和新一代信息技術并列，是北京創新發展的“雙引擎”之一，是北京兩大“國際引領支柱產業”之一，戰略地位不言而喻。北京已經形成“南制造、北研發”的醫藥健康園區的格局分布。
2022年三季度，CBC康橋資本在北京完成了對兩個生物醫藥園的投資，分別是位于北京大興生物醫藥基地的醫藥產業園項目，以及位于北京昌平中關村生命科學院三期的生物醫藥園開發項目，分別占據南北兩大核心區位。
入選點評：任何事情都有其兩面性。疫情推動了醫藥健康產業的高質量高速發展，而醫藥健康產業也為疫情防控做出了突出貢獻。后疫情時代，希望醫藥健康產業能繼續穩健發展。
06
凱德七折拿下東三環寫字樓
驚起“外資抄底”之聲
2022年10月17日，京東司法拍賣平臺顯示，位于北京朝陽區東三環的博瑞大廈已成功拍賣，競買人為“北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司”，拍賣成交價為20.37042億元，成交價較29.1006億元的評估價打了7折。信息顯示，競買人拾捌時宜公司成立于2022年9月29日，大股東為凱德商用設施咨詢（北京）有限公司，后者由凱德（中國）商用有限公司100%持股。
有媒體報道稱，美國黑石11月籌集了近500億美元用來抄底中國樓市。而從10月開始，高盛、康橋、普洛斯等外資力量也動作頻仍，驚起一片“外資抄底”之聲。
入選點評：在北京，真正的抄底機會并不多。凱德七折拍下博瑞大廈應該只是價格松動的個案，從整體市場來看，并沒有看到價格松動的跡象。北京辦公樓資產的價值韌性，還是很高的。
07
北京啟動
新一輪商圈改造提升行動計劃
2022年11月30日，北京市出臺《北京市商圈改造提升行動計劃（2022-2025年）》，啟動新一輪商圈改造提升行動。2022年，積極推進了朝陽區姚家園萬象匯、石景山區首鋼園六工匯和金安環宇薈、順義區錦薈港、亦莊龍湖天街、豐臺區麗澤天地等商業項目開業，年底前完成隆福寺、亞奧、西紅門等重點商圈商業項目的改造提升任務。2023年，將加快推動京西大悅城、通州遠洋樂堤港、富力廣場等項目落地，計劃完成崇文門、朝青等重點商圈品質提升。到2025年，在鞏固上一輪22個商圈改造提升效能基礎上，完成新一輪54個商圈改造提升工作，加快推進王府井、CBD打造千億規模國際級商圈。
入選點評：商圈不僅是培育建設國際消費中心城市的重要載體，也是寫字樓和產業園的重要載體。新一輪商圈改造提升行動，必將升級商業配套的醇熟度和便利性，為寫字樓和產業園賦能。
08
市場凈吸納量進入負值區間
空置超1萬平的寫字樓達125棟
據高力國際數據顯示，2022年全年，北京甲級寫字樓市場凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2,100平方米，乙級寫字樓市場凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產業園市場凈吸納量從去年142萬平方米降低到-22.7萬平方米。
據仲量聯行研究部統計，北京現有或即將入市項目中，空置面積已超1萬平米或在未來幾個月內即將空出超1萬平米的辦公樓宇，達到125棟，合計639萬平方米。其中，甲級市場空置維持在10%相對健康區間，但中端、中低端市場壓力更大，整體市場空置率測算在20%-30%區間，是北京商辦市場歷史峰谷。
入選點評：北京的辦公樓市場在抗疫三年經歷了跌宕起伏的過山車行情。如今，疫情政策放開，宏觀政策暖風吹起，深化產業結構調整，商辦市場信心回升可期，企業選址需求回暖可期。
09
北京大宗交易全年266億元
自用買家交易活躍
據戴德梁行發布數據顯示，2022年全年北京大宗交易市場共錄得266億元，同比下降59%；成交宗數34宗，同比下降35.8%。
從物業類型來看，辦公/研發辦公是主流業態，占全年成交額的77%。從買家類型來看，內資買家的成交額占比85%，外資買家則對市場表現出了觀望態勢；自用型買家占比提升，達到48%，其中，TMT、國央企平臺、金融機構買家交易依舊活躍。值得一提的是，生物醫藥、醫美行業及出版社、行業協會可以說是今年新生自用型買家的代表，表現較為亮眼。
入選點評：雖然大宗交易額同比下降超50%，但自用買家占比提升幅度較大，說明實力型企業對商辦不動產定海神針的地位更加認可。待到春暖花開時，大宗交易市場必將會出現一個小爆發。
10
疫情防控“新十條”政策實施
北京辦公樓迎來復工潮
國家和北京疫情防控“新十條”政策實施，2022年12月19日是北京明確重點行業企業全面復工復產首日，北京辦公樓按下復工“加速鍵”。
據世邦魏理仕介紹，其在管的26個辦公樓項目，其中在北京有23個，截至12月20日，26個項目中有24個項目均已不同程度復工復產，各個項目客戶平均復工率為43%。從仲量聯行對于在管寫字樓的調查結果來看，截至12月20日，約3成樓內企業復工復產率提升。長期來看，四成業主認為未來客戶問詢需求量將逐步增多，超七成業主相信客戶帶看將回歸正常。
入選點評：歷經3年的疫情防控終于結束了。雖然很多人陽了，但很快陽康了，北京又開始堵車了，煙火氣息也在加速恢復。北京商辦地產和產業地產的春天，正在向我們姍姍走來！
來 源：商辦地產觀察 作者：老關
