2022年12月28日，戴德梁行發布了2022年廣州房地產市場回顧及展望報告。報告顯示，受本土疫情及全球不明朗因素的多重影響，廣州寫字樓及零售市場活躍度降低，寫字樓及零售市場租金及空置率雙雙承壓，但是隨著防疫措施的放開調整，市場展現出積極信號，預計經過2023年第一季度的調整期，將在二、三季度重歸活躍。大宗交易市場方面，2022年投資者保持審慎的投資態度，全年廣州商業房地產市場共錄得19宗成交，成交總額為199億元，成交總額同比下降約14.7%。其中，內資占絕對主力，辦公、研發辦公占比繼續加大，自用買家占比過半。預計在2023年，市場信心將逐漸恢復，自用買家持續發力的同時，外資買家有望回歸。就整個房地產行業而言，其重心已由增量開發向存量運營轉移，業態創新、調整業務結構等將是房地產未來的重點探索方向。
甲級寫字樓市場
新增供應持續放量 市場規模突破新高
2022年，廣州甲級寫字樓全年新增供應約為41.7萬平方米，供應量與去年基本持平。其中超過八成的新項目位于琶洲商務區，市場規模突破600萬平方米。一些原計劃于年內入市的項目因疫情影響而推遲交付，或令明年供應量達到新高。
年內需求節奏放緩 觀望情緒明顯
與去年相比，今年在疫情的多輪沖擊與復雜的宏觀環境下，廣州甲級寫字樓市場需求明顯下降。上下半年市場表現出現分化。上半年市場需求延續了去年較為活躍的態勢，進入下半年，由于疫情在國內多個城市反復，對生產生活產生影響，多數企業在業務擴張與辦公租賃決策上表現謹慎。疊加年末爆發的本土疫情帶來的負面影響，甲級寫字樓的來訪量和成交活躍度顯著下降，全年錄得凈吸納量為負值，空置率同比上升6.4個百分點至14.0%。由于市場整體觀望情緒濃厚，在成本控制驅動下的續租和搬遷成為年內最主要的租賃活動。
業主靈活調整策略 積極應對市場變化
盡管防疫措施調整為后市發展帶來積極信號，但考慮到辦公需求的回暖有賴于企業信心的回歸，在宏觀經濟全面復蘇的信號更加明確之前，多數業主方繼續下調租金預期。2022年四季度甲級寫字樓錄得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超過5%。除了下調租金預期，業主方在裝修及起租日等商務條款的靈活度上也有所調整。一些項目還提出增加傭金或內部獎勵等激勵方案，期望通過調動辦公租賃人員的工作積極性來推動成交。
專業服務業引領年內成交
需求方面，傳統支柱行業的大企業辦公需求相對穩定，專業服務業、TMT及金融業仍然作為三大主力引領市場成交，全年貢獻了近七成的成交面積。其中，專業服務與金融業與去年相比需求有所擴大，成交占比同比分別擴大15.1和1.2個百分點。復雜的市場環境下，企業對會計、審計、稅務、法律等專業服務的需求有所上升，推動行業業務擴張，一些機構在華南增設新的營業點或擴大現有辦公空間。另外，疫情對保險服務、醫療健康等行業也產生推動作用，令其辦公需求持續上升。IT行業仍保持活躍，但業務增長速度有所放緩。同時，房地產行業受宏觀政策調控影響，業務收縮，導致需求逐年下降。
未來展望：經濟預期的改善是推動市場回暖的關鍵
展望明年，國際金融城有望迎來第一批優質物業的交付使用，未來供應的向東延伸將推動廣州甲級寫字樓市場形成新的空間格局。市場迎來更多可租賃面積的同時，也仍面臨供需矛盾的挑戰。對此，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端表示：“隨著政府對疫情防控措施的優化和調整，生產、經營、消費活動陸續恢復正常秩序，更多實體行業的發展信心有望得到修復。預計經過第一季度的調整，市場活力將在二、三季度逐步回歸，這也將成為后續推動物業市場需求回暖的重要驅動力。”
優質零售市場
線下消費場景受限 零售市場承壓
年，廣州新增優質購物中心36萬平方米，推動全市總存量突破500萬平方米。盡管新項目較好的開業率對周邊區域的商業氛圍有一定帶動作用，但由于年內疫情反復，政府采取分級分類的疫情防控措施，使得各區經營活動及消費者出行受到限制。在廣州零售市場承壓的環境下，核心商圈的優質項目因其較強的韌性，區域租金保持溫和上漲趨勢，帶動全市平均租金水平較去年同期微升0.6%至人民幣每月每平方米746.1元。其中，體育中心和珠江新城租金上漲均超過5%；而非核心商圈由于受到管控的時間較長，租金水平下降幅度較大，如白云和番禺商圈租金分別下降5.0%和0.9%。
空置增加促使購物中心積極調改
由于年內疫情反復，線下經營活動受到管控，令購物中心客流量受到巨大影響。12月，盡管經營性場所在防疫管控措施優化下恢復正常秩序，但消費活力與市場需求的全面復蘇仍然需要一段時間。全市空置率同比上升2.7個百分點至7.4%，各商圈空置率均有不同程度上漲，其中番禺和白云商圈受疫情影響較大，空置率上漲幅度明顯，分別上升4.2和2.6個百分點。四季度末觀察到一些購物中心在防疫措施優化后，積極籌備主題活動和布局調整來推動客流量的回升。
新能源汽車和珠寶首飾品類需求活躍
由于消費市場承壓，品牌端在業務擴張與租賃決策方面更加謹慎，觀望情緒濃厚，全年新開及待開業門店的數量相比去年有所減少。業態方面，新能源汽車由于受到政策扶持與投資者青睞，持續積極布局線下門店。1-11月份，據廣州市統計局，新能源汽車零售總額同比增長超過 90%，銷售的增長是品牌擴張的動力。據戴德梁行研究部監測數據顯示，全年全市優質購物中心有近35家新能源汽車門店新開或即將開業。與此同時，珠寶首飾因具備消費與投資的雙重屬性而在后疫情時代受到消費者的關注，婚戒品牌 i-primo廣州首店、手表品牌真力時廣州首店均于年內開業。線下店是該類業態的重要銷售渠道，這也成為品牌方仍積極在購物中心布局門店的主要因素。
區域分化仍持續 核心商圈領跑全市
核心商圈仍然是宏觀環境承壓之下品牌選址的首要選擇，本年度超過45%的新開及即將開業店鋪位于核心商圈，其中，超過半數位于體育中心商圈。對此，戴德梁行廣州商業地產部主管及高級董事冼嘉曦表示：“疫情促使零售市場兩極分化加劇，核心商圈優質購物中心的地段優勢得到放大，其品牌效應和虹吸作用加強。此外，自疫情發生至今，體育中心商圈內有近七成項目對品牌及業態布局進行過較大調整，例如積極引入首店、潮流品牌、國際奢侈品牌等，或重新調整業態布局與面積，這對核心區域的租金水平也有較大拉動作用。”
未來展望
疫情對在建項目的建設和招商進度產生影響，部分原定于年內開業的購物中心推遲了入市計劃。2023年，廣州優質零售市場將迎來新一輪的供應高峰，預計有近67萬平方米的新增供應將陸續入市，其中88.7%分布在非核心商圈，推動廣州商業版圖不斷擴大。短期內，由于市場仍處于防疫措施優化后的過渡階段，預計零售市場觀望情緒仍將延續，疊加未來新增供應放量的影響，零售市場租金及空置率或將雙雙承壓。但是，預計從明年二季度開始，消費活動將逐步恢復，帶動租賃需求回暖，市場將再迎曙光。
大宗交易市場
受疫情影響 成交額回落、投資者投資態度審慎
年全年廣州商業房地產大宗交易共錄得19宗成交，成交總額為199億元，成交總額同比下降約14.7%，較近6年平均成交額（約211億元）也略低。其中一季度成交額超過90億元，均是2021年已敲定的交易，未能真實反映投資者的情緒，后三個季度的成交額接近110億元，其中約有30億元是因以物抵債而發生的產權轉移，主動交易僅約80億元，投資者仍然保持審慎的投資態度。
辦公、研發辦公占比繼續加大 自用買家占比過半
辦公含研發辦公物業仍然是最受投資者青睞的物業類型，2022年辦公類物業成交額占比達65%，而辦公類別成交額中51%為自用買家購置物業作為總部/區域總部辦公之用，如太平洋保險購入粵海金融中心T1座、九毛九集團董事長購入廣州國金天地項目部分樓層、利口福集團（廣州酒家）購入廣州信息港D座等。近年金融、TMT、餐飲、物流等領域的企業辦公場所需求增加，其購買力較強，逐漸成為大宗交易市場主力軍之一。
另外，酒店及公寓的關注度比去年有所上升；商業物業方面，因受疫情影響仍較大，投資者明顯放緩了進場的步伐。
內資占絕對主力
從資金來源看，2022年全年成交額中95%是由內資買家完成，僅有一宗交易是來源來自于外資投資者。一方面是由于疫情反復，限制外地投資者來穗進行投資活動，另一方面，受近兩年房地產市場調整、經濟預期不明朗、匯率變動等因素影響，外資投資者決策周期拉長，致使外資比例有所下降。
未來展望
市場信心逐漸恢復 自用買家將持續發力 外資買家有望回歸
疫情防控政策調整，跨境、跨地區差旅限制進一步放松，有助于經濟活動包括投資活動復蘇；同步，國家在年底相繼出臺利好房地產行業政策，從供給端與需求端給予強有力的支持，預期后續更強配套政策也將逐步頒布，地產行業有望加速修復，投資者信心已在逐步重建。后疫情時代，地產行業也將洗盡鉛華，未來增長性是顯著的，預計2023年自用買家將持續發力，外資買家有望回歸。
未來房地產市場的變化與趨勢
伴隨著本輪樓市下行，中國的房地產行業進入調整階段，融資環境趨緊的壓力下房企債務風險凸顯。另一方面，未來城鎮化進程逐漸放緩、增量開發建設的占比逐漸減小，城市群、都市圈的發展格局變化等現象都將令傳統的房地產發展模式面臨挑戰。
戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示，在此背景下，業內幾大趨勢值得關注。首先是與產業相結合的發展模式正在成為主流。產業與地產具有與生俱來的協同效應——在城市的經濟發展過程中，產業地產運營商通過自身資源優勢、招商引進或孵化企業、產業，建立行業發展基礎，并促進形成產業聚集的優勢，在帶動就業的同時提高生產效率、提升城市競爭力的核心。對于廣州這一堅持“產業第一、制造業立市”的城市而言，這一趨勢更為凸顯。同時，隨著房地產逐漸由增量市場轉向存量市場時，“開發+大資管”模式也異軍突起，依托于成熟的運營管理經驗，以輕資產模式輸出商管服務，在投資管理、物業管理、代建等方面，專業的運營團隊有助于項目持續獲得較高收益從而收獲增長曲線。最后，城市更新與存量利用，仍是當下行業的焦點。從今年9月廣州發布城市更新五個指引來看，城市更新將在更為理性的框架內有序進行。未來，城市更新仍是開發商獲取熱點城市優質地塊重要渠道之一，也是存量土地再利用的重要方式。對于大量閑置的非居住存量房屋而言，通過改造、活化來提高存量物業的利用率及價值仍將成為未來行業的重點發展方向。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
