多元化專業服務與投資管理公司高力國際對2022年中國辦公樓市場表現進行回顧，并對2023年做出展望。
2022年的中國寫字樓市場在多種因素的疊加影響下艱難前行。截至到2022年末，全國重點監控的20個城市甲級寫字樓總存量超過7,800萬平方米，市場平均空置率上升至21%，租金下降至171元每月每平米。2022年市場最明顯的變化是需求端的大幅下降，主要原因有四點：第一，2021年需求表現火熱導致基數過高。上海是一線城市中需求表現最好的市場，2022年凈吸納量達到近60萬平方米，但也只有2021年的一半左右；其次是深圳市場，相較于2021年115萬平米的凈吸納量，2022年大幅回落到43萬平米左右，降幅超過60%。廣州市場的凈吸納量從2021年的48萬平米收縮到2022年的13萬平米。降幅最大的則是北京市場，從2021年113萬平方米降到2022年的-2,000平米左右。第二，疫情不斷散狀復發持續影響寫字樓租賃的活躍度。第三，企業端普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。第四，創造最多增量需求的互聯網科技行業辦公需求出現了大幅萎縮。互聯網科技行業發展環境出現了變化，行業流量紅利消失，行業整體進入轉型時期；同時，2021年火熱的租賃需求表現背后就是由互聯網頭部大廠在全國各主要辦公地點進行的大規模租賃，當大面積租賃需求完成后，頭部企業從2022年開始進入辦公空間面積整合階段。
圖：全國重點城市甲級寫字樓市場空置率及租金
2023年需求側持續恢復可期，但由于供應較大，整體空置率上漲估計無法避免。需求側持續恢復需要上面提及的四點核心因素出現積極改變，從目前的市場觀察來看，至少其中3點有望在2023年出現根本性改善。疫情對于2023年的經濟社會影響將逐漸轉弱，對寫字樓租賃市場活躍度的影響也將逐漸消退。另外，隨著經濟持續增長和市場走強預期的增強，企業擴張的意愿也會不斷增強，有助于辦公需求的釋放，下半年的市場表現將更值得期待。然而，部分城市在2023年仍將繼續受到互聯網頭部大廠進行面積調整的影響。
互聯網行業的風口已經從To C轉向To B，脫“虛”向“實”的方向明顯，辦公擴張風格也會出現變化。從私募投資市場的行業風口變化可以看到，雖然互聯網科技依然是最火熱的賽道，但是細分賽道已經從To C類為主，變成了以To B類軟件服務類企業和芯片集成電路為主的互聯網硬件技術與設備企業。以北京的私募投資市場為例，有超過70%的互聯網軟件與服務領域的投資集中在了To B類的企業服務領域，超過90%的互聯網硬件技術與設備的投資都集中在了芯片集成電路領域。無論是To B的軟件服務企業還是芯片類的硬科技企業，都是知識密集型企業或技術密集型。這類企業很多已經扎根于某一垂直領域很多年，建立了非常強的競爭壁壘，其成長軌跡多是比較線性的，并不會像To C企業那樣多出現爆發性增長，其在辦公面積擴張的風格上也會更加保守。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
