長租公寓市場解讀
仲量聯行最新數據顯示，中國長租公寓市場已邁入“快速成長期”的嶄新階段，市場迎來更多參與者并呈現多元化的產品和租賃客群特點。截至2022年上半年，全國頭部長租公寓品牌總房源數量已達到84.7萬套，而2020年全年的數據為69.9萬套。與此同時，隨著越來越多的資本涌入長租公寓投資市場，投資交易量也迅速增加。上海作為領先全國的長租公寓投資市場， 在2022年完成的74單大宗商業地產交易中，有15單為長租公寓，成交單數占比超過20%，僅H次于辦公業態。
盛秀秀
中國區研究部住宅市場負責人
仲量聯行
在國家加快建立‘租購并舉’住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利有望繼續釋放。隨著租賃住房產品的普及和租賃住房消費方式逐漸為大眾接受，加上產品力的進一步提升，長租公寓對青年白領客群的粘性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業中高層人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功發行以及對市場化長租房納入REITs底層資產的研究和探索，將為未來長租公寓市場帶來更多機遇。預計2023年的長租公寓市場必將迸發出新生機。
2022年長租公寓市場整體承受了來自疫情反復、防疫管控、租賃放緩等多方面壓力。即便如此，在2022年下半年經濟活動逐漸恢復后，在建長租公寓項目加緊建設、加速入市。根據仲量聯行統計，2022年底在上海的運營集中式長租公寓項目約369個，市場總存量已達10.8萬套。與此同時，2022年整體租賃市場遭遇挑戰，新增租賃需求放緩，在此背景下，上海長租公寓市場平均入住率仍達到86.3%，展現出較強韌性。
從項目分布來看，長租公寓項目主要分布在地鐵沿線，且靠近辦公區域、產業園區或高校。以上海環線為例，長租公寓在外環外的套數存量占54%，內環內占比僅8.9%。各環線項目租金呈階梯式分布。
魏駿亞
大中華區酒店及旅游地產事業部副總裁
仲量聯行
2022年是上海長租公寓大宗交易元年，大宗交易成交額達到近60億元。我們觀察到各類內、外資投資者入場交易，且成交資產類型呈現多樣化特點。在投資策略上，具有改造潛力的機會型物業尤其受到長租公寓投資人的青睞，增值型投資交易占總交易額的75%，而穩定型僅占25%。此外，長租公寓投資人對于項目區位的投資偏好趨于多樣化，上海各環線長租公寓的成交比例均勻分布。
預計2023年市場將迎來更多優質長租公寓項目的加快入市，長租公寓市場將呈現出規模化、社區化和品質化的特點。仲量聯行預計2023年上海在運營長租公寓總存量將達到18.9萬套，較2022年增長75%。
隨著R4租賃住宅地塊上的項目加速建設和入市，預計2023-2025年間上海將迎來17.3萬套新增租賃住房入市，其主要來源為R4項目。其中，作為上海城區內首個大體量租賃社區，耀華國際社區將于2023年面向市場提供2212套租賃房源，該項目匹配了約2萬平方米的多功能公共活動空間，包含文化運動、教育培訓、餐飲零售、超市便利、生活服務等豐富業態，有望成為上海世博板塊的一大熱門商業街區。仲量聯行預計，2023年長租公寓市場將迎來更多品質項目的面市。
魏駿亞進一步表示：“隨著社會及經濟活動回暖，長租公寓租賃需求及運營表現將穩步回升并持續增長。預計長租公寓市場的發展前景和韌性將給予投資人信心，視時機入市交易。在 國家‘盤活存量資產’政策的引導下，2023年各類存量物業，如閑置工業廠房、老舊酒店等都將有機會被改造為長租公寓。同時，一系列利好政策以及目前四單保租房REITs的成功上市，為長租公寓投資人開辟了新的退出路徑，REITs退出類資產或將受到更多投資人關注。”
來 源：仲量聯行投資縱橫
編 輯：liuy
