根據(jù)CAIC監(jiān)測(cè)顯示，2022年杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)低位運(yùn)行。從租賃市場(chǎng)來(lái)看，Q4凈吸納量約12.6萬(wàn)㎡，空置率小幅升至19.5%，平均租金為4.6元/㎡/天。銷售市場(chǎng)方面，Q4全市成交量?jī)r(jià)齊跌，成交面積約22.1萬(wàn)㎡，同比下降47%，成交均價(jià)為22247元/㎡，同比下降8%。土地市場(chǎng)方面，全年商辦用地供應(yīng)206萬(wàn)㎡，成交364萬(wàn)㎡，成交金額208億元，居全國(guó)重點(diǎn)城市第四。
市場(chǎng)監(jiān)測(cè)（杭州）
市場(chǎng)：杭州四季度辦公產(chǎn)品供應(yīng)34萬(wàn)方，成交22萬(wàn)方，均價(jià)22247元/㎡。
租賃：市場(chǎng)活躍度較3季度有所降溫，整體空置率為19.5%，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金為4.6元/㎡/月，租戶中專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比上升。
板塊：四季度租賃市場(chǎng)表現(xiàn)一般，北部商務(wù)區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)等板塊空置率上升。
宏觀市場(chǎng)
前三季度杭州GDP位列全省第一
2022年前三季度，杭州GDP達(dá)13608億元，同比增長(zhǎng)3.5%，位列全省第一，占全省GDP的24%。
第一產(chǎn)業(yè)增加值217億元，增長(zhǎng)1.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4158億元，增長(zhǎng)2.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值9233億元，增長(zhǎng)1.4%；全市規(guī)模以上工業(yè)增加值3154億元，增長(zhǎng)3.4%；全市服務(wù)業(yè)增加值9233億元，增長(zhǎng)1.4%；固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)9.5%，其中項(xiàng)目投資增長(zhǎng)12.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額5228億元，增長(zhǎng)5.4%。
租賃市場(chǎng)四季度空置率小幅上升
租金環(huán)比上漲
▌租金上漲，空置率小幅上升
據(jù)CAIC資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，2022年Q4杭州全市共計(jì)新增供應(yīng)34萬(wàn)㎡。截止2022年第四季度，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量247萬(wàn)㎡。四季度凈吸納量12.6萬(wàn)㎡。
四季度空置率小幅上升至19.5%。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體平均租金4.6元/㎡/天，環(huán)比上升11%；寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體平均租金為3.5元/㎡/天。
四季度各行業(yè)寫(xiě)字樓租賃需求中，專業(yè)服務(wù)行業(yè)占比上升。
▌核心與非核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)差距較大
從供應(yīng)情況來(lái)看，四季度西湖區(qū)供應(yīng)近10萬(wàn)㎡，占全市供應(yīng)的29%，未來(lái)科技城板塊杭城未來(lái)中心單盤供應(yīng)5.6萬(wàn)㎡，轉(zhuǎn)塘板塊西投橫創(chuàng)商務(wù)中心單盤供應(yīng)4.5萬(wàn)㎡。
從租金方面來(lái)看，Q4杭州核心商圈的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金維持在139元/平方米/月，而非核心商圈的平均租金維持在99元/平方米/月。
銷售市場(chǎng)辦公銷售市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌成交集中于大戶型產(chǎn)品
2022年Q4杭州辦公銷售市場(chǎng)成交22.1萬(wàn)㎡，同比下降47%；成交均價(jià)22247元/㎡，同比下降8%。西湖區(qū)成交量最大，共計(jì)5.7㎡，占全市成交量的26%；上城區(qū)辦公成交均價(jià)最高，均價(jià)為31775元/㎡。
供銷走勢(shì)方面，四季度整體供大于求，供求比1.54。
成交結(jié)構(gòu)方面，300-400㎡產(chǎn)品為市場(chǎng)成交主力，占市場(chǎng)40%份額，100-200㎡產(chǎn)品占比下降至11%，200-300㎡產(chǎn)品在供求兩端均為最少，成交量占市場(chǎng)份額7%，相較2022年三季度，主力成交面積段改變較大。
土地市場(chǎng)商辦用地出讓金額居全國(guó)第四
2022年度，杭州市商辦用地供應(yīng)面積206萬(wàn)㎡，成交364萬(wàn)㎡，成交金額208億元，樓面價(jià)5712元/㎡，較2021年度數(shù)據(jù)全面下滑。其中，成交金額僅次于重慶、上海、廣州，居全國(guó)重點(diǎn)城市第四。
2022年Q4，商辦用地共成交11幅，出讓總建面42.9萬(wàn)㎡，較3季度109.6萬(wàn)㎡下降明顯。單價(jià)地王為杭規(guī)劃資源告[2022]B003號(hào)紫金港單元C2/C6-01地塊，以樓面價(jià)5137元/㎡成交。總價(jià)地王為杭規(guī)劃資源告[2022]B003號(hào)小和山單元XH1403-11地塊，以總價(jià)2.7億元成交。
未來(lái)供應(yīng)及展望
四季度較三季度小幅降溫，個(gè)別板塊空置率小幅上升，租金上漲，整體空置率19.5%。回顧2022年度情況，上半年租賃市場(chǎng)下行至全年冰點(diǎn)，三季度起，各渠道靈活變通，租金、補(bǔ)貼等方面普遍讓利，使下半年兩季度回暖明顯。
隨著社會(huì)全面放開(kāi)，經(jīng)濟(jì)活力恢復(fù)，加上期盼已久的亞運(yùn)會(huì)加持，2023年整體辦公租賃市場(chǎng)預(yù)期明朗，融創(chuàng)城、博亞等大型辦公交付，辦公市場(chǎng)將迎來(lái)新一波活力注入，TMT、金融、建筑業(yè)等行業(yè)布局將發(fā)生變化。
來(lái)源：克爾瑞
編輯：jinbao
