戴德梁行發布《2022年四季度北京寫字樓零售市場報告》。報告指出，北京寫字樓市場活躍度雖持續下滑，但隨著疫情政策的放開，預計從2023年二季度開始市場將逐漸恢復正常，市場成交量將迎來大幅提升，零售市場也將迎來快速恢復期。
全市租金水平繼續下滑 市場吸納量進入負值區間
2022年全年市場新增供應達42.4萬平方米，較2021年下降32%。受疫情、經濟下行壓力和外部環境不確定性等多重因素影響，部分企業出現縮減面積和退租的現象，北京全市和五大核心商圈市場季度凈吸納量分別為-11.2萬和-8.8萬平方米。縱觀全年，北京全市和五大核心商圈市場凈吸納量僅為172,918平方米和3,815平方米，同比分別下降79%和99%。新項目的入市以及市場活躍度的持續下滑令空置率繼續上揚，北京全市和五大核心商圈市場空置分別為16.0%和11.1%，分別環比上升1.4和1.0個百分點，同比上升1.5和1.3個百分點。北京全市租金環比下降2.8%，同比下降4.8%至每月每平方米人民幣321.5元，五大核心商圈租金則環比下降2.4%，同比下降3.7%至每月每平方米人民幣375.1元。
高科技行業成交面積大幅減少 生物醫藥行業需求增長強勁
四季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，高科技、金融業和專業服務業繼續位居成交前三甲，分別占所有行業總成交面積的43.9%、19.1%和14.1%。縱觀全年，高科技業占比有所下降，占所有行業總成交面積的39.3%，較去年全年下降16.2個百分點。而生物醫藥行業在國家政策的大力支持下繼續繁榮，成交占所有行業總成交面積的6.5%，較去年全年上升2.0個百分點。而從成交類型方面來看，續約占比在所有成交類型中繼續上升。2022年全年，續約占所有成交類型的比例為26%，分別較2021年全年和2020年全年上升6.4個百分點和7.7個百分點。
戴德梁行北區項目及企業服務部主管廉峰哲表示：“預計從2023年二季度開始市場將逐漸恢復正常，未來一年，大量的新增供應和下調的租金將為租戶迎來最佳的租賃談判窗口期，市場成交量將迎來大幅提升。”
戴德梁行北區研究部主管魏東表示：“二十大和中央經濟工作會議均為中國產業發展定了基調，未來高端制造業、生物醫藥、綠色能源、數字經濟、科技金融等相關領域仍將成為未來北京寫字樓市場的主要需求來源。”
北京零售市場將迎來快速恢復期 零售品牌趨于高端化
2022年第四季度，北京零售市場無新項目開業，全市購物中心總存量維持在1,381萬平方米。本季度市場受到疫情帶來的各方面壓力較大，多個項目推遲開業時間。值得一提的是，位于王府井商圈的原新燕莎金街購物廣場經過升級改造后以“喜悅購物中心”重新亮相，項目定位新國潮購物中心，可以說是王府井商圈改造升級中的一個典型代表。
從本季度的新店開業情況來看，雖然新店開業數量明顯減少，但是品牌都趨于高端化，時尚零售及家居類品牌居多。如，瑞士黑科技運動奢侈品牌X-BIONIC中國首家旗艦店入駐北京國貿商城；買手店Dover Street Market Beijing搬入王府井商圈的王府中環后，也引入了美國潮牌Supreme，這也是該品牌首次通過官方渠道在中國市場銷售；此外，日本宜得利家居本季度在北京開出其在中國內地的第58和59家門店，分別位于北京豐臺區的銀座和諧廣場及永旺夢樂城。在疫情之下，該品牌在北京落子兩家門店，也說明對北京消費市場的持續看好。
2023年隨著疫情的全面放開，北京零售市場也將迎來快速恢復期。2022年推遲入市的項目大多招商都已完成，預計都將在2023年上半年投放市場，全年市場或將迎來超過160萬平方米的新增供應。項目的開業將進一步提升區域內的商業配套，激發區域內的商業活力。
戴德梁行北區商業地產部主管孟祎表示：“近期北京啟動了新一輪商圈改造提升行動計劃，其中崇文門、東直門、朝青、中關村等區域都是重點推進升級的區域，預計這些區域的老舊改造項目及處于停滯狀態的商業項目也將逐漸被盤活投放市場，整體市場將迎來提質升級的加速期。”
辦公/研發辦公業態仍為大宗交易市場主流 自用買家交易活躍
2022年全年北京大宗交易市場共錄得266億元，同比下降59%；成交宗數34宗，同比下降35.8%。從物業類型來看，辦公/研發辦公是主流業態，占全年成交額的77%。從買家類型來看，內資買家的成交額占比85%，而外資買家則對市場表現出了觀望態勢；自用型買家占比提升，達到48%，其中，TMT、國央企平臺、金融機構買家交易依舊活躍，值得一提的是，生物醫藥、醫美行業及出版社、行業協會可以說是今年新生自用型買家的代表，表現較為亮眼。隨著公募REITs的擴容，資本信心也在逐漸增強。此外，標準廠房、專業產業園、長租公寓及商辦業態等也將會收到投資人關注。
戴德梁行北區資本市場部執行董事楊蕾表示：“疫情政策放開后，投資機構差旅考察將不再受限，預計2023年上半年大宗交易市場將會出現一個小爆發。”
工業廠房租金穩定增長 高端產業園區需求仍然旺盛
截至2022年底，北京市產業園總存量達到3345萬平方米，其中北京全市工業廠房園區存量約913.5萬平方米，從土地出讓情況來看，新增供應主要集中在亦莊及大興區域；從租金來看，工業廠房市場全含平均租金達到2.8元/平方米/天，受高精尖產業政策驅動，間接抵消了近幾年的疫情影響，廠房租金為小幅波動上漲態勢，整體保持穩定；從近幾年的空置率變化來看，北京生產廠房空置率持續降低，在北京市減量發展政策和高精尖產業發展的影響之下，空置率或將進一步降低。2022年，產業園的新增供應有所減少，租金逐漸回暖，隨生物醫藥行業的迅速發展，高端產業園區需求仍然較為旺盛。
來 源：戴德梁行
