新增供應集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點行業市場和政策環境的變化，共同塑造了近三年北京寫字樓市場前所未有的大變局。面對辦公選址的不同選項，租戶的抉擇變得更困難更復雜，業主也面臨更大的不確定性。如何才能更科學地決策，將風險降到最低？CBRE世邦魏理仕研究部近期發布《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》報告，展現過去三年租戶在甲級樓宇遷入、遷出、擴租、縮減等租賃活動的規模統計，分析背后原因，從而預判選址趨勢，為租戶和業主提供更客觀、更精準的信息參考。
抉擇一
搬 or 留
既有樓宇租戶留存率（按細分行業）
注：租戶留存率=三年間均在樓宇中未遷出租戶數量/2019年租戶總數
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
銀行、保險、電信通訊、法律、會計、醫藥及生命科學等行業租戶規模實力和抗風險能力強，穩定性高，在既有樓宇的留存率均超過60%；
留存率相對較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費品等行業，受市場和政策環境影響波動性較大；
處于中間位置的大部分因市場選擇空間增加，有更強的升級搬遷意愿。
租戶觀察
租戶選擇搬遷還是留在現有樓宇，既決定于自身經營特點和行業環境，也受市場租賃環境影響。隨著新建寫字樓開發標準的不斷提升，未來三年甲級寫字樓新增供應總量保持高位，存量物業也將通過租戶調整向市場釋放可觀的可租面積，租戶的搬遷升級活動仍將有充裕的選擇。
業主觀察
業主提高留存率的關鍵在于了解租戶需求特點，在軟件、硬件等方面發掘和建立不可替代性。如對監管、保密和專用設施設備安裝維護等要求較高的企業，或者規劃性強、決策周期長且謹慎的企業，都容易對所在樓宇有較強的粘性。對于這些企業，業主需要在前期溝通談判和后期運營服務上付出更大的耐心和努力。
抉擇二
擴 or 減
既有樓宇內租戶擴減面積規模（按行業）
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
金融在樓內擴租的數量和面積遠高于其他行業，主要來自傳統金融機構。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機構業務調整所致，但減租面積較少；
專業服務、制造業樓內擴租的面積和租戶數量僅次于金融，而減租的面積和租戶數量則較少。醫藥及生命科學行業面積調整幅度也較小，由于制造業、醫藥及生命科學在甲級寫字樓租賃的多為前端的市場、服務性部門，面積需求相對可控；
TMT、能源及公共事業管理擴租和減租的租戶數量都較少，但通常涉及大型企業的經營策略和業務方向調整，因此單個企業平均擴租和減租面積都比較大。
租戶觀察
租戶在樓內獲得符合需求的位置和面積，需要和業主雙方之間的努力協調，并且具有一定偶然性；
大面積的擴租需求短期在樓內得到滿足的難度較大，租戶需要根據未來企業自身發展需求，早做規劃布局，對樓內可選空間和樓外備選方案提前做好對比和準備。
業主觀察
行業或企業爆發增長時代結束，未來主流的新租需求將來自人才密集的大中型成長性企業，這些租戶品質要求更高，需求規模更有計劃性，將為市場貢獻更穩健而有力的需求；
業主需要了解租戶及其所屬行業的業務現狀和前景，以對其未來需求規模和租賃活動做出更準確的預判，為租戶可能的擴租和減租行動提前做預案，同時可借助靈活辦公空間解決短期擴減租需求。
抉擇三
新建樓宇 or 既有樓宇
遷入新建樓宇租戶租賃面積（按行業）
既有樓宇租戶出入情況（按行業）
注：本報告中既有樓宇和新建樓宇分別指2019-2022年研究期之前和之內入市的樓宇
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業，主要吸引保險、證券和基金租戶擴張和升級，以及傳統金融機構總部、后臺部門和金融科技類公司進駐。金融在既有樓宇則是遷出多于遷入，以中小型金融機構的退出或者替換為主；
TMT進駐新建和既有樓宇都很活躍，新建樓宇占其總租賃面積的比重達43%是所有行業最高，在既有樓宇遷入面積也遠高于遷出；
房地產建筑業也有32%的總租賃面積落位于新建樓宇，主要來自開發商在新項目中自用面積、地產服務類公司的升級搬遷以及第三方辦公運營商的擴張布局；
醫藥及生命科學、專業服務、能源及公共事業、制造業租戶對新建樓宇的偏好度相對較低。醫藥及生命科學租戶遷入既有樓宇的面積遠高于遷出，而其他行業在既有樓宇出入數量較為均衡，遷出主要歸因于部分大型企業遷往自用樓宇。
租戶觀察
對于集中可租面積體量大、平層面積大、硬件設施、靈活辦公空間配套等有較高要求的租戶，在新建樓宇中更容易得到滿足；
既有樓宇的區位優、通達性強、行業集聚性高以及樓宇管理和配套完善等特點，對關注工作環境、樓宇品質和品牌展示的租戶更有吸引力。
業主觀察
新建樓宇和既有樓宇租戶群體有一定區別，業主可針對不同行業、不同發展階段及個性化需求的租戶，展示其差異化優勢。
抉擇四
區域升級 or 區域降級
搬遷面積占比（按搬遷流向類型）
注：區域升級指搬往更高梯隊的商務區（區域按梯隊由高至低分別為核心商務區、核心拓展區、新興商務區、其他區域），以此類推
主要搬遷路線占搬遷總面積比
（上端為目的地、下端為來源地）
各行業區域升級和降級占搬遷總面積比
數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
區域升級是過去三年占比最大的搬遷流向類型，其次為同區搬遷，但相對區域降級和跨區平移的優勢并不明顯，租戶流向選擇較為多元和均衡；
租戶搬遷的最大來源地為商務區以外的非集中區位或外圍區域，為整體甲級寫字樓市場貢獻24%的搬遷需求，其中對麗澤、石景山等在過去三年才形成規模的新興商務區的搬遷需求貢獻最突出；
CBD是租戶搬遷最大的來源商務區，但大部分遷至同區內的其他樓宇。金融街是對跨區搬遷需求貢獻最大的商務區，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD；
CBD也是租戶搬遷的首選目的地，除了來自同區樓宇的租戶，CBD還是來自中關村、東二環、燕莎、王府井租戶的首選；
分行業看，金融和TMT的區域升級和降級活動均為所有行業中最活躍的，而TMT體現比金融更明顯的中心化（升級多于降級）。此外，制造業、醫藥及生命科學也體現較高的中心化程度，而專業服務和其他行業中的文體娛樂的中心化程度則較低。
租戶觀察
區域可租面積充裕度、平均樓齡、租金差異是影響區域吸引力的關鍵因素；
未來三年新增供應分布于中關村、金融街等核心商務區，東二環、燕莎、奧體、望京等核心拓展區，麗澤、通州、石景山等新興商務區，市場有望持續“多點開花”的氣象；
受新增供應放量影響，未來三年成熟商務區空置率有望高開低走，租金也有望自2023年末起見底趨穩。
新興商務區中，麗澤有望率先向準核心拓展區邁進，石景山、通州將相繼進入成長期，而金盞也將不斷積蓄能量和培育需求。
業主觀察
盡管五環以內商辦公用地供給受到嚴格限制，但租戶選址區域范圍不斷擴大，三年內新增供應量依然充裕，老舊寫字樓和商業、酒店、工業等非辦公用途樓宇改造的寫字樓陸續交付，使得業主壓力猶存；
新興商務區與成熟商務區進一步融合，則為業主拓展客源帶來利好。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
