高力國際上周發布了2023年市場信心調研報告全面解讀，展現了來自市場真實的聲音“擴內需，提信心”；華北區位列投資熱點的前三名，趁熱打鐵，我們來看看華北區域產業及工業地產市場的目前客觀情況及真實的市場聲音。
在過去的3年，整個產業及工業地產的發展較往年相比，更多的是穩中求進。觀察作為華北區產業及工業地產最重要的代表城市北京在2022年的整體表現就可以窺見一斑。
2022年，北京市在產業政策上延續近幾年推行的鼓勵退出一般性制造業，發展高精尖產業的方向；生物醫藥園區市場呈現提速的發展態勢，多項產業主要指標創造歷史新高；數據中心市場表現平穩，持續穩中發展；甲級物流地產市場持續供不應求，外溢需求日漸凸顯。
2022華北市場回顧
一、產業政策
產業政策層面，2022年北京市年度產業政策集中體現在三個關鍵詞上：疏解，支持，綠色低碳。
疏解
支持
綠色低碳
2022年北京實現地區生產總值41610.9億元，比上年增長0.7%。2023年北京市人民政府工作報告中，對本年度產業發展做出了指引：“地區生產總值增長4.5%以上。深化非首都功能疏解，推動構建更加緊密的京津冀協同發展格局；建設更具國際競爭力的現代化產業體系，發展鞏固高精尖產業。加強集成電路系列重要研發產業項目建設，聚焦新型抗體、細胞和基因治療等前沿領域，做強醫藥健康產業，在衛星互聯網、氫能等新興領域拓展布局，加快新能源汽車優質項目建設。”
二、北京生物醫藥園區市場
數據來源：高力國際
2022年北京市地區生產總值中，醫藥制造業增長6.4%。2023年市場信心調研報告顯示，接近一半的受訪者對制藥/醫療的投資感興趣。作為擁有三個主要生物醫藥產業子市場的北京，在剛剛過去的2022年度在生物醫藥市場持續火熱。三大子市場中，北部昌平海淀一帶，專注于前沿技術研發和孵化；大興區，重點發展制造業；亦莊則研發和制造業兼有。
市場規模上，截至2022年末，北京市生物醫藥園區總存量283萬平米，平均空置率9.8%，平均租金2.4元/平米/天。其中租金最高的區域為昌平海淀區域，平均租金高達5.2元/平米/天。
數據來源：高力國際
整體上看，2022年度北京生物醫藥園區市場保持了較高的投資熱度、租金、出租率，同時吸引了市場的目光。其中，康橋資本已落子昌平和大興兩個區域。預計2023年將會有其他投資方的項目落子，本年度生物醫藥園區將會新增102萬平米，主要集中在昌平海淀、亦莊等區域。目前，新入市項目及預租項目都保持了較好的（預）出租率，預計本年度生物醫藥園區市場將繼續保持火熱，租金亦可能進一步上升。
進入2023年，高力國際仍然接到了大量的咨詢需求，有投資方來了解市場投資情況的，也有租戶方如創新藥類企業來了解各區域落地政策的，更有作為載體提供方的開發商來咨詢新項目開發如何做好更適合市場需求的產品定位的，關注度持續走高。
三、數據中心
作為重要的城市發展基礎設施，2022年北京市數據中心市場平穩。從大宗交易看，北京市及周邊數據中心仍然是投資機構的重點關注的優質資產。但受疫情管控、政策調整、資產價值評估等因素影響，成交項目較少。初步判斷2023年數據中心交易觀望情緒將持續，但終端用戶、投資機構仍將積極尋找商業機會，預計大宗交易仍有成交可能。
2022年，北京市新增數據中心機柜約3.3萬個，2023年北京市總機柜總數量將達24萬個，主要分布在順義、昌平、房山、亦莊等傳統區域。預計2023年企業將會加大對數據中心的投入力度，高力國際將會持續關注新批立項情況。
租賃市場
北京數據中心出租率一直保持在90%左右，價格平穩。預計2023年價格穩中略降。環京市場去化壓力較大、價格低位運行。
政策層面
2023年北京市《政府工作報告》提出：加快建設全球數字經濟標桿城市。系統推進新一代數字集群專網、邊緣計算體系等新型基礎設施建設，加強數據中心優化提升和算力中心統籌布局。預計會有更新功能、更節能的數據中心獲批。
四、華北區甲級物流地產市場
如果說產業園區市場尤其是生物醫藥板塊更青睞北京，那么，甲級物流地產市場則更多地體現出區域協同性。京津冀地區的甲級物流庫供應總體量超過千萬平米，消費及產業等的屬性，使得三地的物流供需呈現出極強的連接性。
2023年市場信心市場調研數據顯示，受到國內出口增長及線上購物消費習慣改變的影響，倉儲物流/冷鏈的需求量持續增長。作為京津冀城市群，人口的剛需消費與甲級物流地產的發展息息相關。2022年華北區工業物流地產市場整體表現平穩，部分區域發展因供需關系不平衡，需要時間進行吸納和調整。
數據來源：高力國際
北京
作為首都城市和內地核心一線城市，北京產業基礎雄厚，本地超2000萬的人口消費強勁，催生持續增長的對甲級物流倉儲的需求，一直以來是物流地產投資的必爭之地。
北京市2022年甲級物流地產市場總供應量超過270萬平米，新增入市面積約18萬平米，平均租金1.76元每天每平米，出租率為92%，預計2023年新增供應近20萬平米，位于順義區、房山區。2023年-2025年總計新增供應預計超過70萬平米。
上述供應主要來源于新增物流用地的成交，2022年下半年北京成交6宗非保稅一手招拍掛物流用地，主要位于平谷及大興區域，其中平谷區域因一手招拍掛供地的土地使用年限為50年，遠高于北京市其他區域的20年土地使用年限，引起了一波投資熱潮。全年非保稅一手土地出讓超過500畝，充分顯示了政府調節供需關系的決心，也讓市場對北京市未來的城市物流基礎設施發展充滿信心。
預計2023年仍有百畝以上物流用地供應市場。這些土地供應將在未來形成更多的新增供應，逐步緩解北京甲級物流市場長期供不應求的狀態。
天津
天津是華北地區核心城市之一，緊鄰北京，地理位置優越。天津擁有超過1300萬常住人口，是北方重要的制造業基地。作為北方地區甲級物流地產供應量最大的城市，天津吸引了眾多電商、零售及制造業倉儲需求落戶。
隨著防疫政策的調整，天津大力促進經濟發展，將帶動倉儲市場需求。2022年天津的甲級物流地產市場總供應量超過640萬平米，平均租金為0.84元每天每平米，出租率為75%。預計在2023年新增供應將超過60萬平米，主要集中在薊州區、濱海新區等區域。建議已在、計劃在天津布局的客戶，多關注天津區域市場動態。
廊坊
廊坊位于京津走廊之間，地理位置優越，是京津之間不可或缺的存在；2022年下半年市場供應繼續放量，市場持續承壓；但廊坊仍為環京區域重要的物流節點城市，隨著防疫政策的調整，市場壓力將得到逐步緩解。
2022年廊坊的甲級物流地產市場總供應量超過250萬平米，平均租金為1.01元每天每平米，出租率為32%。我們預計2023年仍然會有新的供應入市，新增面積的租賃去化需要一定的時間。目前該市場的租金溝通對租戶較為有利，建議在環京區域有倉儲需求的客戶多關注廊坊區域。
2023市場未來展望
高力國際2023年市場調研數據顯示，大部分企業、投資方均對2023年總體經濟及市場走勢持樂觀態度。華北區整體來看，投資方投資信心大幅增強，擴張投資的意愿較為明確；產業投資層面，生物醫藥、能源、物流等受到主要關注；載體選擇層面，產業園區、生物醫藥地產等尤為受到投資者的青睞。作為基礎設施板塊的數據中心和物流領域，仍然獲得諸多關注，但獲取難度依然存在。
隨著疫情政策的調整，經濟發展迎來逐步回暖，金融環境趨好，將極大提振投資者對工業地產的投資信心，投資意向迎來高潮的同時，投資者和開發商也應考慮提前做出布局和規劃；我們有理由相信，市場調研所顯示的各位市場參與者真實的信心將在2023年得到實踐。
來 源：高力國際
編 輯：liuy
