2023年開春，廣州全市經濟活動趨向活躍，寫字樓市場租賃情緒回暖。1-2月全市規模以上服務業實現營業收入2,541.5億元，同比增長2.9%，開局平穩。信息傳輸、軟件和信息技術服務業營業收入同比增長4.7%，增速比2022年全年提高1.1個百分點，拉動全市規模以上服務業增長1.3個百分點。
第一季度，廣州錄得兩個項目、共12萬平方米的新供應投入市場，項目位于魚珠和萬博。受新供應落成影響，全市空置率環比上揚1.0個百分點至16.0%。
春節后，市場問詢量、帶看量較年前大幅增加，商務活動活躍度提升，但轉化為租賃成交仍需時日。目前寫字樓用戶的動態以續租或整合搬遷為主，降低成本仍然是企業考慮的重要因素，如某游戲公司從地標項目搬遷到同區的乙級寫字樓，某大型電信通訊類企業從甲級寫字樓退租、回到自用物業。季內凈吸納量為1.0萬平方米，環比減少90%。樓宇繼續采用租金優惠來促進去化，全市租金面價環比下降0.5%，至每月每平方米152.6元，租金跌幅環比收窄1.3個百分點。
成交數據顯示，本季度TMT、第三方辦公服務運營、專業服務業和金融業表現最突出。TMT的新成交以軟件類和電商為主，如拼多多在萬博租用6,000平方米；第三方辦公服務運營商在廣州設點、擴張，以國內或本地品牌為主；金融業和專業服務業繼續在中央商務區拓展，金融業以證券、基金等非銀金融最為活躍，而律所的升級成交推升了專業服務業的占比。
2023年首季，廣州零售市場受益于人流量的恢復，呈穩步復蘇態勢。春節后，廣州地鐵人流已接近疫情前水平，季內共有四天的日線網客流量超千萬人次。而根據廣州市統計局數據顯示，1-2月廣州全市社會消費品零售總額同比上漲2%，較2022年12月（同比下跌0.4%）有所回暖。其中，全市實現住宿和餐飲業零售額同比增長11.0%。與此同時，廣州政府還在三月發布了全國首部國際消費中心城市培育建設專項規劃《廣州建設國際消費中心城市發展規劃（2022-2025年）》，加速該項目的落地實施。并且，在季內，廣州再次派發旅游和餐飲消費券，以提振消費市場。
在廣州優質零售物業市場，第一季度未錄得新增供應。需求方面，盡管零售市場顯著復蘇，但是品牌拓展滯后于人流的反彈和營業額的恢復增長速度，而天河城百貨北京路店的結業還帶來了七萬平方米的空置，致使本季全市錄得吸納-59,441平方米，推升空置水平至季末的11.5%，環比上升0.2個百分點。而天河路則得益于大面積租戶的開業，空置率下調至3.1%，環比減少1.3個百分點。租金方面，零售市場回暖給予了業主信心，季內租金叫價止跌回穩，無漲跌，報每天每平方米26.5元。
租戶成交方面，餐飲新租戶占據半壁江山，零售業態僅占比三成，而新能源汽車的拓展則有所放緩。在重點關注項目的新租品牌中，輕食軟飲、特色餐飲、時尚服飾零售、美容健康服務、快餐和運動娛樂體驗業態位列前六位，占全部錄得成交的83.3%。具體而言，餐飲方面，廣州本地餐飲品牌store by jpg.，PAIX及九毛九旗下慫火鍋繼續錄得積極擴張；而外地來的餐飲品牌費大廚、海森堡和Blueglass Yogurt則把首店開在了天河路及越秀區。零售業態方面，本季錄得巴黎香氛品牌DIPTYQUE廣州首店在天河路圍板。新能源汽車本季僅錄得五宗成交，較2022年第四季度有所放緩。就區域而言，天河路商圈零售業態新租占比達到40.7%，較全市總體水平高10個百分點。
2023年，廣州預計將有32萬平方米的優質零售物業投入市場，包括珠江新城和北京路的小體量新項目，以及大悅城在廣州的首個項目。供應量將較2022年減少4%，在需求回暖的預期下，空置率有望小幅下調，整體租金將觸底，核心商圈優質物業有望獲得租金反彈。
2023年第一季度，廣州共錄得47宗、共247萬平方米的工業土地出讓，其中增城區單季出讓土地面積最多，占比56%，其次為南沙區（15%）。另外，本季錄得10宗含有倉儲用途的土地，總用地面積達到99萬平方米。其中包括希音獲得的位于增城區中新鎮49萬平方米的倉儲用地。而另一宗同位于中新鎮的工業兼容倉儲用地，規劃建筑面積則高達101萬平方米。另外，小鵬汽車亦于本季競得位于黃埔區中新知識城一幅工業用地，規劃建筑面積14萬平方米。
2023年第一季度，廣州迎來供應高峰，而需求仍在逐步恢復中。三個項目共48.2萬平方米的高標倉庫落成，是有記錄以來供應最多的季度。新落成項目均位于廣州北部的花都區和從化區，其中花都區供應達到41.4萬平方米，占全部新增供應的86%。需求方面，季內錄得第三方物流的擴張，但租賃市場活躍度仍有待提升。盡管國內零售市場重啟，但出口表現仍未理想，1-2月以人民幣計價的商品出口總值同比下降20.6%，影響了與出口相關的倉儲需求。因此，全市高標倉空置率仍持續攀升，環比上升12個百分點至季末的21.9%。但就區域而言，黃埔區錄得最為顯著的空置改善，空置率環比下降4.6個百分點至季末的8.8%。租金方面，空置壓力較大的廣州北部，以及受出口放緩影響的南沙，均有項目下調租金報價。全市租金受此影響，環比下降0.6%至季末的每月每平方米40.0元。
相比之下，佛山高標倉儲市場得益于跨境電商的旺盛需求，空置率重回低位。本季度佛山新增一個高標庫，位于南海區，面積為13.5萬平方米，入市即被跨境電商巨頭整租。除此以外，跨境電商還在本季整租了位于三水區的兩個倉庫，共計13.5萬平方米。而順德區的高標倉，則錄得某零售商兩萬平方米的租賃成交。至此，在經歷了連續六個季度的上升以后，佛山優質倉儲物業的空置率終于錄得下降，環比減少8.8個百分點至季末的6.4%。盡管整租面積數字亮眼，但小面積空置去化仍舊緩慢，仍有業主調低租金報價。季內租金保持大致平穩，環比下跌0.2%至季末的每月每平方米38.9元。
廣州第一季度共錄得五宗大宗物業成交，總成交金額近80億元人民幣，同比增長25%，并超過了2022年全年總成交金額的50%。超過九成的成交金額來自四宗寫字樓成交，分布在各區，賣家類型均為房地產企業。其中科學城的爛尾項目由國企以13.1億元的底價拍得；琶洲的整棟寫字樓也被國企購入；廣州國際金融城和魚珠物業的買方則是以自用為主要需求的企業買家。最后，本季度錄得一宗位于番禺區的養老社區成交，成交金額比2020年的關聯交易增長了42%。
另外，倉儲物流設施持續受到關注，但近期廣州及周邊城市的需求有所放緩，能提供可預計、穩定現金流的項目更受投資者的青睞。同時，被列入公募REITs領域的商務園區物業繼續成為熱門的投資資產類別，投資者尤其看重優質項目集中的天河智慧城和科學城等區域。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
