據(jù)《2023年廣州市政府工作報(bào)告》公布，今年地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期目標(biāo)為增長(zhǎng)6%以上。部分區(qū)域政府在年初召開(kāi)的高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上表示要推動(dòng)樓宇竣工，為廣州高質(zhì)量發(fā)展提供充足的空間支撐。一季度全市共開(kāi)工、簽約項(xiàng)目460多個(gè)，總投資超6,800億元。廣州正以高強(qiáng)度的投資為市場(chǎng)注入強(qiáng)心劑，從而激活需求動(dòng)能。2023是中國(guó)疫情防控放開(kāi)的首年，我們預(yù)計(jì)辦公樓市場(chǎng)需求從今年開(kāi)始會(huì)逐漸回歸至常態(tài)化水平。
暖意信號(hào)漸顯
辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇帷幕徐徐拉開(kāi)
從租賃領(lǐng)域看，季內(nèi)樓宇咨詢量及帶看量較去年有所提升，市場(chǎng)暖意信號(hào)漸顯。一季度，凈吸納約為9萬(wàn)平方米，其中新增供應(yīng)項(xiàng)目去化面積約為7萬(wàn)平方米，涵蓋30%自用面積及預(yù)租去化。存量項(xiàng)目去化約為2萬(wàn)平方米，與去年同期相比，尚未出現(xiàn)明顯提升。
季內(nèi)，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)需求再次超越金融與互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)，位居需求首位。需求主要集中在寫字樓運(yùn)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)及律所。金融行業(yè)持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，其新租及擴(kuò)租的需求活躍度較去年四季度有所提升。然而，受頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)業(yè)務(wù)整合影響，處于轉(zhuǎn)型期的互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)租賃需求較去年同期下降近20%。
本季度市場(chǎng)迎來(lái)三個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，分別位于琶洲及國(guó)際金融城，共計(jì)約19萬(wàn)平方米，推升全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量至700萬(wàn)平方米。
國(guó)際金融城單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目從今年一季度開(kāi)始陸續(xù)入市，未來(lái)三年國(guó)際金融城單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目的年均供應(yīng)量約30萬(wàn)平方米。國(guó)際金融城將成為廣州又一個(gè)重量級(jí)的辦公樓子市場(chǎng)，金融城站作為區(qū)域的核心交通樞紐預(yù)計(jì)將在2024年年中開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，為金融城高質(zhì)量發(fā)展提速。
得益于新增項(xiàng)目的良好預(yù)租水平及自用面積去化，全市空置率僅環(huán)比上升1.0個(gè)百分點(diǎn)至16.4%。
核心市場(chǎng)展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，天河北及珠江新城空置率分別錄得0.8個(gè)百分點(diǎn)及0.3個(gè)百分點(diǎn)下降，到達(dá)7.3%和12.0%。我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域去化主要集中在個(gè)別高品質(zhì)的新項(xiàng)目，盡管其樓宇租金水平高于區(qū)域平均水平，但憑借自身樓宇的高品質(zhì)以及多元化的增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)了較為強(qiáng)勁的去化。琶洲市場(chǎng)在超10萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)下，空置率環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，至24.0%。
全市凈有效租金環(huán)比下降1.4%，較去年四季度降幅有所縮窄。
季內(nèi)，約七成甲級(jí)樓宇維持現(xiàn)有租金策略，僅約一成的業(yè)主方下調(diào)超3.0%的租金水平。珠江新城租金在經(jīng)歷去年全年下調(diào)5.0%后，一季度租金降幅環(huán)比縮窄，整體水平近乎維持不變。盡管天河北市場(chǎng)空置率在時(shí)隔一年后首次實(shí)現(xiàn)下降，但面對(duì)充沛的市場(chǎng)供應(yīng)，以及近幾年區(qū)域出現(xiàn)需求外溢現(xiàn)象（2021年除外），四成業(yè)主方調(diào)整租金降幅超3.0%，至區(qū)域租金環(huán)比下降2.1%。
租賃市場(chǎng)“穩(wěn)”字開(kāi)局
市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程逐步開(kāi)啟
一季度，辦公樓租賃市場(chǎng)“穩(wěn)“字開(kāi)局，盡管詢盤及帶看量活躍度有所上升，但未見(jiàn)明顯的成交轉(zhuǎn)化量。如果經(jīng)濟(jì)能夠逐季恢復(fù)，我們預(yù)計(jì)租賃活躍度會(huì)隨之逐步提升，但需求回歸常態(tài)仍需要時(shí)間。
在剩余的三個(gè)季度，全市將有近60萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，其中超八成供應(yīng)量集中在琶洲市場(chǎng)。如琶洲及國(guó)際金融城項(xiàng)目全部如期入市，預(yù)計(jì)2023年末，廣州甲級(jí)寫字樓體量將突破750萬(wàn)平方米。在市場(chǎng)需求中性釋放的前提下，預(yù)計(jì)今年全市空置率將被推升約4個(gè)百分點(diǎn)，全市整體租金水平大概率將繼續(xù)承壓。
來(lái) 源：高力國(guó)際
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