2022年下半年以來，珠海、深圳、東莞相繼出臺相關政策，表示每年計劃將供應1,000-2,000萬㎡以上的低租金/低售價、高質量、工業上樓的政策性載體。而廣州也于今年2月出臺《廣州市人民政府關于印發支持市場主體高質量發展促進經濟運營率先整體好轉若干措施的通知》，當中第十七條也明確表示將加入大灣區“筑巢引鳳”產業導入攻堅戰。在新形勢、新挑戰的大背景下，廣州未來又應注意哪些關鍵點？
從珠海實施路徑 預判廣州未來模式
根據珠海市工業和信息化局以及珠海市招商署于去年9月聯合發布的《珠海5.0產業新空間》電子手冊，珠海全市5.0產業新空間共謀劃115個項目+4片區，供應主要集中在香洲區，而高新區目前謀劃10個新興產業空間項目，新開工建設體量已達200萬㎡。除新增用地項目外，還將通過改擴建低效廠房完成每年1,000萬㎡的建設任務，當中新開工增量項目與存量改造項目的占比約55:45，存量低效廠房盤活是新興產業空間的重要供應來源。
珠海市5.0產業新空間規劃分布情況
而從廣州本地情況來看，2020至2022年三年，廣州全市累計出讓土地2.4萬畝，每畝均價87.6萬元，平均每宗地塊占地面積約63畝，主要供應區域集中在黃埔、南沙、花都和增城四區。盡管過往幾年廣州市工業用地持續高位供應，但大多數項目為企業拿地自建自用項目小部分為平臺型產業園項目。此外，由于部分區域較高的準入門檻或土地成本，單純僅靠增量用地完成廣州市“低成本、高質量、政策性標準廠房”的年度建設目標是不可行的，因此通過“工改工”盤活低效閑置廠房將成為廣州未來重要“水源”。
廣州“工改工”企業未來應注意哪些點
一、 “實用程度高的產品戶型設計 = 適合企業生產所需的產品形態設計 + 內部最優空間布置”。
在項目啟動前期，首先進行本地產業情況研究，在找準項目產業定位的同時，進行企業訪談，真正了解企業需求，而非盲目生搬硬套外地產品參數或盲目拉高產品標準，從而避免造成產品與實際需求錯配情況；
一、 “適合本地基礎產業生產所需的標準層面積及園區配套 + 實用程度高的產品戶型設計 = 最大程度吸納每個潛在客戶”。
“工業上樓”除企業生產能真正“上樓”以外，物業參數及垂直運輸效率也十分重要。但工業物業不應過分追求高容積率，否則將可能造成使用率銳減、成本飆升、租售價格與投入成本不成正比等負面錯配情況；
二、 “身份及心態轉變，招商前置而非過往高周轉模式”。
對于“低成本、高質量、政策性標準廠房”而言，開發商不能再沿用傳統地產開發思路。在政策性產業園的大規模入市沖擊下，應盡快轉換定位，轉換為與產業的深度合作的產業運營商，從而與企業實現互利共贏。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
