房訊網訊 2023年3月17日，中國寫字樓產業園發展論壇第十九屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進化：商業辦公新勢力"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過800位嘉賓出席論壇，聚焦產業升級、城市更新、營銷渠道、數字經濟、運營管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業地產產品力重塑的新路徑，探尋商業地產價值鏈重構的新模式，攜手商業地產新勢力共同推動行業新發展模式下的"迭代與進化"！
會上，中科產城董事長郭瑩輝發表了題目為“2023年產業園區的擴張與分化”的主題演講。郭瑩輝認為，園區總量急劇擴大下，投資商和運營商的機會是分化的，表現為產業大咖拿工業用地趨勢非常明顯、園區REITs日益活躍、新建園區的投資機會相對不錯；而存量園區招商去化壓力大，產業地產商將加速離場。同時，園區輕資產運營的機會將大大增加，園區更新將是新的盈利來源，園區的開發也將與園區內企業股權投資深度綁定。
中科產城董事長 郭瑩輝
以下為郭瑩輝發言實錄：
三年以來，已經討論過N多次關于后疫情時代商業地產、園區地產怎么發展，但是進入2023年疫情真正的結束以后產業園區開發運營會怎么樣呢？這個話題其實很難回答。我從幾個維度來幫大家梳理觀察一下，最后謹慎地得一個小結論。
首先看看宏觀經濟，從宏觀經濟來說，我們國家從去年的中央經濟工作會議到剛剛結束的“兩會”，都指出一個問題，就是我們以政府投資拉動為核心，強勢啟動中國的2023年經濟發展。在中國由政府投資拉動，民間消費、民間投資肯定受到一定影響。但是國際上對中國投資抱有什么樣的態度呢？國際上來看，2022年并不是像所有人講的外資撤離，對中國不看好，相反從俄烏戰爭以后，美西方對我們的制裁，很多企業對中國投資依然抱有很高期望，投資增速和投資總量還是溫和增長的。說明從產業需求和投資拉動來看，產業園區的投資需求還是有基礎的。
從行業發展來看，地方政府對中國經濟，乃至的產業發展有哪些舉措。從最近兩三年左右來看，盡管疫情有影響，但是北京、廣州、上海、深圳、蘇州、重慶這些城市在產業發展方面各顯神通，各出奇招。對于產業的保障，尤其從政策上、城市更新的一系列舉措上，乃至從資金上，其實這個行業發展還是比較健康的。地方政府和行業來看總體政府招商為主，投資為主。從金融角度來說這兩年出現了可喜的變化，一個從產業園區建設角度看，剛才大家提到REITs，REITs本身有三只園區REITs示范效應，給產業園建設帶來了一些前期的投資利好，包括了銀行對房地產企業融資，包括A股市場股權融資等等，這些機會對于產業園建設來說也無疑是利好。
本身又給我們運營期的物業帶來了很多希望。園區的投資運營主要還是持有型物業，可售的比例相對來說比較小。所以說園區能否經營成功主要在于長線資金，前期建設資金，中間有運營資金，還有退出的接盤資金，這三個資金形成聯動，才能對投資形成有力支撐。從銀行到A股市場、私募REITs，公募REITs上市，資金鏈基本趨于活躍。
從國家導向來看，從業者都看到了這幾年從土地供應上，政府不太喜歡過去的產業地產開發平臺企業了，都是從直接招商為主。但是從北京、廣州代表興城市的用地保障來看，還是在增量溫和增長，都是在保持比較平穩水平，沒有下降，也沒有增量增長。尤其廣州地區。
從國家主流導向說，新增的工業用地保障平穩，但是更多的還是從存量的城市更新中挖掘園區的載體空間，尤其是最近兩三年國家在園區更新中對于產業園M類工業用地的激活給予了很多的支持政策，包括北京從2021年6月份看到城市更新政策。尤其是到去年9月22日關于國有土地盤活政策看，又給我們很多亮點和希望，后面我會解讀北京園區更新的詳細政策、路徑和政策要點。總體來說，北京的園區更新難點比較多，因為北京的央企用地、國有用地、歷史上出讓的工業用地存量回收、清退、未來開發再利用，以及土地資產的流動性等等方面相對南方來說還是困難比較多的。
同時我們看到了在北京的園區空間中，有8個亮點可以讓我們在投資端著重關注的。在去年9月22日國有土地盤活政策，這是北京市出的，我認為是最接近于南方城市更新的政策的文件，而且更具有操作性。它的要點在哪呢？主要是從實施路徑上、建筑指標給予上、功能兼容上、土地利用上、彈性出讓年限上及置換、過渡性政策，尤其是土地出讓金可能有些情況免于交納，這些都是對于從事城市更新投資的企業來說作為重要盈利來源的點。過去這些政策都是點狀的不系統，去年出的政策一個文件可以把這么多碎片化的政策集成起來，讓投資商知道在市里有政策依據，區里有部門可以接納洽談更新的業務，過去是很難找到這樣一個統一政策和統一部門的，今天北京至少看到了路徑。
在南方廣州會怎么樣呢？廣州跟北京不一樣，廣州的難點在于國有用地相對較少，更多要保留工業用地的總量。這幾年在廣州通過接洽市、區、鎮三級政府，談了不少園區更新，更多的是存量村鎮級工業園，規模大拆遷難度高，關鍵是沒有像樣的專業化運營團體。政策很豐富，但是專業度相比北京園區操作成熟度還是差一些，所以我們發展重點關注在廣州、東莞、佛山、深圳大量觀察一些投資機會。南北方的共同難點是存量的企業騰退、搬遷、洽談，再度合作又變成最大的障礙。在北京是在消滅M類用地，更多是城市化，尤其海淀北部、通州很少可以看到適合于研發、中試制造的M類空間用地了，都向B23教育科研類轉化自持經營。廣州這幾年有一個最大的特點是逆向城市化，就是把過去商辦的B29用地調回M0、M1，不補交出讓金，鼓勵企業60%左右可售。靈活的地方政策顯然對投資商來說更具有獲利空間，也是地方政府在盤活空間城市土地上最大的政府收益，希望大家到南方多看看。
銷售比例，名面上有30%，事實上一事一議，可以談到60%。容積率公改公可以不低于3.0到4.0，這是很高的土地紅利了。逆向調規，南方地方保護一般農田一樣，把M類總量保持在一定水平上，工業、住宅調向商辦在北方是很少見，但是南方比較靈活。
下面我談談結論，2023年園區發展究竟會是向好還是持平，還是有所惡化？這個話題真的不好回答，我只說從國家宏觀的經濟形勢來看，今年的一個特點就是拼經濟、強投資、大招商，開局即是決戰。意思是今年不太指望在座各位企業家私人資本大舉投資產業園、產業地產，顯然這個現象不是很顯著。更多的是政府平臺公司代表地方政府大舉進入產業園區的投資，而且是為了拉動產業項目、基礎設施項目，政府投資成為今年最大的熱點，尤其是“兩會”《政府工作報告》中安排4.8萬億專項債，肯定向大基建轉移。1月27日、28日可以看到重要省份的省委書記代表全省在談拼經濟、強投資、政策給予支持。比如說浙江省政府關于今年經濟工作的布局，從這里可以看出地方政府以省為單位的政府在招商、財力保障、土地出讓給予支持，力度之大是前所未有。浙江省提出萬億投資規模，安排省級一千個項目，總投資額一萬億，12月份全國疫情剛剛結束，1月28日開局，政府安排了一萬億投資規模，還是要通過大投資來帶動浙江省經濟。爭取向上國家貸款1600億，保證資金支持、貸款支持。項目用地上全省安排40萬畝的用地，重大的產業項目和基礎設施修路架橋用的土地。一個省為了發展經濟在大項目招商，尤其大產業項目招商，必然帶來年度內突破性的政策。為了刺激經濟發展，彈性政策都是突破性的，過了2023年這個政策就不適用了。也就意味著以浙江、廣東省、深圳等等發達城市，中國經濟龍頭企業以超長的手段拉動投資，政府投資，拉動社會投資，以上產業項目為主，補償性的短板性的項目，包括學校、醫院這些都飽和了，短板性的項目也接著投。在大的趨勢下，我們可以預期產業園必然帶來巨大的增量。這是從趨勢看，經濟形勢下政府投資、社會配合會帶來園區總量的極具擴大。
在園區總量極具擴大下，投資商和運營商的機會是分化的，結論就是我們的市場化投資可能是萎縮的，甚至回報是不好的。但是我們的運營商的機會是非常大的，分化在于市場化投資意愿的降低，這是總體結論。
從8個方面，我想把結論拆分一下：
一是產業大咖拿工業用地趨勢非常明顯。因為經濟的回升是靠重大工業制造業項目支撐的，可以看到比如比亞迪、華為、寧德時代、京東方這些企業在今年1、2月份拿地很踴躍，3月份預期也很踴躍，所以今年工業用地以大產業企業為主，而不是產業地產商。
二是園區REITs日益活躍。已經發行的REITs中有7只是園區類的，今年預計有20多只園區REITs上市，這些對于園區的投資和接盤來說又是一個非常大的利好。所以今年園區REITs應該是一個高漲之年。
三是新建園區的投資機會相對較好。因為今年地方政府為了招商引資，在以往的限制性條件很多的情況下，企業算是有了話語權。過去招商引資拿地最大問題是產值、稅收要求很高，尤其北上廣深一線城市拿100畝、50畝用地，政府要求非常苛刻。但今年即使在北京拿地的條件好談多了。
四是存量園區招商去化壓力太大了。過去幾年有市場化投資園區，更多來自政府自建園區物業，帶來巨大的存量，三年疫情招商引資不暢產業不興，過去的存量在今天形勢下依然是老大難問題，庫存壓力會繼續增大。
五是產業地產商將加速離場。從過去這幾年來看，大家耳熟能詳的市場化產業地產商幾乎都不在主流的市場了，很活躍的產業地產商還在拿地嗎？更多都是以國有、地方城投平臺為主的園區開發企業。今年也許是市場化產業地產商黯然離場的最后一年。
六是園區輕資產運營的機會將大大增加。這個輕資產運營主要是利用我們的智力、經驗、操盤能力，給投資方提供服務的。政府今年作為園區投資的主體，但是它的短板非常明顯，我們很多地方政府平臺有兩極化：先筑巢后引鳳，先開槍后瞄準。專項債很便宜，地方政府追著投，地方政府會加大自身園區投資的總量。但是有的開工建設了，園區產業定位、產品策略、招商運營團隊、投資回報率一系列問題還不知道。所以從事園區投資運營的企業大可不必為自己訂單業務著急，完全可以和大型政府平臺公司接駁，它投資能力強，我們有經驗，形成生態互補。
七是園區更新將是新的盈利來源。大家講了很多城市更新，郊區型的園區更新成本比較低。廣州、北京等等都有很活躍的支持政策，這些支持政策對于投資改造是一種資產的釋放，包括空間的釋放。相對來說回報率比新建拿地的園區顯然高得多。在北京的央企測算過回報可以到七到八，比REITs里四點多的回報高很多。
八是園區的開發與園區內企業股權投資深度綁定。
來 源： 房訊網
