全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2023年第一季度北京房地產市場研究成果，對北京的寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場在一季度的表現進行全面回顧與總結，并基于最新的行業走勢對2023年北京房地產市場的未來發展做出展望與研判。
第一太平戴維斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示："隨著疫情防控措施全方位解除，社會、經濟秩序穩步恢復，全力發展經濟是中國在2023年的主基調。房地產市場救市信號明顯，相繼迎來多項重大利好政策，在經歷了2022年低谷后，市場正在迎來復蘇拐點。而今年的'兩會'定調房地產市場政策將繼續'以穩為主'，再次夯實了房地產市場的回暖信心。此外，消費基礎設施首次納入REITs試點范圍，有利于百貨商場、購物中心等的零售資產建設和改善，對擴大內需、提振消費將起到積極作用。REITs的持續'破冰'，也為房地產市場的發展帶來了新機遇。
2023年第一季度，北京寫字樓市場迎來真正意義上的"后疫情時期"。在開年階段，北京寫字樓市場活躍度明顯改善，尤其是帶看量大幅提升，表明潛在租戶已經重啟選址搬遷計劃。但整體而言，北京甲級寫字樓市場目前仍處于恢復期，觸底之后的反彈仍需發展動能。
一季度，北京甲級寫字樓市場僅有位于通州運河商務區的通州中心C01項目正式交付，為市場帶來57,415平方米的新增供應。同期，盡管市場整體已進入復蘇軌道，但租戶方的選址策略仍較為謹慎，新租、搬遷、擴張需求仍未完全釋放；而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復的租賃需求，迫使業主方也承受著較大的去化壓力。綜合以上因素，使得一季度全市凈吸納量仍為負值，約為-3,220平方米，但降幅較去年四季度有所收窄。
新項目入市疊加需求疲軟，導致空置面積持續增加，2023年一季度全市空置率環比、同比分別上升0.5、1.5個百分點，至16.8%的高位。去化空置面積的壓力不斷累加，迫使業主方不得不繼續讓渡議價空間"以價換量"，因此在一季度北京甲級寫字樓平均租金繼續下滑，至人民幣每平方米每月321.7元，環比、同比分別下降1.3%、5.1%。
展望2023年全年，從供應端角度來看，去年因疫情影響而推遲入市的在建項目預計將在今年內漸次交付，2023年的寫字樓市場也將迎來一波供應小高峰、供應量將超過57萬平方米；需求端方面，盡管國內的社會經濟秩序已完全恢復常態、新冠疫情也不再是寫字樓市場的絆腳石，但各行各業所面臨的復蘇難度與所需時間卻不盡相同，因此企業的租賃需求也相應地產生了差異化。因此可以說，市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段較長的時間，對于北京寫字樓市場而言，今年既是轉折之年、也是調整之年。
北京商業零售市場有望在2023年迎來井噴式增長，新項目的持續入市與各購物中心品牌結構的深度調改有望進一步帶動消費回暖。一季度，位于亞奧商圈的DT51項目與位于門頭溝區的西長安中駿世界城如期開門迎客，共帶來約16萬平方米的新增零售面積。隨著疫情防控措施的全面解除，商業零售市場陰霾逐漸散去，本季度北京各大購物中心的客流明顯反彈。同時，春節前后新項目接連入市，有效刺激線下實體消費需求， 2023年北京零售消費市場實現了開門紅，市場回暖趨勢日漸顯著。
進入后疫情階段，各大購物中心積極推進品牌調改、空間升級改造等事宜，以期挽回在疫情期間出現的品牌關店、撤離、客流量下降等損失，但由于市場完全復原仍需時間，因此全市主要購物中心的關鍵指標也出現了小幅波動。2023年一季度，全市優質購物中心平均空置率環比上升0.8個百分點至8.5%；同期，全市優質購物中心平均租金水平出現小幅下滑，為每平方米每月816.1元，租金指數環比微降0.1%、同比下滑4.8%。
值得一提的是，除去一季度已開業的項目，包括在建購物中心與城市更新改造項目在內，北京零售市場2023年新增零售面積預期將達百萬平方米以上。新項目橫跨核心、次核心及新興商圈，進一步發掘北京各區域市場的潛力，釋放多圈層消費需求。同時，存量項目也在積極應對后疫情時代消費市場的變化，加速調整商鋪品牌與業態排布，大力培育新型消費，加強項目核心競爭力的打造，把握北京零售市場新時期的發展機遇。
北京大宗投資市場迎來暖春，市場活躍度持續改善，一季度投資市場累計成交金額約為人民幣67.35億元，較去年同期增加60.8%。在2023年開年階段，除了自用型收購及通過法拍渠道購得資產外，無論是內資投資者還是外資機構均開始重新啟動尋覓優質資產、加速布局北京商辦市場。從資產角度出發，近期投資人重點關注的投資標的除了成熟商圈的優質辦公樓、零售資產、科技園區及產業園區項目外，對于物流高標倉、長租公寓、保障性租賃住房等新興賽道的投資興趣也與日俱增。隨著整體市場環境持續回暖，2023年預計將會有更多的投資機構把握機遇、加大投資、增厚整體收益，市場也有望見證更多大手筆的投資成交案例。
回顧2023年一季度，北京房地產市場雖然因為受到疫情長尾效應的影響，回暖速度低于預期，但市場拐點已經到來，市場活躍度的改善表明觸底反彈將是2023年房地產市場的大勢所趨。在供給端，二、三季度零售市場新增供應充足，消費基礎設施REITs利好顯著；寫字樓市場低調起步、溫和復蘇，底部動蕩有望告一段落。在政策端，擴大市場需求仍是穩經濟的重要抓手，同時地產整體政策環境仍將延續寬松態勢。預計下一階段北京房地產市場的信心將進一步回歸，盡管受宏觀經濟周期影響，市場數據的修復仍需要時間，但是市場活動及經濟秩序穩步恢復至疫情前水平指日可待。
來 源：第一太平戴維斯
