近日，上市企業陸續披露年報，引起各界廣泛關注。繼2022年仲量聯行首次以20家頭部上市企業的財報數據作為切入點之后，今年將研究范圍擴大至8個細分領域，包括保險、證券、新興金融、互聯網、計算機軟件、計算機及咨詢設備、半導體和生物醫藥，共計75家頭部上市企業，統計了橫跨三年周期的近2,000份數據。
據仲量聯行統計發現，截至2022年，75家頭部上市企業的員工總數共計312萬人，對辦公樓的需求面積超過3,000萬平方米，相當于北京、上海、廣州這三大一線城市的全部甲級辦公樓物業，頭部企業的不動產發展趨勢對中國辦公樓市場影響深刻。
從企業的人才戰略來看，除保險行業以外，其他各細分行業的頭部上市企業均連續兩年保持員工總數正增長。從經營性租賃的年化成本來看， 75家頭部上市企業在2022年的租賃成本總額達607億元，同比增長17%。從人均租賃成本來看，新興金融、互聯網和證券行業在辦公空間的花費上最為慷慨，人均支出達到3-4萬元/人/年，基本上是各城市甲級辦公樓市場的主力需求。半導體、計算機軟件及硬件、生物醫藥行業人均租賃成本相對較低，因此主要在產業園區和乙級辦公樓之間轉換。
保險行業迎來深度修復，券商和互聯網企業積極調整不動產策略
就保險行業而言，2022年，上市險企員工規模持續收縮，五家頭部險企共計流失員工近2.4萬人，主要集中在營銷業務領域。代理人隊伍規模持續下降，與之相關的在職營銷員工數量也在下滑。與此同時，管理和技術類人員的比例卻有所上升。近年來，隨著保險營銷人員分級分類管理措施的落實，人力清虛、產能提升成為保險行業轉型高質量發展下各企業調整的主要方向。鑒于保險行業人員密集型的屬性不變，預計保險行業在辦公樓市場需求中的重要地位不會改變。
與租賃資產相反的是，2022年，平均每家上市保險企業持有的固定資產就高達277億元，相比于2020年增長了26%，其中還包括了大量投資型物業，表明不動產已成為其資產配置的重要渠道之一。
2023年，證券行業受市場波動影響，整體業績表現有所下滑，十家頭部上市券商全年營業收入合計2,896.6億元，同比減少22.04%，但其年租金成本總額達45.9億元，同比上升9.7%。租賃成本占營收比例均明顯提高，多家企業開始關注降本增效、控制風險，并在不動產策略上做出應對。
盡管證券行業在2022年短期受挫，但頭部券商人員規模及營業網點數量整體保持擴張勢頭。鑒于租金成本控制壓力的全面顯現，預計券商企業對于辦公樓租賃方面的成本把控和流程監管將更加嚴格，租賃選擇上保持謹慎。
經歷了寒冬的互聯網行業在快速恢復原有業務的同時正積極調整業務方向，人員規模也在持續調整。2022年，在兩家頭部企業的領漲下，十大互聯網企業員工總數同比增長了3%。另外八家企業員工人數雖有所減少，但降幅均在10%以內。同時，行業整體租賃支付能力穩定增長，在辦公樓租賃市場展現出更高的承租力。
很多頭部互聯網企業在轉型期早已將不動產管理理念納入到企業戰略的頂層設計，從企業對不動產租賃及持有的比例便可見一斑。大部分企業在整合傳統互聯網營銷業務、向創新業務轉型的推動下，對經營性物業產生巨大的使用需求，租賃資產及持有資產保持同比例均衡增長。一些企業著重向一體化供應鏈方向發展，相關的持有資產比例明顯增長；而另有某些企業因前店后司的企業發展模式，在不動產擴張方式上以租賃資產為主，利用辦公樓租賃市場窗口期加速布局。
仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部負責人米陽表示：“過去三年，內外部多重不確定因素對辦公樓市場帶來極大挑戰。然而，從紛雜的年報數據中可以看出，頭部企業依舊在積極鑄造人才‘蓄水池’、穩步擴張不動產規模，是中國辦公樓市場的中流砥柱。隨著經濟活力的持續恢復，預計這些趨勢必將轉化為辦公樓需求逐步釋放。冬去春來，2023年中國辦公樓市場筑底蓄勢、復蘇可期。”
來源：仲量聯行
編輯：jinbao
