2023年上半年上海寫字樓市場共有7個新項目入市，累計供應量達52.9萬平方米，同比上升264.9%，其中第二季度錄得四個新項目交付，分別是友邦金融中心、前灘四方城（N & S）、國華金融中心與信泰中心T1，共計體量37.3萬平方米。從供應區域看，上半年北外灘與前灘供應較多，分別占比36.4%和36.1%。
上半年凈吸納量為21.9萬平方米，較去年同期下調31.6%，其中第二季度凈吸納量180,491平方米，相較于第一季度有明顯回升，市場需求逐漸展現復蘇跡象。從區域來看，火車站及徐匯濱江區域凈吸納量居前。但全市由于新增供應量集中，推升全市空置率至18.7%，較去年年底上升1.2個百分點。
從需求角度看，上半年主力需求首位仍為金融機構（非銀金融、證券、基金），以新設和升級需求為主，聚焦陸家嘴區域；專業服務業位居第二，其中咨詢及律所占比較多，咨詢行業中數據服務的相關需求為上半年新興的活躍領域；TMT位居第三，以平臺互聯網、軟件系統開發類的新租需求為主。同時，第三方辦公上半年交易活躍明顯，交運倉儲業也呈現擴張勢頭。企業類型方面，本土企業需求占比進一步提升，外資企業保持審慎。此外，伴隨經濟的逐漸恢復，上半年成交面積在1,000平方米以上的中大型企業新租、搬遷需求占比接近四成，之前受到壓抑的整層租賃需求逐漸得以釋放。
租金方面，上半年全市租金報價較去年年底下降1.1%至每月每平方米272.6元。上半年跌幅較為明顯的區域是真如與大寧，租金下跌主要受新增供應持續增加加劇市場競爭以及過往項目去化速度的影響，部分業主對市場預期轉弱，主動小幅下調租金，以期占據更多市場。
上半年上海零售物業市場未錄得新項目入市，存量升級項目新天地時尚II煥新回歸，引入眾多新潮首店，打造年輕潮流社交主場。上半年市場凈吸納量錄得5.3萬平方米，其中二季度單季錄得1.9萬平方米，全市空置率環比下降0.1個百分點，較去年年末下降0.4個百分點至7.6%。租金方面，得益于核心與次級商圈租金的陸續回暖，全市購物中心首層租金于年初止跌，二季度維持平穩走勢，報每天每平方米人民幣34.0元。
上海第四屆“五五購物節”啟動，以“潮起上海 樂享消費”為主題，助力消費加速回補。期間推出包括上海全球新品首發季、上海夜生活節以及上海環球美食節在內的12個標桿活動，覆蓋全面消費場景，激發多元消費需求，支撐消費實現“穩增長”。此外，假日經濟推動消費市場不斷升溫，五一及端午假期期間，上海多項消費數據已超越2019年同期水平。
上半年需求熱度持續回升，品牌的快速迭代為市場注入新的活力。餐飲業態依舊是市場需求的主要驅動力，占比45%，傳統中餐、咖啡茶飲、亞洲食肆以及烘焙甜品等多個細分品類布點積極。其中，新中式飲品品牌熱度較高，包括霸王茶姬和茉莉奶白在內的品牌持續布局市場。此外，品牌積極拓寬消費場景，滿足多元消費需求。例如，網紅烘焙品牌B&C推出上海首家高奢烘焙TRUFFE BOULANGERIE BY B&C，亮相港匯恒隆廣場；西塔老太太泥爐烤肉推出新品牌西塔老太太拌飯，上海首店亮相久光百貨。
時尚服飾類需求占比20%，以潮流女裝、設計師品牌以及運動戶外類需求活躍。其中，lululemon亞太最大門店落地靜安嘉里中心，UNITED ARROWS國內首家快閃店登陸港匯恒隆廣場。珠寶配飾類需求占比7%，周大福薈館JEWELRIA以及六福珠寶等品牌多點布局，日本珠寶品牌STAR JEWELRY中國首店亮相港匯恒隆廣場。此外，德國連鎖超市品牌ALDI奧樂齊加速上海布局，上半年連擴多家門店。
2023年上半年上海倉儲物流市場錄得7個新項目入市，累計供應達78.7萬平方米，創歷史新高，過半供應落入青浦子市場，其中二季度新增供應體量為25.2萬平方米。三方物流和電商的新興增長點持續為上海市場帶來新租需求。上半年凈吸納量共計31.4萬平方米，達7年內歷史最高水平，其中二季度凈吸納量錄得14.9萬平方米。
需求結構而言，三方物流持續主導需求首位，占比達63%。化工、鞋服箱包行業的頭部企業重視核心區域的供應鏈布局，年內錄得大面積的成交。其次，電商需求有所回暖，即時零售的高時效性與品類多元性迎合了消費者的需求，成為現階段電商平臺的重點布局方向，錄得頭部電商企業在樞紐門戶青浦的積極布局。同時消費市場顯現復蘇態勢，錄得食品飲料類在松江干倉和冷庫的新租。而制造業方面，醫藥類活躍度有所提升。
區域性而言，由于新增供應的集中入市，導致個別子市場，金山和青浦的空置率上升明顯，而租戶仍然重視核心區位的布局，浦東機場、閔行、寶山等多數子市場保持10%以下的低位水平。上半年空置率累計上行5.1個百分點至14.4%。租金方面，全市租金報價上半年累計上漲0.5%，報每月每平方米49.7元。
2023年上半年商務園區寫字樓市場新增供應共錄得五個項目，分別位于漕河涇、金橋、浦江及青浦，共計37.1萬平方米，同比回升47%。其中二季度新增供應18.4萬平方米，為金橋的金科園和青浦的趙巷科技綠洲B區N和趙巷科技綠洲C區。新增供應回暖，需求波動復蘇，上半年累計凈吸納量7.9萬，其中二季度凈吸納量2.7萬平方米。因此，上半年市場空置率累計上行2.1個百分點至17.9%。
企業搬遷新租需求進一步釋放落地，市場成交活動呈現積極態勢。TMT行業以31%占比穩居需求首位，其中平臺互聯網子分類表現亮眼，錄得醫療信息、旅游、智慧零售及共享租車等多類型企業租賃活動；軟件系統開發類企業持續活躍，錄得人工智能、自動駕駛和娛樂體感等前沿領域企業成交。數字化滲透在各行業的應用度不斷提高，引領新的產業發展方向，推動TMT行業持續釋放動能。以芯片為主的工業品制造業以25%占比攀升至租賃需求的第二位，芯片國產化趨勢如火如荼，多家企業布局上海。充分體現作為三大先導產業之一，上海在集成電路領域持續深耕，形成頗具集群效應的產業高地。得益于新能源汽車和智能駕駛的發展，相關企業擴租新設活動推動消費品制造業以13%的需求占比位居第三。
對比各子市場表現，金橋圍繞“5G+”產業升級和“未來車”產業生態，緊抓科技變革機遇，落地各細分領域成熟公司，推動金橋上半年去化約4.9萬平方米，延續了2022年的活躍態勢。不斷升級的產業基礎和租賃需求引領板塊租金價格穩中有進，上半年累計小幅上漲0.1%。張江板塊多個樓宇積極引入第三方辦公品牌，并為租戶特別是初創類企業提供更多靈活選擇。但主要受到半導體行業周期性調整及龍頭企業哲庫科技解散風波對租賃市場的沖擊，出現一定程度退租及縮租現象，空置率累計上行1.5個百分點。漕河涇迎來招商成果集中落地，如新迪數字和歐詩漫等優質企業入駐，二季度空置率有所回落，同時在租金報價上也有所松動。受市場及租賃壓力影響，臨空、外高橋及松江漕河涇板塊租金價格也出現不同程度的下行趨勢，導致市場整體租金報價上半年累計微跌0.2%至每月每平方米139.5元。
2023年上半年，上海物業投資市場錄得47筆大宗交易，交易總額達327.2億元，較去年同期水平下降23.5%，其中二季度交易金額為140.3億元，環比下降24.9%。買賣雙方價格預期調整加劇，大宗交易談判進程相對延長，疊加新經濟地產投資吸引力不斷提升，導致近期市場上交易金額在十億元以下的小額交易更為多見。上半年，投資型交易依舊占據主導地位，且季內交易金額及筆數占比均較上季度呈上升趨勢，市場投資意向穩步增強。
交易標的資產類型愈發多元，以商務園區及長租公寓為代表的新經濟地產投資吸引力不斷提升，相關交易貢獻上半年總交易金額逾半。延續上季度活躍態勢，商務園區物業投資熱度持續，內外資保險機構積極收購商務園區核心資產的同時，地產基金連續兩個季度布局生物醫藥園區，推升上半年商務園區交易金額已超上年全年相關物業交易總額。與此同時，各類投資者對于長租公寓資產關注度不斷攀升，標的物業多位于產業集聚程度較高的新興板塊，而隨著首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT的順利落地，投資者對于資產的“保障”性質更為看重，提早為將來的退出通道預留空間。另一方面，工業廠房及零售物業的交易筆數較去年同期錄得不同幅度提升，近期觀察到投資者通過特殊機會投資布局上述資產類型的趨勢愈發顯著，法拍或將成為地產公司低價入手并盤活資產的新投資途徑。
買家類型方面，企業仍為上半年市場交易金額占比最大的買家，除近期專業服務業、能源與科技公司相繼購置自用辦公物業外，企業以投資為目的布局地產板塊的情況屢見不鮮。此外，以保險公司為代表的機構投資者亦展現出強勁購買力，連續錄得大額交易落地；地產基金投資活躍度依舊，完成多筆長租公寓相關交易，二者聯合地產公司占據上半年交易總額的半壁江山。
來 源： CBRE世邦魏理仕
