因2022年疫情推遲交付的項目疊加年內的新增供應，2023年上半年深圳優質寫字樓市場迎來9個項目共計60.5萬平方米的新增供應小高峰，同比及環比增長顯著。新增供應聚焦前海片區，而深圳灣超級總部基地也迎來了首個甲級寫字樓項目的交付。
重啟開放帶動寫字樓需求逐季改善，第二季度錄得14.2萬平方米的新增吸納，環比上漲47.0%，同比翻番有余，但距離疫情前的2019年同期水平仍有差距。2023年上半年需求同樣呈復蘇態勢，共錄得23.8萬平方米的新增吸納，同比實現1.5%的增長，環比亦有提升。但受新增供應密集入市的影響，整體市場空置率環比、同比分別上升1.5和3.2個百分點至20.3%。
行業監管以及地緣政治等多重因素影響下，深圳優質寫字樓市場需求清單重排，專業服務反超TMT成為第二大需求主力。金融以27.1%的需求占比位居需求榜首，同比上升1.8個百分點，其中傳統金融細分需求主要來自證券、銀行和保險三大細分板塊。證券公司的需求主要來自大型內資券商的搬遷需求帶動，而銀行方面內外資銀行新租賃均較為活躍。此外，投資理財和金融科技類企業新租也較為積極。專業服務板塊需求占比為17.2%，新租面積及租賃占比同比均有明顯提升，法律和咨詢為兩大需求支柱，貢獻了該板塊8成以上的需求，占比分別為45.0%和38.3%。法律板塊方面，融資、IPO、退市重整、企業間的兼并收購等活動帶動了律所業務的增長以及引致而來的辦公需求擴張，除本地企業外，還包括來自于北京、上海的企業；而咨詢行業的需求主要源自企業管理、信息技術咨詢和稅務咨詢類企業。TMT受多重因素影響上半年需求滑落至第三位，需求占比15.0%，需求表現較為活躍的細分需求為電信通訊、平臺互聯網下的社交網絡服務、跨境電商、互聯網信息服務（大數據）、電商、云計算及運用以及人工智能等。
搬遷需求依然為市場主流，占比超6成，同比變化不大，其中升級搬遷44.3%，略低于去年同期，主要來自同區域內非優質樓宇和工業園區內企業的需求提質。本地企業和國內企業租戶為成交主力，其中本地企業貢獻過半。從成交區域來看，上半年需求分布較為均勻，得益于新增供應聚集或區域內若干項目空置率的極大改善，前海、后海、華強北三個子市場需求占比位居前三，均在10%以上。
租金仍然處于下行通道，經濟增長弱于預期，部分租戶對新租持謹慎及觀望態度。有鑒于此，疊加部分項目樓內租戶到期的搬出計劃，業主主動降價以留存原有租戶和吸引新租戶，從而最大限度地規避風險以應對未來的不確定性。此外新增供應的增加對于項目競爭的加劇，更強化了業主的降價行為，從而令全市平均租金上半年環比下跌0.9%至每月每平方米181.6元。
來 源：CBRE世邦魏理仕
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