房地產到底該不該救？未來又該何去何從？政府會不會出臺更大的刺激政策？
為此，風馬牛地產研究院邀請到中國企業資本聯盟副理事長、IPG 中國區首席經濟學家柏文喜老師進行直播，并整理了其演講的部分內容，希望大家能在迷茫中找尋到一些方向。
01 房地產的行業地位，讓救市成為必然選擇
房地產行業在國民經濟中的地位是不容置疑的，按照統計部門和國家經濟主管部門的說法，地產可以拉動上下游 60 余個行業，當前房地產行業對經濟增長的總貢獻率超過 20%、占 GDP 總量的大概 1/ 3 左右。
改革開放以來，中國經濟發展最重要的動力實際就是兩個：
一是對外開放所包含的市場化，實現了生產力大爆發，讓中國經濟融入了世界經濟體系，更多的外部資源資金、先進的管理經驗，得以和中國豐富的人力資源、廣闊的潛在市場形成正向反饋和交互，促進了經濟發展和財富巨大增長。
二是城市化推動了中國經濟快速發展和社會形態、社會面貌的巨大變化，從表象上來看，房地產作為城市化的重要依托，承擔了非常重要的角色，讓大量的人口進入了城市，改變了中國城鄉人口格局和產業結構，反過來也推動了以市場化為核心訴求的改革開放。
從目前來看，房地產及其產業鏈超過食品行業，已經是我國的第一大產業，所帶動的財政收入、稅收、就業等等，在國民經濟運行中占有重要地位。
反過來看，房地產「牽一發動全身」，要防范化解房地產「灰犀牛」風險，避免和金融風險、地方債風險交織發生系統性的風險。但現在找不到宏觀經濟增長與發展的動力在哪里？從去年下半年開始，調控政策發生逆轉，一方面從市場準入角度不斷放松入市的標準和要求，讓更多人具備買房的資格；另一方面從供給角度不斷降息、降準，降低房企投融資要求，給行業注入這個流動性。
雖然從供給端和市場端、資金端都擴大規模，推動活力的恢復，但從實施效果來看，去年金九銀十沒有出現，冬天變得更冷，今年小陽春也沒來，市場形勢不容樂觀。
02 持續松綁的樓市調控，為什么沒效果？
為什么為促進樓市回暖，不斷地出臺政策、不斷地強化邊際寬松，卻沒有明顯的效果？
實際上和行業的底層邏輯有關，第一，為滿足國民住房保障的需求，交給市場這只看不見的手去解決，對于地方政府來講，國稅地稅分家以后，土地財政成為解決地方建設、地方財力來源的重要依托，地方政府的錢袋更鼓，能夠有資源和能力去推動城市面貌的改觀和招商引資推動地方產業升級。
第二，這樣一來就出現了問題，房地產的行業邏輯和政策邏輯實質上為土地財政服務，也就是以房地產為表、土地財政為理的行業現狀，出現房地產政策調控的困局。房價不能漲，不符合社會公平和可持續發展的要求；房價也不能降，因為城投公司、平臺公司的抵質押物主要是土地，其資金鏈和信用鏈不能斷。
如果說一個市場的價格既不能漲也不能降，等于行業就失去了流動性，當房企不能自由地調整產品價格，來優化和調整現金流時，意味著會有很多企業的運營運作會出現問題。
這也是去年上半年恒大爆雷以來，不斷有房企頻頻爆雷的主要原因，行業流動性的缺乏和下降，導致無論出臺什么樣的刺激政策都無法奏效。類似于一輛車的軸承失去了潤滑油，你使再大的勁兒，車都開不動、走不了，再使勁可能就會把車搞壞。
第三，反過來實際上也反噬到了政府的土地財政，去年樓市政策頻出，有點余力的房企都紛紛入市去拿地，比如中建系旗下 8 個局和中海集團的拿地投資就超過 1800 億，居于國內第一；排名第二的華潤置地，也有不到千億的拿地額。
賣房的難度越來越大，后市信心明顯不足，2023 年試點集中土地出讓的城市也紛紛退出，有段時間甚至為烘托氣氛，找地方國企或城投公司出來站臺，當然不排除少數城市的少數地塊的確火熱，但整體土拍還是偏冷的。
總結一下，房地產行業的土地財政化，導致了刺激樓市回暖的政策空轉和救市的無效，只能以行業流動性的喪失和部分房企陷入困境，然后來換取財政和金融的短期穩定。
03 救市的政策困局，接下來要怎么做？
那么，救市的政策邏輯在哪里？價格管制是不是要放開？這就存在一個問題，企業為了生存可能會降價促銷，房價下降就會帶來地價下降，土地財政就會出問題，城投平臺公司可能就會爆雷，資產負債表就會爆掉，所以價格管制放還是不放是個難題。
再有就是限購放不放開的難題，二三線城市以下的區域大部分限購都已經放開，那么一線城市的核心地段很顯然不能放開，為什么？可能會導致全國購買力涌向有保值能力的一線城市房產，導致全國房價的重構，很多二三線以下的城市房價就會出現大跌，同樣會觸發財政和金融風險問題。
我認為，未來的行業走勢從兩個方面來看，第一，少數的頭部民營企業和國央企將在長期的行業調整中存活下來，大量的中小房企，包括已經出險的百強民營房企，有可能在這一輪調控中退出歷史舞臺、實現市場出清和行業格局重構；第二，強調一下，房地產行業不能沒有民營企業，要保持這個行業的市場化，要保持市場化主體的合理存在和可持續發展。
所以我們行業人士一定要向行業監管部門和政策層面去傳達理念，必須要堅定不移地支持民營房企，包括一些中小房企的合理存在和可持續發展，這是房地產市場和房地產行業可持續發展的必然要求。
從未來可能的演變來看，我認為：
一是重資產、收租型業務由國央企、地方平臺與城投公司、少數頭部民企承擔，比如萬科、龍湖由單純的開發型業務轉向經營型業務，相對來講還是比較成功的，這也是他們在這一輪行業調控中比較穩健的原因之一；
二是民營企業和中小房企的轉型方向，應該為這些持有資產的國央企、地方平臺公司和城投公司提供專業服務，變成長工給他們打工，這也是民營企業轉型代建業務的底層原因之一；
三是具有專業經驗和專業能力的人，在未來的行業發展演變中是升值的，不忘自身專業能力和經驗的修煉和提升，機會是給有準備的人的。
來源：柏文喜
