2023年上半年，成都優質寫字樓市場迎來4個新項目交付，合計新增辦公面積29.1萬平方米；其中超八成位于天府新區，包括金為創新中心、天府法務產業大廈及保利天寰廣場，推動該子市場規模的快速發展。
著眼需求端，二季度凈吸納量由負轉正，實現約3.7萬平方米，主要是得益于業主前期在談的需求于年中陸續落地。但由于行業調整引致的辦公面積整合或退租貫穿上半年，最終凈吸納量僅錄得約2萬平方米，半年環比下降56.2%。此外，值得關注的是，二季度受宏觀環境不確定性走強的影響，市場情緒更趨謹慎，需求逐步降溫。
相應地，優質寫字樓市場整體空置率較去年底上升3.6個百分點至24.4%；以價換量為市場去化的主旋律，導致平均租金仍處下行通道，跌幅為0.6%。
新增需求按行業看，TMT重回首位，占比24.4%；金融業、專業服務業緊追其后，分別占比18.8%、12.7%。
具體而言，“數實融合”發展背景之下，成都數字化與工業化加速融合發展，不僅為TMT需求增長續以動能，也令細分行業需求日趨多樣。統計顯示，上半年工業互聯網需求占比攀升至82.1%，且其中不乏農業科技、房地產科技、數字工業設計等“數實融合”典型案例的需求落地；51.2%的TMT需求為內資企業貢獻；34.9%的TMT需求落于大源。
金融業方面，其整體擴張需求較去年下半年有所放緩。其中，以保險業為代表的傳統金融仍占主導地位，貢獻金融業1,000平方米及以上大面積需求的74.1%。專業服務業重返需求前三位，占比12.7%，其中律所貢獻大面積需求，且展現出對獨棟及乙級樓等物業趨強的青睞。
從企業的辦公策略來看，“降本增效”將是未來一段時間內企業進行擴張時的關鍵考量。據《2023年中國辦公樓租戶調查》結果，近九成川內受訪企業表示，未來三年房地產租金支出的增速將不高于整體運營成本的增速；出于對經濟和業務不確定性的考量，亦有逾1/4的租戶希望業主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一，這一比例在中小租戶和業務彈性較高的科技互聯網租戶中更高。
目前成都寫字樓市場的發展趨勢與企業辦公策略的調整步調一致，并驅動一二級租賃市場呈現發展新格局。在CBRE監測的單一業權甲級寫字樓中，近七成樓宇可提供“拎包入駐”產品，其中業主自營和第三方辦公服務運營商占比各半。
不同于過往，一級租賃市場的樓宇業主也紛紛入局，將部分符合條件的遺留裝修房源試水，或利用長期難以出租的零散面積推出精裝房源及定制裝修服務。二級租賃市場方面，第三方辦公服務運營商加速迭代，新一輪擴張的品牌在地化強、靈活性高，不再側重于品牌輸出、社群氛圍，而是更聚焦于對企業辦公的前置成本節省。
毋庸置疑，上述發展新格局能精準對接企業當下的辦公需求，從而加速寫字樓市場去化，但業主仍需綜合考量短期去化與長期運營之間的平衡，特別是在租戶結構、租約管理及價格體系管理等方面，以評估精裝產品的推出量和與樓宇整體的適配性。
展望2023年下半年，市場預計迎來約48萬平方米的新增供應；其中78.3%位于天府新區，新增供應的持續放量將進一步加劇該子市場的去化壓力。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
