2024年10月12日，北京 - CBRE世邦魏理仕今日發布《2024年第三季度北京房地產市場回顧》指出，2024年第三季度，北京辦公樓市場新興區域主導，市場去化邊際改善，超甲級和核心市場調整，帶動租金加速下行；零售物業市場高端品牌需求疲軟，平民消費持續發力，市場租金步入下行通道；倉儲物流市場方面，北京市場需求遇冷，租金跌幅加劇，環京需求持續釋放；商務園區市場TMT行業調整持續，全市僅兩個子市場正吸納，整體租金下行，中關村軟件園等子市場跌幅收窄；物業投資市場中交易板塊更顯多元化，核心區域資產成交放量。
一、優質辦公樓市場
新興區域主導，市場去化邊際改善，超甲級和核心市場調整，帶動租金加速下行
2024年第三季度，北京辦公樓市場未錄得新項目交付。季度新租交易面積總量環比增長49%，但較去年同期仍低7%。擴租需求繼續放緩，搬遷活動進一步主導新租市場，占新租總面積比重環比提升11個百分點至82%。近七成的搬遷需求面積以望京、CBD、通州和麗澤四個子市場為目的地。搬遷動線以同區內換遷為主，跨區搬遷則多遷入麗澤、奧體和望京等子市場。企業租賃決策仍側重于空間優化和成本控制。從行業來看，金融科技、基金和保險類租戶推動金融行業重回需求首位；TMT保持平穩，位列第二，平臺互聯網和軟件開發類租戶依然活躍；專業服務業繼續位列需求第三位。其他板塊中，快消品、能源化工和新能源、芯片半導體及醫療器械等細分領域的需求活躍度環比提升。
各區政府及國有企業業主引導對接資源，推動數筆一萬平方米以上新租交易達成。全市凈吸納量環比提升160%達12.5萬平方米，其中86%由新興區域貢獻。麗澤、石景山、通州等新興子市場樓宇憑借性價比優勢吸引來自區內和區外的租戶升級換遷。非集中區位近兩年入市的新項目亦有去化。受企業縮減辦公面積或以成本為目的的外遷活動影響，金融街、CBD等核心子市場高租金樓宇的租戶穩定性和去化均面臨挑戰。此外，望京、燕莎和東二環子市場受退租和臨近區域競爭壓力的影響，凈吸納量均錄得負值。
整體空置率環比下降0.7個百分點至21.0%，但市場需求增量不足，以價換量的局面持續，全市平均租金降幅走闊，成交面價同樣本比環比下跌3.1%至每月每平方米265.8元。租戶議價能力增強，擠壓高租金樓宇的溢價空間，季內超甲級辦公樓和核心區域調整幅度較大。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 |租戶部負責人袁慧 指出："未來六個月，預計中關村、麗澤和石景山區域將迎來近39萬平方米的優質辦公面積。受新增供應影響，全市空置率預計會小幅抬升。世邦魏理仕最近發布的《2024中國區辦公樓租戶調查》顯示，企業未來三年選址策略呈現節降租賃和裝修成本、改善區位和配套服務、提高空間效率和體驗、加快"向綠而行"等多元化訴求，對業主資產管理的綜合能力提出更高要求。
二、 優質零售物業市場
高端品牌需求疲軟，平民消費持續發力，市場租金步入下行通道
2024年第三季度，恰逢國慶黃金周前夕，北京零售物業市場迎來通州首開萬象匯盛大啟幕，以超高開業率為首都副中心再注商業新活力。全市季末空置率環比小幅下滑至7.2%。
今年前八個月，北京餐飲和商品零售收入分別下跌4.6%和0.5%，大部分消費者對于可選消費日趨謹慎。以高端消費（包括零售、餐飲）為首的新增需求表現低迷，營業表現欠佳的高端連鎖品牌大多通過調改或閉店來降本增效。如某國際餐飲品牌關閉全國14家分店，其中4家在北京。而輕奢品牌在核心及次級商圈都放慢開店步伐，使得服飾鞋包業態整體新增店鋪占比環比同比雙降至22%。此外，傳統超市類業態仍在艱難求存，以外圍商圈為首升級轉型或閉店較多。但另一方面，定位平民消費的零售和餐飲業態持續發力，并成為業主品牌調改及項目導流首選，其中平價餐飲及小吃快餐（如韓式拌飯、日式壽司、辣味小炒）新店數量占比錄得同比、環比雙增長。而烘焙甜品及咖啡茶飲業態相比之前的連鎖擴張則更加注重于首店布局，例如九十葉、古早萬丹、Paper Stone Bakery、爺爺泡的茶等。如嗨特購、好特賣等品牌折扣店及KKV等雜貨禮品集合店等業態愈發受大眾歡迎。
根據季內發布的各大開發商財報，多個標桿項目銷售額或租金收入同比有不同程度下降。全市購物中心首層平均租金同樣本比環比下跌0.7%至每天每平方米31.4元，其中中關村、望京、西單、CBD商圈降幅相對明顯，而王府井、三里屯、奧體商圈表現穩健。品牌或裝修調改中的項目租金靈活度加大，以吸引品質和知名度更大的品牌。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部 | 商業負責人宋津樓 表示："未來六個月，北京仍將有多家頭部商業地產開發商項目在非核心商圈開業，帶來預計約96萬平方米的新增供應，其中不乏新建項目如海淀大悅城、昌平沙河萬達廣場以及改造更新項目如昌平超級合生匯·西區、龍玥城、朝外THE BOX B座等。新商圈加速崛起的同時，老商場升級煥新仍將是北京零售物業市場的主旋律，而如何憑借創新的運營思路，精準把握消費者偏好，迭代升級業態組合，將對項目"升維"起到關鍵作用。
三、倉儲物流市場
北京市場需求遇冷，租金跌幅加劇，環京需求持續釋放
2024年第三季度，北京無新增高標倉儲物流項目。新增需求疲軟，成交量環比下降25%，市場存量可租面積去化艱難。從市場成交看，租戶從性價比較低的區域或項目換遷至此前率先下調租金的核心區域項目，及以降本為主導的縮減、外溢活動較為普遍。凈吸納量連續第三個季度為負值達-3.8萬平方米，空置率再攀歷史最高點至24.4%。以供應鏈及合同物流企業為代表的第三方物流占新租總面積的51%，設備等制造業及日化等消費品亦有表現。由于區位及價格等綜合優勢，成熟子市場通州、馬駒橋活躍度相對較高；而大興京南的租戶流失最明顯。
全市平均租金加速下行，同樣本比環比下降4.1%至每月每平方米51.9元，各子市場皆有不同程度下滑。平谷馬坊、順義其他、大興京南等空置率較高的子市場領跌；順義空港、馬駒橋等傳統核心子市場跌幅較小。
廊坊本季度在廣陽及永清有新增項目交付，共計27.3萬平方米。以價換量策略持續激發市場活力，制造業、第三方物流分別錄得新租占比33%及27%。季內凈吸納量錄得28.4萬平方米，環比提升56%，由近京子市場固安領跑，半數以上子市場凈吸納量達4萬平方米以上，全市空置率持續走低。
天津本季度無新增項目交付，新增需求表現持續回暖，第三方物流占新租總面積的67%，同比及環比雙增長。季內凈吸納量錄得26.4萬平方米，環比上漲8.3%，武清表現最佳。全市空置率持續下行。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部 | 產業地產負責人王晨霞 表示："未來六個月，北京預計將有42萬平方米的新增項目交付，同期廊坊、天津兩地預計將合計交付60萬平方米。其中離北京主城區位于40-70公里圈層的北京平谷馬坊和廊坊安次較密集，這一圈層的各子市場在成為租戶倉儲布局重心的同時，租金也將面臨較大的下行壓力。近期發布的《京津冀物流協同發展報告》中指出，隨著京津冀物流產業協同發展不斷加速，物流市場規模大幅增長，物流網絡更加完善，區域內部聯運水平快速提升，不斷為電商物流和快遞行業空間格局重大變遷創造機遇，有效助力首都倉儲物流市場高質量發展。
四、 商務園區市場
行業調整持續，全市僅兩個子市場正吸納，
整體租金下行，中關村軟件園等子市場跌幅收窄
北京商務園區市場2024年第三季度錄得一個新項目竣工交付，該項目為位于亦莊經開區的帶有生產功能的復合型生物醫藥專項園區，為市場新增約3.9萬平米的優質產業空間。
本季度由于以TMT為主的企業因組織架構、業務等方面的調整繼續出現面積整合騰退的現象，使得整體市場季內凈吸納量錄得歷史新低-6.3萬平方米。新租需求有限，從行業來看，需求引擎TMT板塊繼續在租金下行、可選面積增多的環境下釋放升級搬遷需求，新租需求占比錄得近50%，尤其推動泛中關村集群優質空間的去化；醫藥健康板塊新租活躍度較去年同期呈現放緩，但得益于亦莊經開區部分項目錄得面積去化，該板塊新租占比錄得20%仍穩居第二；文體娛樂類企業在電子城子市場亦有表現，釋放搬遷、擴租需求，新租占比躍居第三錄得12%。分子市場來看，全市僅中關村軟件園和順義錄得正吸納，電子城受到互聯網游戲企業大面積整合騰退的影響，豐臺科技園及亦莊經開區受到新租放緩、已有租戶到期不續或整合收縮的影響，三個子市場凈吸納量均低于-2萬平方米。
全市商務園區租金報價同樣本比下降1.1%至每月每平方米150.8元。經過前一輪不少優質項目和區域的大幅調整，大部分項目的租金差距縮減，本季度租金跌幅環比小幅收窄。但位于東升、電子城等區域的少數項目租金仍居高位，在去化壓力和其他項目競爭下租金仍有下行壓力。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗 表示："未來六個月，北京商務園區市場預計會迎來逾48萬平方米新增供應，涉及中關村軟件園、亦莊經開區以及大興等子市場，其中生命科學專項園區體量占比近六成。醫藥健康作為北京高精尖支柱產業之一，近期繼續發布《北京市加快合成生物制造產業創新發展行動計劃（2024-2026年）》、《北京市加快合成生物制造產業創新發展若干措施》等利好政策，描繪產業發展藍圖的同時提出了多項具體支持政策以助力產業創新和產業全鏈條發展，亦為產業載體帶來積極信號。
五、 物業投資市場
交易板塊更顯多元化，核心區域資產成交放量
2024年第三季度，北京物業投資市場交易一共錄得九筆交易，共計交易總額43.4億元，環比和同比分別下滑64%和73%。
本季度交易物業類型更顯多元化且分布較為平均，零售物業和純辦公板塊分別占總交易額的28%和20%。得益于消費基礎設施公募REITs的擴容，零售物業板塊的交易活躍度逐步有所提升，具有代表性的交易為舊宮鎮核心區的萬科廣場被收入中信金石、泰康人壽和萬科共同設立的Pre-REITs"中信萬科消費基礎設施基金"中，該項目具有緊鄰地鐵站、定位服務于周邊居住人群的社區型購物中心、品牌業態成熟、出租率高等特點，反映當前消費基礎設施REITs的資產類型偏好。另外兩筆零售板塊交易分別為一萬平方米左右的中高端社區裙樓和散售商鋪，均被資產管理類企業低價購入。純辦公板塊交易略放緩，錄得的三筆交易均為企業出售自用辦公資產，其中兩筆被拍賣出售，另外一筆則被資產所在區域的城投平臺回購。
季內約一半交易額均來自核心區域，其中包括季內交易金額最大的位于東城區的新建商辦綜合體崇文門新景商務樓，被中外合辦教育機構購入自用。從買家類型來看，除了自用型買家，以投資為目的的企業買家在資產價格松動的環境下保持活躍；險資錄得兩筆交易，分別為公寓和倉儲物流類資產，其中北京出現高標倉成交為近年所罕見。
在優質資產持續放量以及資產價格繼續下行的環境下，核心資產關注度愈發提升。盡管個別板塊凈吸納量環比略有改善，但整體市場租賃需求仍然偏弱，各板塊資本化率再度走擴。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩表示："消費和產業類REITs相關板塊資金活躍度明顯，季內又有中信萬科消費基礎設施和中金亦莊產業園封閉式基礎設施等基金落地，為市場交易注入新的活力。隨著九月底降準、降息以及房地產等相關刺激政策的陸續頒布，未來預計優質核心資產會進一步加強投資者的利差吸引力，有望推動更多交易落地。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
