全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2023年第四季度的北京房地產市場研究成果，全面回顧總結北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現，對全年的房地產市場形勢進行階段性總結回顧，并對2024年房地產市場做出預判與展望。
第一太平戴維斯華北區董事長胡裕華先生表示："2023年是國內房地產市場深度調整的一年。回望全年，整個行業長期處于下行通道，舊有的供求關系在新形勢下已經發生重大轉變，房地產行業面臨新舊模式的大轉換，而房地產從業者也在挑戰中艱難尋找新機遇。進入2024年，雖然出現的問題并未完全解決，但市場信心正在恢復。因此，2024年將定位為市場修復之年，尤其是需求端的修復則是行業逐步擺脫低谷、走出陰霾的關鍵所在。
2023年四季度，北京甲級寫字樓市場共有三個項目完工入市，合計帶來約19.2萬平方米的新增辦公面積。需求端方面，市場整體需求較上季度有所回落，僅錄得約2.1萬平方米的凈吸納量，環比下降83.2%。
2023年全年，全市甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為12.7萬平方米，較去年同期上升56.7%。盡管上半年市場整體表現平平，吸納量出現負值，但在部分新項目良好預租的帶動下，市場在下半年有所恢復，進而推動吸納量由負轉正。但整體而言，北京寫字樓市場仍處于供需失衡的調整階段。
新項目持續入市疊加租賃需求走弱，推動全市甲級寫字樓空置率繼續攀升，環比、同比分別上升0.9及4.1個百分點，至20.4%的高位。租金方面，寫字樓業主方"以價換量"策略貫穿全年，導致全市平均租金持續下滑。四季度，北京甲級寫字樓平均租金下降至人民幣每平方米每月303.2元，環比、同比分別下降2.3%、6.9%。
2023年，北京寫字樓市場在供應端率先復蘇，共計超過87萬平方米的辦公面積交付，在為租戶提供了更多辦公空間選擇的同時，也直接加劇了市場競爭。同時考慮到當前宏觀經濟增速放緩以及各行業租賃需求普遍回調等因素的影響，在中短期內寫字樓各業主仍舊面臨巨大的去化壓力。
未來三年，北京甲級寫字樓市場的年平均供應量約為60萬平方米，供給端保持有序的同時仍具備一定強度。但從需求端出發，租戶對于新租、擴租、搬遷越發謹慎，整合現有租賃資源、降本增效則成為租戶首要考量的因素。可以預見，在中短期內寫字樓市場在需求端難以出現強勁反彈或爆發式增長，反而面臨進一步的調整與再平衡。
2023年四季度，北京零售市場迎來四座升級改造類項目開業，包括位于建國門的賽特+、位于大興的王府井奧萊Up Town、位于三里屯的T+Mall以及位于王府井商圈的王府井喜悅購物中心，累計帶來近12萬平方米新零售面積，為消費者提供了多樣化的消費體驗。本季度，北京零售市場各商圈及項目都在積極進行品質升級及品牌調整，使得全市優質購物中心平均空置率再次下調環比、同比分別下降2.4及3.2個百分點至4.5%的相對低位；同期，市優質購物中心租金水平繼續微調，首層平均租金環比微漲0.8%至每平方米每月810.4元。
縱觀2023年全年，北京零售市場全面爆發，共迎來16座新項目入市，累計供應零售面積約186萬平方米，供應端呈現多元化發展態勢，除12座購物中心外，還包括一個百貨項目、兩個奧特萊斯項目及一條商業街。新增特色商業空間不僅為傳統商圈注入年輕、潮流新活力，有效拉動零售消費的增長，也直接推動了北京國際消費中心城市的建設。
繼2023年的"消費提振年"主題之后，2024年將定位為"消費促進年"，同時也會是北京零售市場的強力發展之年。全市將持續推進老商圈的改造升級與新項目的開發建設，預計將有近20個新建成及城市更新項目入市，帶來約250萬平方米新增零售面積。存量商業項目的改造升級已成為北京商業零售煥新發展的新主線，同時新建項目也給各商圈帶來不一樣的消費場景。展望未來，北京將持續打造商旅文體融合消費新場景，營造良好消費氛圍，以"新場景、新品牌、新優勢、新環境"高質量推進國際消費中心城市建設。
北京大宗投資市場在四季度表現不溫不火，以中小交易額的成交為主。四季度，北京大宗投資市場累計成交金額約為人民幣84億元，環比、同比分別下降41%、28%。季度內的成交案例仍聚焦于寫字樓、零售及酒店等傳統資產類別。而購買方則呈現出多元化的態勢，包括私人/私企、國央企、互聯網公司在內，均鎖定了符合自身戰略需求的收購標的。2023年全年，北京大宗投資市場累計成交額為人民幣350億元，較去年上升13.4%。盡管今年上半年北京大宗投資市場整體表現平淡、重磅交易寥寥，但隨著幾宗重磅交易在下半年完成，拉動市場整體成交額超越去年水平。
展望未來，預計北京大宗投資市場的活躍度將有所提升：受房地產行業與開發商資金鏈緊張的影響，預計明年將會有更多的優質資產被拋售入市；而需求端則會以機會型收購為主，潛在買家會更關注資產的品質、價值與稀缺性。而一些熱門的新經濟賽道，如長租公寓、產業園區、物流資產，甚至是零售類資產（即消費類基礎設施），均有望受到投資者的青睞與追捧。
2023年的房地產市場，不同細分板塊的發展態勢不盡相同。其中零售市場率先突圍，而住宅市場、寫字樓市場以及大宗投資市場則處于回調走弱的階段。此外，年內一攬子房地產刺激政策連番出臺，從限制性政策大松綁到公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施等等，供需兩側雙管齊下，在加快釋放住房需求的同時助力拓寬融資渠道、提升資金利用效率，進而推動整個市場加速回暖。預計2024年刺激政策效果將進一步落地顯現，房地產市場也將在新舊模式轉化的過程中尋求新平衡。
來 源： 第一太平戴維斯
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