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新質生產力時代來臨 | 第一太平戴維斯發布《中國工業地產報告》
http://www.xyjnpx.cn房訊網2024/11/27 10:24:00
[提要]制造業在中國經濟發展中承擔不可或缺的角色。工業地產作為制造業發展的重要載體,擔任了舉足輕重的地位,具有巨大發展潛力。面對全球供應鏈"短鏈化、本地化"的挑戰,制造業高端化、自主化勢在必行。

  制造業在中國經濟發展中承擔不可或缺的角色。工業地產作為制造業發展的重要載體,擔任了舉足輕重的地位,具有巨大發展潛力。面對全球供應鏈"短鏈化、本地化"的挑戰,制造業高端化、自主化勢在必行。同樣制造業升級帶動工業地產快速轉型,工業園區的開發、建設、運營、監管及退出方式都更加完善。第一太平戴維斯(Savills)發布2024《中國工業地產報告》,為您解析中國工業地產的新質生產浪潮。

宏觀趨勢--中國制造持續進化

  中國制造業依舊強勁

  2024年政府工作任務中,強調以科技創新帶動產業創新,重點產業鏈的優化升級成為重中之重。近五年來,高技術產品占出口總額的比重保持在30%上下,"新三樣"產品更是帶動出口突破萬億大關。在全球化背景下,中國制造業的地位愈發凸顯。中國制造業增加值占全球比重約30%,連續14年位居全球首位。

  外國對華制造業投資熱情不減

  在勞動力和土地成本上升的背景下,加之地緣政治風險和供應鏈多元化的需求,一些制造企業為減少對中國的依賴,將產能分散到其他國家和地區,以此來增強供應鏈的韌性。然而,中國制造業在生產效率、供應鏈成熟度和基礎設施完善性方面的優勢依然顯著。2023年外資在華新設立企業數量實現了39.7%的同比增長。

  中國制造業研發持續加碼

  中國制造業正闊步邁入以新質生產力為主導的發展新紀元,全面向數字化、智能化、綠色化方向飛躍。同樣研發投入正穩步增長,涵蓋從基礎材料到高端裝備的各個領域。在全球2,500強企業中,中國企業的研發投入僅次于美國。通過加強關鍵核心技術研發,提升自主創新能力,制造業正逐步擺脫對外部技術的依賴,實現高水平科技自主化。

四大重點產業齊發力

  新能源車

  中國新能源汽車產銷量連續多年穩居全球首位。據預測,盡管未來全球主要市場中仍存在供需錯配的情況,但中國新能源汽車產業依然具備較強的相對競爭優勢。一方面,在市場供應的溢出效應下,具備產能優勢的地區可向有需求的市場進行出口;另一方面,激烈的競爭也將促進產業鏈升級和制造企業的創新,以滿足更廣泛的市場需求。

  光伏

  中國在全球光伏制造市場中已展現出無可爭議的優勢。隨著光伏組件制造技術的日益成熟和規模化生產,近年來光伏產品的價格呈現下降趨勢。這一變化給制造企業帶來了利潤縮減的壓力,部分龍頭企業正調整自身的生產計劃與產能布局。另一方面,出海建廠成為中國光伏企業順應全球化競爭的一大趨勢。

  工業機器人

  工業機器人制造技術不斷成熟,其運用場景延伸到新能源、醫療健康、食品加工等新興領域。自2013年起,中國便躍居為全球工業機器人生產和消費的首要國家。近年來國產企業逐步發力, 產品相對優勢逐漸明顯。

  低空經濟

  隨著低空經濟被列入國家級戰略性新興產業,未來有望在物流配送、空中游覽、醫療救援、農林植保等應用領域實現快速增長。截至2024年8月,中國低空經濟產業基金總規模也高達近800億元。其中蘇州、北京、廣州以超百億元的產業基金領跑全國,旨在培育相應企業成長項目

四大發展趨勢

工業地產生態圈逐步形成

  多元創新:工業+時代來臨

  工業地產開發模式不斷創新,近年來涌現出以工業園區為主體,與物流、產業、資本融合打造多種組合。

  多層建設之工業上樓

  工業土地資源日趨緊缺下,全國各地持續推行工業用地集約化。不僅對于存量中低效的工業用地加速改造,更是提升了對新增項目的容積率要求。整體看來,未來建設的單層廠房將越來越少。而在多層廠房中,有著"摩天工廠"之稱的工業上樓也成為提升土地利用率的創新趨勢。

  多維度監督

  近年來政府對用地效率的審核監督趨于嚴格,相應監管也不斷向規范化、全面化推進:

  最低繳稅及投資門檻要求:該舉措在增加稅收的同時迫使一些低附加值產業遷出,為產值更高的企業讓出空間。

  全周期監管:對土地情況進行周期性監管,并結合彈性出讓制度(彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃等),將土地出讓時長與用地效率掛鉤,提升監管的靈活性。

  綠色低碳要求:為滿足產業轉型升級要求,部分地區也將環評、碳排放等指標悉數納入土地監管指標。

  多樣功能:從工業園區到產業社區

  新型的產業社區不僅在單一廠房的建設上更注重智慧、低碳等功能,同時也設立研發、長租公寓、餐廳、人員培訓等配套設施,滿足產業孵化及人員生活需求。

  多元退出:基礎設施領域REITs常態化

  隨著國家全面推動基礎設施領域REITs常態化發行,公募REITs已經逐漸與股權轉讓和分割銷售并列成為工業投資的三大退出方式。盡管目前市場上的工業園區類REITs產品數量仍較有限,但從2024年開始,已有多只公募REITs獲得監管機構的受理。這些進展標志著REITs市場的快速擴容,并有助于各類投資者參與到工業資產的交易。

重點城市市場

  上海

  上海市對用地效率的監管不斷增強,2024年計劃處置低效產業用地不低于45平方公里.松江、閔行、浦東新區產業集聚度高,去化表現較好;臨港、外高橋于近幾年持續引進外資項目,去化加快。

  蘇州

  蘇州已逐漸從"增量開發"轉入"存量更新"的發展階段。蘇州工業產值常年居于全國前列,2023年規上工業總產值超4.4萬億元。其中,蘇州工業園區、高新區、相城、昆山、太倉產業基礎較強,市場成熟且去化較快。

  北京

  2024年起明確以先租后讓的方式供應工業用地,在產業類型、投資及稅收強度、產出效率、創新能力、節能環保等多方面對土地進行考核,全面提升用地效率。北京設立高精尖產業發展資金推進新型工業化,在加強電子信息、新能源及智能網聯汽車重點制造領域優勢的同時,更進一步支持人形機器人、工業軟件、生物醫藥、智能裝備等高端制造業的升級。

  天津

  天津工業供地較為緊張。2023年首個成規模M0新型產業用地在濱海區啟動,可實現更加靈活的廠房分割及更加多樣的園區載體建設

  廣州

  廣州市工業用地供應近年來呈上升趨勢。2024年起廣州市鼓勵建設高標準廠房、工業綜合體,對特色標桿工業園及低效工業園改造項目進行獎勵,提倡打造"工業綜合體"。

  成都

  成都土地供需較為均衡;2023年起,園區全面推行新增工業用地"標準地"供應,提高土地利用效率及縮短項目落地時間。成都光伏及電池制造業基礎較強,多晶硅及鋰電池產量占全國前列,相應制造廠商已形成較為成熟的生產線。

  重慶

  重慶明確了工業用地出讓底價、新型供地方式地價,普通工業用地改建標準廠房補繳地價款等地價支持政策,減輕企業用地負擔。作為全國重要的汽車制造基地,重慶錨定打造智能網聯新能源汽車產業集群,制造業不斷向價值鏈高端攀升。

未來市場展望

  工廠再進化--智能化、低碳化

  綠色工業園區能夠實現對資源的合理配置并降低工廠碳排放。這些節能特性在提升入駐率的同時,可進一步提升租金溢價。長遠看來,基于智能工廠對物聯網、云計算、人工智能等技術的廣泛運用,其將在企業控制成本、加快決策速度、提升生產效率等方面起到關鍵性作用。

  制造業走出去--企業海外建廠

  為更好提升全球產品競爭力,一些行業領先企業率先布局發展海外市場,并通過在當地設立研發、生產及銷售分支,進行產業鏈的高度整合。同樣也希望能規避部分地區的地緣風險與貿易壁壘,控制生產成本,尋求海外需求空缺的市場,合力分配全球產能。

 來 源: 第一太平戴維斯



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