2023年第四季度市場的新增供應量依然較為可觀，當季共錄得四個甲級寫字樓共計20.7萬平方米項目入市，同比環比均有回落，但依然保持較高水平。全年新增供應量重回百萬平方米量級，年內供應峰值出現在第二季，主要分布在前海和新興區域。盡管因工期和開發商自身原因導致部分項目推遲交付，但部分自用項目轉出租帶動年度新增供應量增長至115.6萬平方米，同比上升28.5%。
經濟回升向好帶動優質寫字樓市場需求逐季遞進式改善，第四季度以價換量帶動市場需求實現了進一步改善，當季共錄得18.0萬平方米的凈吸納量，同比及環比增長明顯，分別上漲76.3%和20.0%。全年凈吸納量共計56.8萬平方米，同比躍升44.8%，但與疫情前的年均水平相比仍有一定差距。受新增供應以及需求尚未完全修復影響，整體市場空置率同比上升2.1個百分點至20.9%，與疫情前的2019年趨同。
聚焦需求，金融板塊韌性回歸，受科技行業政策監管導致的互聯網企業規模性調整影響，科技需求主導時代進入拐點。2023年第四季度金融以21.2%的需求占比位居榜首，傳統金融為主要需求驅動，主要來自保險、銀行和證劵企業，科技行業以17.1%的占比排名需求第二位，主要來自于軟件系統開發以及電商。全年來看，金融板塊以23.8%的需求占比成為第一大需求來源，科技板塊則以17.7%的需求占比位居第二，相比其需求高峰期40%以上的市場份額回落明顯。專業服務業為第三大需求，占比為14.8%。年內金融需求主要貢獻自傳統金融板塊，銀行、保險和證券需求齊頭并進，分別貢獻25%以上的份額。其中，證券業擴張主要來自國內頭部券商的搬遷需求，雖受金融行業減費讓利影響，但頭部券商依然具備較強的盈利能力，選擇在新增供應不斷釋放的窗口期進行場所調整。而銀行業的擴張需求表現則較為多樣化，融聚了國有銀行、互聯網銀行在業績穩定增長的驅動下的搬遷需求以及外資銀行在重啟開放后在深圳的新設立需求。保險行業的需求主要來自壽險類機構和互聯網保險公司的搬遷需求。其他金融服務方面延續了資管業務發展帶動下以投資理財和財富管理類企業為主的搬遷租賃需求。科技細分需求方面，軟件系統開發占據了半壁江山，主要來自人工智能和云計算及運用。電子元器件電商以及跨境電商需求的增長也推動電商為科技板塊第二大需求來源，占比近2成。而大數據及其社交網絡服務業務發力令互聯網平臺服務以17.0%的需求占比位列第三。此外，年內的超大型租戶方面，除金融和科技產業外，還錄得了來自酒店、電子煙和建筑設計的租賃案例。
子市場方面，全年來看，前海及新興區域的坂田為成交最活躍的兩大片區，需求貢獻率為23.8%和17.1%，其中坂田片區的需求主要由某大型項目快速去化所驅動，而前海作為全市年內第一大片區，新增供應拉動需求同步提升。租賃類型方面，搬遷需求依然主導市場，且在以價換量的帶動下比例有所提升，同比升高3.5個百分點至66.4%，新設立需求亦有所提升，同比升高2.7個百分點。
租金方面，2023年第四季度多項目采取以價換量策略，因此多片區均有錄得租金下滑，全市平均租金下降1.0%。經濟發展不確定性帶來的企業擴張謹慎，為了穩定現有客戶以及吸引新租戶，多業主采取以價換量策略。受此影響，全年多片區錄得租金下滑，下調幅度較大的項目為空置率較高或者原本租金價格水平遠高于片區平均水平的項目，全市平均租金同比下跌2.8%，跌幅同比走擴。隨著租戶議價能力變強，業主租賃策略更為靈活，除延長免租期、提供裝補外，部分業主還提供了特殊簽約條款如退租不還原及優先轉租權等。
部分項目因開發商資金或工期問題而推遲入市，新增供應少于預期。第四季度僅有一個6萬平方米的新增供應入市，為位于平湖的融湖廣場，項目入駐率超9成，表現良好。2023年全年共錄得54.8萬平方米新增供應入市，地點較為分散，非核心區的物業相對較多，多以9成以上的良好入駐率開門迎客。年內迎來了定位中高端的萬象城三期的開業，為深圳市場帶來了較多新晉品牌以及國際品牌，帶動萬象城所在商圈進一步提質升級。與此同時，深圳灣超級總部基地也迎來了第一個項目的入市，為深鐵與萬科集團合作開發的睿印商業中心。
需求方面，第四季度餐飲業態占比進一步升高至46%，位居需求榜首，創年內季度新高，甜品、咖啡與火鍋類細分業態熱度有所上升，特色餐飲、中餐、簡餐與茶飲依然貢獻主要需求部分。全年來看，新增供應減弱導致吸納量同比回落，但受益于新入市項目的良好入駐率表現，全市空置率雖有小幅升高但依然保持低位，同比緩升0.5個百分點至5.0%。聚焦需求來源，零售與餐飲前兩大需求占比同比基本相當，零售依然位列榜首，需求貢獻比例為46.4%。其中服飾與珠寶配件類商家穩定擴張，擴張風向由去年的潮牌轉向快時尚與設計師品牌，而新能源汽車與傳統運動品牌熱度降溫，同比回落1至2個百分點。服裝品牌方面，內資連鎖品牌與韓國網紅少女品牌強勢擴張，快時尚品類熱度階段性升高，設計師品牌擴張提速。波司登、UR與Chuu位列第一陣營，年內新開店4家以上，優衣庫與Maxrieny緊隨其后，全年開店數量3家左右。設計師品牌全年共錄得20家以上，尤以萬象系購物中心最為聚集，已經成為優質購物中心競爭化差異利器。同樣受此帶動，疫情開放后，外資品牌比例同比提升4個百分點至3成的市場份額。珠寶配件方面包括周大福、六福珠寶和中國黃金在內的傳統連鎖珠寶品牌持續發力，萬象系購物中心引入了來自法國和保加利亞的鞋包品牌首次進駐深圳。
消費回升后的社交場景需要及港人北上消費帶動了餐飲業態擴張熱度持續，需求占比同樣超4成，作為存量項目調改的主流選擇，品牌迭代持續。特色餐飲、簡餐和中餐為餐飲業態的三大支柱。特色餐飲方面，傳統酸菜魚、椰子雞單品餐廳擴張持續，新單品不斷涌現，包括但不限于啫啫煲、烤肉、生蠔和汽鍋魚等。簡餐方面的擴張以資本推動的人氣連鎖品牌為主。中餐替代茶飲成為第三大細分需求，主要來自川菜、湘菜和潮汕菜新租的推動，其中不乏來自三大品類的高端私房菜。
首店經濟持續但主要落位于高品質購物中心，2023年全年共錄得超過60家新晉品牌入市，絕大部分位于萬象系列的購物中心，少量分布于壹方城和海雅繽紛城。
全年來看，雖然客流量已經恢復至疫情前水平，但消費者信心恢復帶來的消費額的回升尚需時日，大多購物中心經營業績依然較為疲弱。第四季度，整體市場租金環比繼續下跌0.1%。全年來看項目租金表現分化，個別購物中心在客流量回升且品牌組合不斷優化的帶動下，租金實現小幅回升，但多個購物中心因經營表現不佳而調低租金以吸引租戶，與此同時位于核心區的個別購物中心在競爭拖累以及調改影響下亦下調了租金。在此情況下，2023年整體市場平均租金同比下降0.5%至每天每平方米19.2元，跌幅同比有3.2個百分點的收窄，改善較為顯著。
深圳
2023年，深圳高標倉市場供應與需求面均經歷了小幅波動，但供不應求的市場主調依然持續。供應方面，2023年第四季度深圳市場迎來了一個新項目入市，為位于觀瀾的13萬平方米的黎光現代城市物流港，與此同時，年內也監測到一個非保稅項目因拆除重建而退出市場，從而導致整體市場有效供應更為緊缺。
需求方面，第四季度受地緣政治引起的貿易波動導致個別保稅倉空置率有所上升。全年來看，上半年需求穩定增長，一方面來源于疫情期間積攢進出口需求于一季度重啟開放后的集中釋放，另一方面電商、制造業板塊也貢獻了部分新需求。而下半年雖然錄得了少量來自電子制造業和半導體類企業的需求，但隨著疫情期間囤積存貨量的逐步出清，以及因深圳對美出口占比較高，地緣政治影響下亞洲-北美航線的暫停/取消帶來深圳集裝箱吞吐量同比下跌，導致個別保稅倉庫空置率有所升高。全市共錄得8.0萬平方米的凈吸納量，同比增長9.6%。但受新增供應部分客戶依然處于談判階段影響，整體市場空置率同比上升1.9個百分點至3.6%，依然處于低位。
租金方面，2023年供不應求繼續推升深圳高標倉市場平均租金同比上升2.6個百分點至每月每平方米48.6元，受需求波動影響，漲幅同比有所回落。
東莞
2023年，東莞高標倉市場供需兩旺。全年共錄得65萬平方米新增供應入市，集中分布在年頭與年尾，推動東莞市場整體存量突破300萬量級。受強勢需求帶動，全年凈吸納量飆升至90萬平方米，需求量超過新增供應并創歷史最高紀錄，受此推動，整體市場空置率陡降9.3個百分點至0.1%的極低水平，幾盡滿租。
聚焦需求，電商平臺業務的快速發展推動其在華南的大步伐布局令需求井噴，頭部電商為絕對的需求主力。憑借可以同時輻射廣深的良好區位，新增供應的入市有效的吸引并承接了大型電商擴租的需求，部分新項目由頭部電商整租而得以滿租入市。此外第三方物流以及電器類制造業也貢獻了一定量的需求。旺盛需求推動整體市場平均租金同比增長3.2%至每月每平方米48.4元，與深圳租金水平近乎持平。
惠州
2023年為惠州高標倉市場的供應大年，繼第二季度40萬平方米的新增供應入市以后，第四季度惠州高標倉市場迎來了35.7萬平方米的新增供應交付，總體供應量相當于市場存量的40.7%，供應高企，新增供應主要位于博羅和惠城區。
整體市場需求稍顯疲軟，全年僅錄得14.3萬平方米的新增吸納量。一方面由于惠州為承接深圳外溢需求的第二站，在被東莞年內新增供應承接了大量需求以后，外溢至惠州的物流需求有限。另一方面，季內還監測到了少量來自制造業企業在存量項目的退租和縮減租賃面積的案例。短暫的需求波動疊加大量供應令惠州高標倉市場空置率同比攀升30.2個百分點至37.2%。而年內錄得的新租主要來自電商巨頭的擴張。受需求面短暫波動影響，整體市場租金漲幅同比回落，平均租金同比增長2.2%至每月每平方米36.2元。
深圳優質產業園市場第四季度需求環比雖有增長，但同比仍有較大差距，單季吸納錄得近3萬平方米。全年錄得兩個新增供應的交付，共計10.7萬平方米，凈吸納量與新增供應量基本持平，同比明顯回落。
全年需求依然主要貢獻自研發園區，以深圳本地企業搬遷為主，零售貿易、科技及專業服務為三大需求主力，分別占比為34.1%、16.9%和14.5%。其中，零售貿易年內以電子產品類貿易公司為主，主要來自新能源汽車和智能家居帶動的電子零配件。科技行業則聚焦于軟件與信息服務類板塊中的人工智能、軟件開發、智能終端和大數據等子行業。而專業服務業則以企業管理咨詢類企業居多。工業寫字樓也錄得了少量需求，主力需求分別來自傳統金融、專業服務業以及房地產建筑企業，需求占比為19.9%、17.1%及12.1%，細分板塊聚焦保險、供應鏈管理和建筑工程。廠房類子市場需求集中于以醫療器械用品為主的貿易公司和以人工智能科技為主的軟件與信息技術類企業的新租，分別占比34.4%和23.0%。
整體市場需求尚未恢復，市場空置率走高的情況下，第四季度全市平均租金繼續走低，環比下降0.7個百分點，全年市場平均租金同比下降1.7個百分點至每月每平方米92.9元。不同類型子市場租金表現分化，廠房類園區穩定需求帶動租金同比上升0.6%至每月每平方米47.7元，研發辦公園區租金全年保持平穩至每月每平方米72.6元，而工業寫字樓市場則因年內業主以價換量的主流行為，導致平均租金同比下降3.2%至每月每平方米144.0元。
2023年第四季度，深圳大宗交易市場僅錄得2宗交易，一宗為寫字樓，一宗為工業物業。總體成交金額共人民幣7.6億元，環比錄得49.2%的漲幅，但是同比仍有較大差距。季內的兩宗交易均采取資產交易的方式進行，且買家均來自企業。2023全年深圳大宗交易市場表現平淡，共錄得26宗交易，總體成交金額為人民幣77.6億元，僅相當于去年交易額的36.0%，主要原因在于一方面，受企業謹慎擴張情緒影響寫字樓物業租金走弱，另一方面是因為超大額度的交易依然還在進行中，尚未完結。
成交物業類型方面，寫字樓和以寫字樓為主的綜合體物業為2023年市場的成交主力，分別貢獻了33.0%和29%的交易額，成交物業主要來自核心拓展區，新興區域也有少量交易錄得。自用型購買引領寫字樓交易市場，除少量未知目的外，年內所有寫字樓物業交易均為自用型。深圳本地科技公司為購買主角，按照宗數統計，約4成買家為深圳科技企業，細分領域涵蓋電子、半導體、地理信息技術和環衛技術，此外還錄得一宗來自深圳鋰電池企業的購買。而深圳以外的自用買家分別為來自香港的金融企業以及來自蘇州的電器科技企業。從相應交易公告得知，所購買寫字樓多出于戰略考量，擬用作企業總部或研發總部以招攬人才和樹立更好的企業形象。另外，年內也錄得了來自工業和商業物業的交易，二者的交易額占比均為14%。
市場參與主體來看，以寫字樓為主的成交結構帶動企業為整體市場的主要買家來源，56%的交易額均貢獻自企業買家。另外的15%來自房地產公司，為通過法院拍賣的途徑購買了工業園區物業，競價過程激烈，工業物業對開發商的強吸引力由此可見一斑。賣家方面，房地產企業為主體力量，年內8成以上的交易來自房地產企業的售出，尤其以頭部的開發商最為常見。
投資類型方面，同樣受寫字樓成交的帶動，自用型購買為市場第一大成交類型，為市場成交貢獻了半壁江山。資本增值型投資以15%需求占比位列第二，主要來自工業和公寓型物業的購買。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
