2023年，作為中國領先的商業地產主流媒體和活動平臺，房訊網（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發！二十年，我們與時代共進，我們與行業同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業地產（寫字樓、產業園）行業的過去、現在和未來以及行業發展新模式一系列問題，全聯房地產商會寫字樓分會聯合房訊網（FUNXUN）組織開展了"商業地產20年20人"專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，以"誰為行業贏得未來"為主題，致敬行業創新者二十年發展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會上發布。
近日，全聯房地產商會寫字樓分會副會長、戴德梁行中國資本市場總經理劉兵接受了房訊網的專題采訪。
戴德梁行中國資本市場總經理劉兵
房訊網：作為一名從業者，您認為過去20年商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的發展格局和發展成就？
劉兵：過去20年可以說是歷史上中國經濟發展最為迅猛的階段，中國的經濟體量從2003年的13.54萬億上升至2022年的119.72萬億，是20年前的8,7倍。同時，中國的經濟結構也在不斷調整，第三產業得到迅猛發展，服務業在GDP中的比重從2003年的42%上升至2022年的52.8%，服務業從業人員數量從2003年的2.16億人上升至2020年的3.45億人，20年間增長了1.29億人。第三產業的發展和服務業從業人數的增長直接推動了中國寫字樓和產業園需求的增長，進而推動了整個行業的發展。20年前，中國大陸一線城市的甲級寫字樓存量僅為700萬平方米，到2023年3季度，四個城市的存量已經達到4402.5萬平方米，20年復合增長率達9.6%。
同時，除了一線城市，過去20年我們看到二線城市寫字樓市場的強力崛起，過往二線城市寫字樓市場需求主要由二產相關行業帶動，隨著經濟結構的調整，二線城市服務業實現長足發展，寫字樓市場需求持續增長，長三角、珠三角、京津冀、成渝經濟圈、長江經濟帶這些城市群中的領先二線城市的寫字樓市場開始崛起，隨著優質寫字樓項目的不斷投放市場，企業選址也不再單純只考慮一線城市，一些人才供應充沛寫字樓性價比更高的城市也進入企業選址視野，這反過來也推動中國的經濟布局在各區域的發展中更趨均衡。
過去20年，為應對氣候變化，中國持續踐行綠色可持續發展理念，在2009 年中國即宣布到2020 年要在2005 年的基礎上單位國內生產總值碳排放降低40%-45%。2015 年，中國進一步提出二氧化碳排放力爭于2030 年前達到峰值，2030 年中國單位國內生產總值碳排放將比2005 年下降65%以上。根據中國生態環境部發布的報告，2022年與2002年相比，中國單位國內生產總值二氧化碳排放下降超過51%。在此背景下，具有可持續性發展性的綠色建筑快速的融入到商業地產的融、投、建、管、退的各個環節，Leed、Well、綠建等各種標準不論是新開發的物業，還是存量物業升級改造中均被廣泛應用,在大型企業租賃、或者投資機構收購的過程中，踐行綠色理念的資產明顯更受到決策者的歡迎。同時，經由三年疫情，企業租戶對于員工的健康水平和幸福指數也愈加重視，因為這直接關系到更好地提高員工的生產力，從而保證企業利潤，因此，近些年中國的健康建筑發展取得了不錯的進展和顯著的成績。從中國WELL認證項目實施情況來看，2015年中國還只有34萬平米的項目申請WELL認證，而到2021年已有超過920個項目參與了WELL認證或評價，約超過4206萬平方米注冊獲得認證或評價，其中商辦項目占比超過28%。
此外，隨著城市發展進入到成熟階段，核心區域土地資源的匱乏讓投資者、開發商、終端使用者及政府對既有低效物業的更新和再利用越來越重視。通過更新或改變現有物業的功能及用途以適應當前及未來城市經濟的發展的需要是推動城市發展的重要方式。由于經濟的不斷發展，經濟結構的不斷調整，原有的一些規劃和項目的功能已經不符合當下城市發展，需要對這些項目的使用功能和用途進行重新布局和調整。這其中既包括原有的工業類資產向適合于服務業發展功能的轉變，也有因市場萎縮或過往過度建設導致供需不匹配造成虧損的項目的改造。以北京為例，過去幾年，北京商改辦、酒改辦的項目層出不窮，為市場帶來了超過150萬平米的改造面積，在北京寫字樓供應有限的階段有效的緩解了需求壓力，平抑了市場租金水平，為企業租戶提供了更多可選擇空間的同時，極大的提升了樓宇的經濟效益，也為政府提供了更高的稅收。
房訊網：作為一名從業者，您認為2023年以來商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的創新模式和創新案例？
劉兵：傳統意義上看，辦公類資產在供需平衡的市場條件下，對比購物中心、公寓酒店等其他資產，其具備著運營成本清晰、現金流穩定等優點，也因為所在業態在商業地產的供應量占比中較高的原因，一直備受資本市場的青睞，不論是自用目的的交易還是投資目的的交易，商辦業態一直占據全國大宗交易的60%以上。這也是為什么中國首單類RIETs產品由中信證券于2014年發起了《中信啟航專項資產管理計劃》。
中國的公募REITs于2021年正式在交易所推出，盡管公募REITs市場放開了物流、公寓、產業園區等業態，其中工業類土地屬性的辦公類園區已經捷足先登到公募REITs市場，具有辦公屬性的產業園區共發行了8單，2023年截止到上半年在大宗交易市場，寫字樓（含商務園區）類資產交易依舊占據了51%的市場份額，足以證明這個行業的優勢。
從行業發展看，2024年消費類基礎設施（零售類商業地產）開放成公募REITs的賽道之一，未來純商業辦公類基礎設施是何時正式上線，相信指日可待。
房訊網：作為一名從業者，您認為未來20年商業地產（寫字樓、產業園）行業將呈現哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態？
劉兵：一個城市的寫字樓市場表現情況，代表了一個城市的經濟發展情況，尤其是第三產業的發展情況，土地和新樓的供應量影響著企業的租金運營成本；一個樓宇的管理質量，影響著是否在所在區域能夠穩定出租率、保持領先租金，創造了一大批優秀的資產管理人員團隊。辦公氛圍的改善，極大的促進了第三產業的發展，也為企業的發展起到了推波助瀾的效果，未來寫字樓產業園可能發生以下幾個變化：
1、資產現代化：隨著遠距離線上會議的技術越來越成熟、VR可能拉近人與人開會的距離，居家辦公、混合辦公在歐美大行其道。但寫字樓作為辦公聚集地的業態，尤其在華人的社會，其地位不會像歐美市場容易被替代，同時更為人性化和時代感的調整將明顯的展現出來。
2、管理標準化：我們看到全聯房地產商會寫字樓分會不斷帶領行業從寫字樓開發標準化、到運營標準化不斷制定著行業的標準，標準化不代表同質化，卻會帶來更好的客戶體驗以及投資資金的利用效率。
3、業主機構化：中國的商業地產發展的歷史從北京第一個純寫字樓中信國際大廈（1984年）開始，才短短的40年，期間以開發企業和企業自建陸續通過不斷的交易，把資產的所有權轉移到各種機構手上，隨著經濟周期的演變和資本市場的成熟，我們相信不同的企業對商辦資產的持有目的會發生轉變，像倫敦、紐約等國際門戶城市一樣，更多的核心資產會轉移到機構持盤。
4、資產證券化：之所以把房地產也歸屬于不動產類別，其資產的流動性是投資持有最大的障礙，隨著中國資本市場的日益成熟，我們相信越來越多的商辦資產會成為資產證券化的基礎資產，讓更多類別的投資人通過不同的投資產品參與到分享商辦物業現金流以及資產增值的利潤。
來 源： 房訊網
