市場分析
商業地產指作為商業用途的物業形式，區別于以居住功能為主的住宅房地產，包括購物中心、商業廣場、城市更新、商業辦公、產業園區等物業。商業地產作為一個載體，能夠為所有的以滿足人們日常工作、生活和娛樂為目標，以及服務于人民群眾追求美好生活為目標的商業活動提供物理空間、提供運營服務，是任何一個服務型或消費型產業不可或缺的實體場景和服務載體。商業地產作為生活消費空間、商務公共空間，是國內消費及服務升級的重要載體，對消費振興和經濟增長發揮著重要作用。
2024年，我國房地產銷量和價格繼續回落，居民對長期房價預期未見明顯改善，房地產市場仍處于筑底階段。商業地產包括寫字樓產業園行業同樣處于調整周期，出現了許多行業性、結構性、趨勢性的變化。公募REITs、輕資產、TOD、大運營、大資管、大服務等繼續成為行業趨勢，在更長的時間尺度里，改變著商業地產的方方面面。
另一方面，9月26日中央政治局會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大"白名單"項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
2024年第三季度，國內經濟運行總體平穩，經濟活力和有效需求依舊不足，重點都市圈和核心城市寫字樓產業園市場租賃需求增量有限，在以價換量趨勢背景下，租賃價格繼續延續二季度趨勢下探筑底。除北京租金降幅有所收窄外，其他都市圈主要城市租金降幅均有所擴大。一線城市的甲級寫字樓租金調整幅度相對較大，深圳、成都、杭州、南京、蘇州等城市租金下降的同時空置率環比提高，反映甲級寫字樓租賃市場的產業需求相對不足。預計四季度全國甲級寫字樓租賃市場租金將繼續保持下降趨勢。
為提振市場信心和激發經濟活力，中央及時推出一攬子增量政策，房地產、消費、資本活力等指標出現好轉，隨著政策會逐漸傳導到寫字樓產業園市場并影響企業租賃決策，寫字樓產業園租賃市場有望逐漸恢復。
寫字樓市場
北京：世邦魏理仕報告顯示，第三季度北京市寫字樓租賃市場整體凈吸納量錄得12.5平方米，環比提升160%。主要由麗澤、石景山、通州等新興子市場貢獻。金融業（28%）、TMT（23%）、專業服務業（6%）、房地產建筑（6%）、消費品制造業（6%）成為租賃市場主力軍，占據寫字樓租賃市場比例約70%。
第三季度整體寫字樓市場仍然處于以價換量的市場環境，各級市場的租金水平持續下行，全市租金水平降至265.8元/㎡/月；整體空置率下降0.7%至
上海：世邦魏理仕報告顯示，第三季度全市去化相對放緩，凈吸納量錄得7.1萬平方米，較上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。同時，全市空置率環比上升0.4個百分點，至21.5%。
行業需求方面，金融行業的需求繼續占據領先地位，且占比有所提升，主要由保險、基金行業的需求推動；TMT需求穩居第二位，主力細分需求為系統開發。 租金方面，市場租金延續下降趨勢。總體租金報價環比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金環比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。
廣州：世邦魏理仕報告顯示，第三季度廣州辦公樓市場空置率環比改善0.4個百分點，季末報17.9%。全市凈吸納量為4.3萬平方米，和第二季度的水平相當。
行業表現方面，TMT連續第五個季度占據需求的首位，其子行業多面開花，商用軟件開發、智能汽車系統、平臺互聯網供應商以及線上游戲等都錄得成交，成交類型接近七成是升級搬遷。租金方面，租金繼續處于下行通道，全市租金面價環比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅較第二季度擴大0.3個百分點。
深圳：世邦魏理仕報告顯示，第三季度深圳全市共錄得4個甲級寫字樓新入市項目，分別位于前海、福保及龍華三個區，新增入市面積約29萬㎡。受新增供應影響，深圳寫字樓市場空置率為22.2%，環比上升0.6個百分點。
受經濟復蘇緩慢、持續新增供應和業主以價換量等因素影響，第三季度深圳市優質寫字樓租金延續下行趨勢，平均租金下行至168.4元/月/㎡，環比下降1.2%，降幅環比有所加大。
北京甲級寫字樓新增供應，凈吸納量和空置率，2018 Q1-2024 Q3
數據來源：高力國際
上海甲級寫字樓市場趨勢2021-2028F
數據來源：高力國際
產業園市場
北京：據統計，北京全市范圍內的644個產業園區項目，總體量5400萬平方米。2024年第三季度，北京商務園區新增供應3.9萬㎡，均來自亦莊經開區的生物醫藥專項園區貢獻。
從租金情況看，北京商務園區租金報價150.8元/月/㎡，環比下降1.1%，本季度租金跌幅環比小幅收窄。受TMT行業繼續整合騰退調整影響，全市商務園區市場季度內凈吸納量錄得-6.3萬方，創歷史新低。
上海：上海共有53個特色產業園區，包括集成電路設計產業園、臨港新片區生命藍灣、西岸智慧谷、汽車新能港、北斗西虹橋基地等，總面積200平方公里，可供產業用地40平方公里，可供物業2900萬方。
根據2024年上海市政府辦公廳正式印發的《上海市特色產業園區高質量發展行動方案(2024-2026年)》明確了到2026年，上海的特色產業園區將達到60個左右，這些園區將集聚高新技術企業和專精特新中小企業約5500家，國家級和市級創新研發機構達360家以上，并培育形成5家千億級、20家百億級特色產業園區，規模以上工業總產值突破萬億元。
廣州：廣州產業園物業市場整體規模較大，物業分布較為分散。其中，天河、越秀、海珠等區域產業園項目多以寫字樓物業為主導，租金水平相對較高，租金范圍在人民幣每平方米每月65至120元之間。
黃埔、南沙、白云、花都、番禺、荔灣等區域產業園項目中研發辦公、輕生產廠房等物業比例相對更高，租金水平亦隨之落在較前述三區更低的區間，租金范圍為人民幣每平方米每月40至85元；其它區域市場規模則相對有限，租金范圍為人民幣每平方米每月20至60元。
深圳：據統計，深圳產業園存量產品總體量約為8605萬㎡。
產業園類型包括占地面積大、容積率低、主要滿足勞動密集型制造業生產需求的1.0版本；滿足以電子信息為代表的新興產業的生產、研發、試驗、辦公等需求的2.0版本；各項配套設施更加完善的產業園2.5版本；以及具備較高硬件標準，具備測試、研發、實驗甚至中試生產等功能，同時提供了高標準的服務管理與生活配套的3.0版本。
北京產業園供應量、凈吸納量及空置率（2018-2025）
數據來源：高力國際
上海產業園區市場預估(2019-2026F)
數據來源：高力國際
綜合而言，我國商業地產（寫字樓、產業園）歷經十幾年快速發展，先后經歷了重模仿的粗放開發期、重規模的高速發展期和重質效的運營管理期三個階段。2021年以來，商業地產行業告別"高負債、高周轉、高杠桿"的模式弊端，重歸穩健增長，注重運營管理價值，開始進入以"大運營、大資管、大服務"為標志的運營管理時代。
未來，商業地產開發商運營商服務商需要在開發模式、營銷招商、運營模式和收入結構上實現四個"轉變"，從原來的開發企業向資管企業演進，并立足于"大運營、大資管、大服務"這三大核心能力，在廣度與深度上強化運營管理的核心競爭力，加快構建商業地產發展新模式。
當前房地產市場供求關系發生重大變化，市場處于調整周期。同時，也應該看到，我國新型城鎮化仍在持續推進，房地產高質量發展還有相當大的空間。
下半年以來，在中國經濟和消費逐步向好，信心不斷恢復，一線城市商業地產市場出現了止跌回穩的跡象，部分商業地產企業業績有所好轉，市場呈現出三大趨勢特點：一是通過運營管理策略回歸產品和服務，回歸一二線城市核心區域；二是通過輕資產、重運營、降杠桿保持規模增長，優化利潤結構；三是通過資產運營和資產管理不斷完善多業態布局，尋找業務新增長點。
從短期看，當下商業地產市場供應端和需求端信心正在恢復，市場止跌回穩正在從一二線城市開始成為現實。
從長期看，商業地產包括寫字樓產業園發展仍是商業經濟活動重要的驅動力。
報告背景
2022年以來，隨著越來越多曾經快速擴張的商業地產企業陷入困境，行業發展模式面臨全方位重構，對于房企的衡量標準也在重新定義--以增長論英雄的時代走到盡頭，全球經濟形勢下行、國內經濟結構調整、投資和消費的下降、客戶降本增效的需要以及城市和客戶需求的多樣化，決定了企業的產品能力、運營能力、營銷能力、創新能力、品牌能力和ESG服務能力的綜合能力，才是新周期下商業地產行業的核心競爭力。
為揭示商業地產行業品牌的價值體系，提高行業投資科學決策水平，幫助寫字樓產業園企業打造品牌核心價值，促進品牌建設與管理經驗的國際化交流，推動創新與人才等品牌要素基礎構架的完善，全面加快民族品牌高質量發展，在相關政府部門以及國際五大行、清華大學等權威行業組織、知名院校、顧問公司、品牌投資機構和權威媒體的支持參與下，房訊指數CORC聯合商業辦公建筑綜標準委員會（以下簡稱：標準委員會）自2018年起按年度開展"中國寫字樓產業園品牌影響力調查"，并在"中國寫字樓產業園發展論壇年會"上發布年度《中國寫字樓產業園品牌影響力報告》。
《2024中國寫字樓產業園品牌影響力報告》是房訊指數CORC、商業辦公建筑標準委員會（COSS）在過去六年積累的基礎上再一次跨越。標準委員會依托全聯房地產商會寫字樓分會及第三方權威機構，采用國際先進的品牌評估標準體系與數據整合工具，廣泛采樣各品牌商業地產企業財報、官網、行業第三方權威調查、OTA及主流媒體反饋等，并進行了多層次社會數據調研與專家評估，歷時三個月匯集成行業品牌價值報告。
中國寫字樓產業園品牌影響力調查，圍繞中國寫字樓產業園品牌發展歷程，從"產品影響力、運營影響力、營銷影響力、創新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等指標，選擇符合標準的企業、項目等進行持續性跟蹤調查，旨在樹立標桿、分享經驗、共同發展，為推動寫字樓產業園高質量發展、構建新發展格局、實現人民對美好生活的向往，發揮寫字樓產業園品牌的作用和力量。
作為國民經濟重要組成部分的商業地產行業，正處在轉型升級的高質量發展新時期。以往低水平重復、同質化發展已是一個軟肋。品牌建設無疑將應是商業地產供給側改革的重要引擎。以品牌建設驅動商業地產結構調整，引領商業地產行業的可持續發展、特色發展、差異發展、價值化發展，將極大推進商業地產行業的高質量發展。
中國寫字樓產業園品牌影響力報告"迄今已經走過六年的歷程，"以數據定義品牌影響、以價值引領商業地產"為核心理念已經使其成為中國商業地產（寫字樓、產業園）權威發布平臺。
2024年，"干"字當頭，標準委員會仍滿懷信心勇毅前行，以"致敬行業創新者"為宗旨，在業界同仁共同參與和支持下，向行業進一步揭示2024中國寫字樓產業園品牌影響力的全新格局。
評估流程
研究目的：打造寫字樓產業園品牌管理，重新定義中國寫字樓產業園品牌價值。讓寫字樓產業園品牌成為推動高質量發展和創造高品質生活的有力支持，形成一批質量卓越、優勢明顯，擁有自主知識產權的企業品牌。
品牌定位：評估寫字樓產業園品牌價值，傳播行業正能量。客觀量化寫字樓產業園的品牌價值，判斷企業品牌的行業地位，為企業定位品牌、規劃品牌、管理品牌提供科學依據。
品牌認知：樹立寫字樓產業園品牌榜樣，全新的研究視角、權威的評測體系、多維度立體化為行業樹立榜樣。推動社會和消費者全面認知品牌價值。建立企業品牌良好的社會形象，建立企業產品與消費者之間的品牌契約關系。幫助企業提升消費者的品牌忠誠度。
在全聯房地產商會寫字樓分會領導下，委員會、房訊指數組建包括知名院校與咨詢顧問公司的權威學者、市場調研、營銷、財務資深經理人和分析師等行業精英的專業"品牌價值評估中心"，進行品牌評估模型與方法的構建；確定評估品牌價值方法，同時參考國際上的評估標準，從而確定最終科學的數據模型；
建立市場模型，明確品牌定位體系，從而確定不同品牌市場位置，建立理論上各品牌的品牌價值率指數體系；
根據數據模型、市場品牌競爭對比與各項折算參數,初步試算出合理的品牌價值，根據試算品牌價值，組織專家進行審核與修訂，并進行聯合測評。
評估方法
標準委員會、房訊指數在品牌評判指標上，充分借鑒國外著名品牌價值評估機構Brand Finance的研究模型，并結合中國宏觀經濟發展條件和商業地產行業發展特點，基于"Royalty Relief"等無形資產評估的理論方法，參考《ISO 20671品牌評價、原則與基礎》、《GB/T 291 86品牌價值要素評價》、《GB/T 29187品牌價值評價要求》等國際與國家標準，建立了一套實操性較強的研究體系，客觀全面地評價寫字樓產業園行業的品牌價值強度。此外，評估充分結合對寫字樓產業園行業品牌的調查數據，構建了中國寫字樓產業園品牌價值強度指數模型。經過品牌篩選、品牌資料申報、品牌大數據收集、網絡公開調研、行業專家評審等環節，綜合各方面因素，最終匯集成榜單，以數字解析商業地產品牌價值，以品牌價值強度指數引導市場選擇。
品牌強度等級評估
品牌強度
品牌強度是一個品牌相對于競爭對手在一系列無形指標上的整體表現。為了確定一個品牌的強度，調查評估組將系統考察品牌的營銷投資、股東權益以及這些對企業業績的影響。在報告中,每個品牌都被賦予一個品牌強度指數，滿分為100分,這也將決定品牌價值的計算。根據評分,每個品牌都被賦予相應的品牌強度等級,從最低的D到最高AAA+，分析品牌強度指數相關子項有助于幫助管理者了解一個品牌未來成功的潛力及與競爭對手的差距。
評估依據國內外先進經驗并結合中國寫字樓產業園行業特點，建立"寫字樓產業園品牌強度評估指標體系"。品牌強度指數反映的是寫字樓產業園品牌將其預期收益轉化為現實收益過程中抵御風險的能力。品牌強度指數越大，抗風險能力越強；反之亦然。品牌強度指數由品牌強度指標決定，是各品牌強度指標得分的總和。評估從"產品影響力、運營影響力、營銷影響力、創新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6個方面評估品牌強度指數，從而全面客觀地評估寫字樓產業園品牌價值。
《2024中國寫字樓產業園品牌影響力百強榜》評價指標與強度指數
報告概述
中國寫字樓產業園品牌影響力調查，圍繞中國寫字樓產業園品牌發展歷程，從"產品影響力、運營影響力、營銷影響力、創新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等指標，選擇符合標準的企業、項目等進行持續性跟蹤調查，旨在樹立標桿、分享經驗、共同發展，為推動商業地產高質量發展、構建新發展格局、實現人民對美好生活的向往，發揮商業地產品牌建設的作用和力量。
我國商業地產市場歷經十幾年快速發展，先后經歷了重模仿的粗放開發期、重規模的高速發展期和重質效的運營管理期三個階段。2021年以來，商業地產行業告別"高負債、高周轉、高杠桿"的模式弊端，重歸穩健增長，注重運營管理價值，開始進入以"大運營、大資管、大服務"為標志的運營管理時代。
未來，商業地產開發商運營商服務商需要在開發模式、營銷招商、運營模式和收入結構上實現四個"轉變"，從原來的開發企業向資管企業演進，并立足于"大運營、大資管、大服務"這三大核心能力，在廣度與深度上強化運營管理的核心競爭力，加快構建商業地產發展新模式。
在運營管理時代，品牌建設無疑將應是商業地產供給側改革的重要引擎。以品牌建設驅動商業地產結構調整，引領商業地產行業的特色發展、差異發展、價值化發展，將極大推進商業地產行業的可持續發展。
《中國寫字樓產業園品牌影響力報告》已發布六年，其科學的評估體系、嚴謹的評估流程、客觀的評估結果已被越拉越多商業地產行業和企業認可，其對引導最終用戶投資選址正向選擇、促進商業地產開發商、投資商和運營商企業品牌提升、推動行業高質量發展起到了重要作用。本年度榜單在以往基礎上擴大調研范圍，吸納更多類型優秀商業地產企業品牌，重點測評其在寫字樓、產業園領域品牌影響力，進行科學量化評估。
通過六年積累與總結，《2024中國商業地產品牌影響力報告》在完善數據模型、價值評估維度體系與評估標準的基礎上，不斷加大數據采集的廣度與深度，不斷提升數據渠道的準確性與可靠性，同時邀請更多權威機構、行業專家與精英參與到品牌影響力的調查與評估工作中。
經過品牌影響力評估中心評估團隊的共同努力，我們在調研超過200個在中國境內經營的商業地產企業（寫字樓、產業園）品牌后，最終選擇符合評估條件的100個商業地產企業品牌納入到調查與評估的目標樣本中，涵蓋行業最具代表性的商業地產開發、投資、運營、管理、服務集團，從而客觀并全面地反映中國境內寫字樓、產業園品牌影響力表現。
縱觀2024年寫字樓調查評估結果，以華潤萬象生活、中海為首的央企國企商業地產企業依然獨領風騷，牢牢地處于品牌影響力榜單的前列。而在品牌影響力年度表現方面，華潤萬象生活首次占據榜首位置，中海和平安不動產分列二、三位，第四到第十位則分別是凱德置地、萬科集團、龍湖集團、嘉里建設、中國金茂、保利發展、中國國貿。
縱觀2024年產業園調查評估結果，，以中關村發展集團、張江高科、招商蛇口為首的央企國企產業地產企業依然獨領風騷，牢牢地處于品牌影響力榜單的前列。而在品牌影響力年度表現方面，中關村發展集團首次占據榜首位置，張江高科和招商蛇口分列二、三位，第四到第十位則分別是上海臨港、聯東集團、中電光谷、電子城高科、東湖高新、普洛斯、京東產發。
隨著房地產行業面臨深度調整和深刻變革，商業地產（寫字樓、產業園）行業集中度進一步提升，強者恒強的趨勢進一步深化。同時，頭部商業地產（寫字樓、產業園）企業一方面謹慎擴張規模提升產品品質，另一方面不斷深化運營服務，在提高運營能力和管理模式上提質增效，引領商業地產（寫字樓、產業園）行業整體高質量發展。
通過對眾多品牌影響力維度的分析，我們認為，長期來看，我國經濟高質量發展大勢沒有變，隨著城鎮化進程的推進，以及居民對美好生活需求的持續提升，商業地產市場仍有廣闊發展前景；商業地產包括寫字樓、產業園市場需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大發展空間和投資價值。
短期來看，隨著國家調整優化政策措施陸續落地見效、經濟數據恢復向好和企業信心提振，商業地產包括寫字樓、產業園市場有望在2025年筑底回升，形成市場新的平衡點，迎來新一輪增長周期。
2024年度中國寫字樓產業園品牌影響力TOP100
關于商業辦公建筑標準委員會（COSS）
《商業辦公建筑綜合評價標準》是我國首個商業辦公領域綜合評價標準，該標準由全聯房地產商會、北京建筑設計研究院、清華大學、仲量聯行等單位聯合研制，以規劃設計、工程建設、運營管理三個篇章作為核心，加上前言、總則、術語、一般規定、總體目標以及認證體系，共27章，約26萬字；涵蓋了商業辦公樓的開發建設、運營服務、資產管理的全產業鏈的操作實務，做到的科學技術與商務運營并重。
《商業辦公建筑綜合評價標準》全聯房地產商會寫字樓分會、商業辦公建筑標準委員會負責全面宣貫、實施和評級認證工作。
商業辦公建筑標準委員會根據《商業辦公建筑綜合評價標準評價指標體系》和《商業辦公建筑綜合評價標準星級管理辦法》，從2023年7月開始在全國范圍內正式啟動商業辦公建筑評級認證服務工作。
《中國寫字樓產業園品牌影響力報告》圍繞中國寫字樓產業園品牌價值發展歷程，選取在中國內地從事寫字樓產業園經營活動的企業，以每年9月30日為統計時間點，在不斷完善品牌強度指數數據模型、價值評估維度體系與評估標準的基礎上，涵蓋"產品影響力、運營影響力、營銷影響力、創新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6大指標，全面客觀評價企業的綜合實力與品牌影響，通過加權累加構成相關指數，每年12月由商業辦公建筑標準委員會（COSS）正式發布，評選出年度寫字樓產業園品牌影響力TOP100等相關榜單。
《報告》重點介紹了2024年中國寫字樓產業園開發商和運營商品牌影響力發展情況和特點，深入闡述了在隨著商業地產行業面臨深度調整和深刻變革，寫字樓產業園領域行業集中度進一步提升，強者恒強的趨勢進一步深化。2024年，商業地產行業發展告別"高負債、高周轉、高杠桿"的模式弊端，重歸穩健增長，注重運營管理價值，開始進入以"大運營、大資管、大服務"為標志的運營管理時代。重點分析了寫字樓產業園開發商、投資商、運營商在"產品影響力、運營影響力、營銷影響力、創新影響力、品牌影響力、ESG影響力"等6大指標的年度表現，系統總結了2024年中國境內寫字樓、產業園最具代表性的商業地產開發商、投資商、運營商企業，并提出了2025年中國寫字樓產業園品牌影響力發展趨勢和特點，商業地產開發商運營商服務商將在開發模式、營銷招商、運營模式和收入結構上實現四個"轉變"，從原來的開發企業向資管企業演進，并立足于"大運營、大資管、大服務"這三大核心能力，在廣度與深度上強化運營管理的核心競爭力，加快構建商業地產發展新模式。
關于金廈獎（GOLDEN BUILDING AWARD）
金廈獎GOLDEN BUILDING AWARD源于2004年，由房訊網（FUNXUN.COM）發起，以"致敬行業創新者"為核心理念，每年舉辦一次。旨在通過對每年的商業地產行業發展進行回顧、總結和展望，評選業內最有品牌影響力的項目、企業和人物的方式來推動中國商業地產行業可持續發展。評選體系按照項目、企業和人物共分三個單元，分別根據客戶網民網上投票、業內人士問卷投票、專家學者閉門評審三項綜合指標的得分對參選項目、企業和人物進行加權比較，分類推選出寫字樓、產業園、城市更新、購物中心、建材部品、地產服務類別以及其他獎項，他們將成為未來一年中引領中國商業地產行業發展潮流的核心力量。
從2019年開始，金廈獎GOLDEN BUILDING AWARD引入《商業辦公建筑綜合評價標準》評級認證體系，并由商業辦公建筑標準委員會聯合發布。
聲明
1、此項榜單僅將國內創建3年時間以上，自有寫字樓、產業園3個項目以上及布局3座城市以上，或具有100000平方米以上的商業辦公品牌納入品牌影響力榜調研目錄。
2、由于相關采樣數據本身、渠道及專家評估等主客觀原因，可能會帶來最終結果一定程度的不完美不完整，委員會承諾將進一步提高調查、評估體系與標準的科學性。
3、統計時間截點：以2024年9月30日為測算時間截點；
4、本排行榜允許轉載，敬請注明出處。
5、索取品牌影響力報告，請與委員會聯系。
商業辦公建筑標準委員會、房訊指數CORC
COMMERCIAL OFFICE site selection
T:+86(10)87768550
E:info@funxun.com
來 源： 房訊網
