北京，2024年12月20日 --享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行聯合首程控股、中聯基金發布《數據中心行業投資與價值洞察》報告。報告分析了國內數據中心行業表現，通過對比和分析海外市場的發展路徑和成功案例，從而汲取海外市場的成熟經驗，并為國內數據中心底層資產提供運營和定價邏輯，充分挖掘和釋放數據中心的投資價值。
智算需求爆發推動數據中心規模持續增長
隨著人工智能、大數據分析、機器學習等前沿技術的飛速發展，智能算力的需求將成為未來數據中心發展最主要的驅動力。
彭博社估計，智算中心基礎設施帶來的收入在 2024-2032 年的復合年增長率將超過 30%，智能算力需求的急速提升將推動數據中心規模的大幅增長，我們也看到運營商和超大規模云服務商已經開始尋找具有豐富土地及電力資源的區域擴展業務，以滿足 AI 應用的特殊需求。
全球生成式AI收入及預測
數據來源：Bloomberg intelligence，團隊整理
數據中心逐步向高密度、高能效方向發展
智算中心的崛起正引領數據中心向更高密度和能效的方向轉型。在生成式 AI 廣泛應用之前，數據中心服務商通常按照單機柜功率 6-8 千瓦的標準進行建設和部署。然而，隨著 AI 技術的飛速發展和對算力需求的增加，數據中心必須部署更多如 GPU 等高性能服務器以滿足計算密集型任務。
數據顯示，全球數據中心平均單機架功率已從 2017 年的5.6KW/ 機架提升至2023年的12.8KW/機架，超算、智算中心的單機柜功率甚至需要超過30KW。根據中國數據中心委員會(CDCC)的數據，2021年中國功率密度為4-6KW的機柜占比為48%，6-8KW占比34%，8-12KW占比8%，12KW以上占比4%，高密度機柜占比相對較小，而智算中心需求的爆發，預計將加速向更高功率密度的機柜演進。
全球平均機架密度及預測（單位：KW）
數據來源：EY-Parthenon Analysis, Data Center Dynamic，團隊整理
產業特征從高耗能向綠色可持續發展轉變
國際能源署（IEA）估計，全球數據中心在 2022 年全年消耗了約 350TWh 的電力， 約占全球總用電量的 1-2%。到 2026 年，數據中心的電力使用量或將翻倍，達到 650TWh至 1050TWh之間，相當于在現有基礎上增加一個德國的電力消耗量。面對全球數據中心能源消耗的急劇增長，各國政府正推動數據中心向綠色、可持續的方向發展，并可能對某些地區的資源供應實施限制。因此，構建節能環保的綠色數據中心已成為行業發展的未來趨勢。
2017-2030數據中心需求對應的預測電力消耗量（單位：TWh）
數據來源：IEA，團隊整理；
注：Low case 保守預測，Base case 中性預測，high case 激進預測
中國內地數據中心市場規模高速增長
自 20 世紀 90 年代以來，中國的數據中心(IDC)市場經歷了多個發展階段，并在近年邁入了云數據中心與算力中心共同發展的新時期。2020年前，互聯網業務的迅猛增長引發了數據中心托管需求的激增，促使數據中心運營商擴張，互聯網企業亦紛紛入場，這導致了2020年后數據中心市場出現了階段性的集中供應。展望未來，隨著智算等新業務需求的涌現，預計行業有望迎來一個更加穩健的發展階段。
同時，多樣化的資產證券化產品為數據中心資產提供了從建設到成熟運營的全周期融資和退出解決方案，體現了數據中心資產在資本市場的重要性和吸引力，同時也為數據中心行業提供了多元化的融資渠道和資產盤活方式。
全球數據中心行業已實現飛躍式發展
近期，隨著全球智算中心需求的激增，海外數據中心行業獲得了顯著的發展紅利，投融資活動呈現出供需兩旺的活躍態勢。本章聚焦于海外數據中心市場及美國和新加坡數據中心REITs的發展情況及估值對比，并以Equinix和Keppel DC REIT為案例分析說明。在過去五年間，美國數據中心REITs的走勢顯著優于其他類別的REITs行業，展現了強勁的市場表現。同時，市場也賦予數據中心REITs行業相對較高的估值，這反映了投資者對其未來增長潛力的樂觀態度。對比美國和新加坡數據中心 REITs 的估值邏輯，可以看出，REITs 所提供的業務類型直接影響其估值定價的高低。
北美重點城市數據中心平均服務費單價（批發模式，250KW-4KW）單位：美元每月每KW
數據來源：datacenterHawk， DC Byte，戴德梁行，團隊整理
國內數據中心資產證券化市場仍處發展初期，發展潛力巨大
在數據中心估值方面，由于數據中心具備不動產、設備、電力的三重屬性，其估值方法也具有一定的特殊性。投資者在考慮數據中心估值時，需要綜合考慮其流動性風險、區域風險、行業及管理負擔風險等因素，并據此確定合適的折現率。未來，隨著數據中心行業的不斷發展，其估值方法也將不斷完善，為投資者提供更加準確的估值參考。
受訪投資人對于成熟數據中心資產資本化率預期
數據來源：戴德梁行，團隊整理
根據戴德梁行發布的2024年度《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》顯示，與倉儲物流和工業廠房相比，數據中心的資本化率較高，顯示出投資者對其較高的預期回報率。投資人給出數據中心的資本化率比倉儲物流高出約2-3個百分點。
數據中心投資定價需關注每千瓦單價和成本溢價率
評估成熟數據中心時，總投成本溢價率是重要指標。通過比較不同城市和類型的成本溢價率，投資者能更準確地評估數據中心估值的合理性。新建數據中心的平均建安及非IT設備造價約為2-4萬元/KW，項目規模大小影響建設單價水平。然而，評估數據中心資產的總投成本時存在挑戰，因為獲取電力資源可能涉及額外成本，這部分成本對于收購項目來說通常不透明。此外，賣方在過往市場高位時支付的能評溢價是否被當前市場的買方接受，也是影響雙方達成共識的一個難點。
戴德梁行大中華區估價及顧問服務部主管、董事總經理陳家輝表示，智算需求的爆發式增長成為海外數據中心發展的主要驅動力，推動了數據中心向高密度、高能效方向發展。海外數據中心產業及數據中心REITs近幾年的強勁表現，驗證了行業的高速發展趨勢。
戴德梁行北區董事總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，我國數據中心證券化市場尚處初期，市場機制、市場參與者的認知都在逐步成熟。隨著數字化轉型的加速，數據中心作為關鍵的基礎設施，數據中心資產證券化市場的未來增長潛力巨大。
戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、資產證券化業務負責人楊枝表示，在融資方面，我們希望數據中心資產證券化市場進一步發展，以及數據中心REITs的出現，為數據中心行業提供更多的融資渠道和資產盤活方式，推動行業的健康發展。
戴德梁行北京估價及顧問服務部董事金廉政表示，投資者在考慮數據中心估值時，需要綜合考慮其流動性風險、區域風險、行業及管理負擔風險等因素。未來，隨著數據中心行業的不斷發展，其估值方法也將不斷完善，為投資者提供更加準確的估值參考。
戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事張愷玲表示，數據中心行業在技術革新與市場需求的共同推動下，正經歷著前所未有的快速發展，同時也面臨著一些挑戰。我們期待數據中心行業能夠不斷創新，提高能效和可持續性，降低能源消耗和碳排放，實現綠色可持續發展。
來 源：戴德梁行
編 輯：liuy
