北京，2024年12月26日 --享譽全球的房地產服務及咨詢顧問公司戴德梁行發布《2024年四季度北京寫字樓零售市場報告》。戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，本季度，持續的"降本增效"和"以價換量"策略致使北京寫字樓市場租金繼續下行。未來一年，有限的新增供應為市場的存量去化提供了有利條件，市場空置率或將進一步下調，但短期內企業成本控制的訴求將使租金水平繼續下探。
四季度北京寫字樓市場租金繼續下調，市場租賃成交好轉
截至四季度，2024全年累計新增供應量達27.3萬平方米，分別較2023年和2022年全年下降55%和35.6%。本季度，持續的"降本增效"和"以價換量"策略致使北京寫字樓市場租金繼續下行。全市租金環比下降8.0%，同比下降17.8%至每月每平方米人民幣244.8元，五大核心商圈環比下降7.4%，同比下降16.9%至每月每平方米人民幣289.7元。市場租金的持續走低和新入市項目的提前預租支撐了市場活躍度。本季度，全市和五大核心商圈市場凈吸納量分別為10.6萬和4.2萬平方米�？v觀全年，全市和五大核心商圈市場去化趨勢較2023年和2022年全年有所好轉，凈吸納量分別為31.8萬和17.5萬平方米。在此背景下，市場空置與去年同期相比得以下調，全市空置率同比下降0.4百分點至18.3%，五大核心商圈空置率同比下降0.5個百分點為12.1%。
TMT行業市場支柱地位凸顯
四季度，TMT、專業服務業和金融業三大傳統行業分別占所有行業總成交面積的51.6%、15.9%和11.2%。其中，專業服務業中律所板塊持續活躍；金融業中除保險板塊表現亮眼外，投資理財類公司租賃活動也較為積極。醫療健康行業則穩居第四位優勢，占所有行業總成交面積的5.0%�？v觀全年，TMT行業占所有行業總成交面積的39.1%，高于第二名金融業近14個百分點。在經濟下行各行業均表現疲軟的背景下，TMT行業在北京寫字樓市場的支柱地位愈加凸顯。
從產業發展來看，前三季度，戰略性新興產業增加值同比增長14%，顯示北京高精尖產業釋放強勁增長動力。12月，《2025北京高精尖產業投資指南》發布，為推動北京市高精尖產業高質量發展提供了有力的支撐。戴德梁行北區項目及企業服務部主管鄧姍姍對此表示，未來，新一代信息技術、集成電路、醫藥健康、智能設備、節能環保、新能源汽車、新材料、人工智能等產業將繼續為北京經濟發展注入新活力，相關的上下游企業將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。
零售市場的提質升級仍以存量項目更新改造為主
四季度，北京零售市場迎來年底供應小高峰，共有5個優質購物中心開業，為市場帶來61.52萬平方米的優質零售空間，全市購物中心總存量升至1,630萬平方米。戴德梁行北區商業部主管孟祎表示，本季度入市的項目雖均位于非核心商圈，但多為體量較大的品牌開發商打造，品質及開業率都較高，進一步提升了整體市場的商業環境。
存量項目的更新改造仍是北京零售市場提質升級的主旋律，在提升整體市場商業環境的同時，也豐富了零售市場供應的多樣性，孟祎如是說。本季度入市的亦莊龍玥城由原城鄉世紀廣場改造而來，石景山和美匯為原五里坨便民服務中心項目，有效落地盤活了區域內的商業存量資產。另外，位于中關村商圈的雙安商場，及望京商圈由華彩商業中心改造的北京望京萬象匯也基本完成，預計將于年底或明年年初亮相；西單商場南區也將于年內啟動拆除重建。本季度新店開業主要以高端時尚零售及餐飲為主，核心商圈標桿項目仍是各品牌首店、精品店入駐的首選。
北京統計局數據顯示，2024年1-10月北京社會消費品零售總額同比下降1.3%，降幅進一步加大。經濟下行壓力帶來的消費降級現象給各項目及品牌帶來較大的運營壓力，本季度各購物中心仍在積極進行品牌更新及升級，同時通過沉浸式的場景打造、主題活動及線上線下數字化服務等方式吸引客流，提升消費者的粘性。
2024年北京零售市場新增供應為近十年來最高
2024年北京零售市場共迎來13個項目的入市，為市場帶來137萬平方米的優質零售空間，為近十年來最高。2025年預計仍將有約105萬平方米的新增供應計劃投放市場，整體供應仍以遠郊區域大體量新建項目及傳統商圈更新改造的存量項目為主。此外，北京提出到2025年各區至少有一條高品質的商業步行街，北京大屯里特色商業街預計2025年上半年開業，將為消費者帶來更加多元化的消費場景。
來 源：戴德梁行
