北京, 2024年12月30日 - 全球領先的多元化專業服務與投資管理公司--高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京發布2024年第四季度北京寫字樓市場報告。
2024年，中國經濟發展面臨前所未有的挑戰，在國際環境復雜多變、國內經濟結構調整的關鍵時期，中國經濟依舊展現出了強大的韌性和潛力，但宏觀需求不足的問題仍未得到有效解決。2024年三季度末開始的這一輪宏觀政策在多方面呈現積極態勢，同時在四季度已經基本確立了中國在2025年將實施適度寬松的貨幣政策以及更加積極有為的宏觀政策，這也意味著更大力度地降息降準已經可以預期。在外需進一步承壓的情況下，內需恢復的情況將成為明年經濟工作的重點，核心關注點仍然是消費、民生和房地產領域能否出臺更大規模的刺激政策，以及中國經濟能否擺脫通縮局面。
2024年北京寫字樓市場處于深度調整期，"以價換量"是全年的主旋律。在第四季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量為12.3萬平方米，凈吸納量連續兩個季度超過10萬平方米，至此已連續六個季度實現正向去化。需要注意的是，在四季度12.3萬平方米的凈吸納量中，有5萬平方米是來自于新入市項目業主的自用面積，實際市場化凈吸納量約7.3萬平方米。從全年需求側表現來看，凈吸納量呈現了前低后高持續回暖的態勢，僅看下半年兩個季度的凈吸納量表現，需求強度已經基本恢復到疫情前季度平均水平。雖然年度凈吸納量超過33萬平方米，較去年大幅增長275%，但仍然只是疫情前歷史平均去化水平的75%左右。由于今年新項目入市壓力有所減弱，年末市場空置率僅同比上升0.2個百分點至20%。凈有效租金出現大幅下調，同比下降16.1%至251.8元每月每平米。針對目前的市場表現，高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部董事陸明認為有以下五點趨勢值得關注：
市場需求確在持續恢復，但尚不足以扭轉當前市場行情。近兩年市場新增供應量達到87萬平方米，而同時期的凈吸納量不過41萬平方米，疊加存量項目仍存在的較大空置面積，市場依然處于高空置率的環境下。因此，仍然需要更強勁且持續的需求表現才能實現租金企穩， 企業需求側恢復情況仍是2025年市場關注的重點。
市場需求類型高度集中在搬遷類，國央企需求成為市場重要穩定因素。高力國際數據顯示，在2024年超過5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業的需求在面積和數量上占比均超過了六成。在這些搬遷類大宗成交中，國央企占比高達59%，民企占比37%，而外資占比僅4%。當下的租金水平正在撬動企業產生降本增效的辦公空間搬遷需求，這也是整體市場活躍度較去年出現大幅改善的主要原因。
在降本增效的大環境下，大型企業正在趨勢性回歸自有物業。北京市場很多大型企業都持有自有辦公物業，同時這些企業又是很多市場化項目的重要承租方。現在的市場正在經歷大型企業從市場化承租物業整合搬遷回自有物業的調整，這些需求收縮型市場行為在一定程度上加大了市場化辦公項目的去化壓力。
凈吸納量呈現結構性復蘇，西北創新組團涅盤重生。從凈吸納量表現來看，寫字樓市場中麗澤商務區和中關村表現亮眼，除此之外的核心寫字樓市場全部出現負凈吸納量。雖然麗澤商務區年度凈吸納量達到14.6萬平方米，但這個去化速度也只是麗澤過去五年的平均水平。反觀以中關村、泛上地和北清路所形成的西北創新組團，該組團在2024年一掃過去三年的陰霾，實現凈吸納量超過28萬平方米，其中泛上地子市場超過18萬平方米，中關村超過9萬平方米。得益于在過去十年逐步積累的科創產業聚集優勢、長期服務于科創企業的先發優勢和產業辦公產品的高性價比優勢，西北創新組團已經最先開始受益于新質生產力企業成長壯大所帶來的產業紅利。
凈有效租金持續下滑，跨資產類別和跨板塊競爭壓力增大。今年租金的年度降幅是有歷史記錄以來最大的一次，甲級市場的租金已經降到了2011年的水平。租金作為市場最核心的價格指標，其降幅越大，也就意味著市場項目之間的競爭壓力之大以及對于存量優質企業客戶競爭之激烈。值得注意的是，隨著金融街的空置率歷史性地上升到13.7%的水平，金融街租金降幅也隨之加大，全年租金降幅達到18.9%。同時伴隨核心市場的超甲級寫字樓和高出租率的樓宇開始跟進市場調整，整體市場租金下降幅度也更加明顯。當甲級樓宇的租金降到乙級樓宇的水平的時候，就有了撬動企業搬遷需求的可能性，企業既降低租金成本，又實現了辦公空間的品質提升，這也是乙級市場連續三年凈吸納量為負值的主要原因。
展望2025年，市場期待更多"快準狠"的大規模刺激政策的實施落地。在政策頒布后的6到12個月將加快企業利潤表和資產負債表修復進程，而從實質上扭轉辦公樓市場預期和實現產業辦公需求擴張仍需要更長時間，這個滯后期也是辦公樓市場最艱難的時期。由于當前市場依然缺乏新增辦公需求，且需求多集中在搬遷和續租，同時疊加回歸自用樓宇企業增多的影響，市場化項目仍將面臨較大的去化壓力。雖然明年供給側壓力較弱，由于需求側不確定性的增加，空置率仍將維持高位，但小幅回落可期。雖然市場并沒有整體性機會，但由于各子市場所屬的產業特性不同，因此市場可以從明年開始關注結構性或區域性的底部機會。
今年12月中央經濟工作會議明確指出需要綜合整治"內卷式"競爭，會議向市場傳遞出了反對"內卷式"競爭的鮮明態度。高力國際北京公司董事總經理李娟表示，雖然辦公樓市場處于前所未有的下行期，價格競爭不可避免，但當前的北京辦公樓市場已經出現片面追求低價的過度同質化競爭趨勢。簡單粗暴的"內卷式"競爭將導致市場短期主義盛行、抑制創新投入、服務品質下降，最終陷入停滯性的惡性循環。面對"內卷式"競爭，市場需要尋找新的突破點和發展方向。一方面，政府應該加強市場監控，出臺相關政策措施來引導市場健康發展，如限制新建寫字樓的規模和數量，鼓勵老舊寫字樓的改造升級甚至是用途轉換。另一方面，市場參與者需要實事求是、解放思想，敢于突破現有行業思維框架，發揮企業家精神，探索新的管理理念和模式創新等，將資源和精力放到打造差異化和品牌化競爭優勢方面，更加注重以客戶需求為價值導向，以終為始地真正扮演起科技創新和產業發展的重要載體，這才是市場長期行穩致遠的關鍵。
來 源： 高力國際
