2023年12月28日－29日，中國寫字樓產業園發展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區管理委員會、全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網FUNXUN聯合主辦。
全聯房地產商會寫字樓分會副會長、華貿集團總裁助理郝群作為受邀企業代表，在年會上發表演講。她認為，在新的時代，我們必須有合作精神，合作和共享是行業的主題，但是核心肯定是要成就客戶，以客戶為中心；另外，商辦行業要擁抱變革和創新，在這個時代要接受翻篇重來，把自己過往的成績放下，重新審視通常的業務模式，以一個全新創業的心態擁抱當下變革的時代；最后，要在共享經濟方向的指導下，直接面對新時代的寫字樓資產管理。
自2006年入職北京華貿中心寫字樓，郝群已有十幾年招商運營工作經驗。作為一位從業者，郝群以一線資產管理業務人員的身份在分享了她的感受。
以下內容是郝群演講實錄：
經濟震蕩期，合作共享是關鍵
寫字樓是城市經濟的晴雨表，在一定程度上可以反映一座城市的經濟發展。我們現今或許正處于經濟的震蕩期，在供需方面可能會有一些不和諧或者對業主產生的不利因素，讓大家感到焦慮，這個情況全國都一樣，但這可能是階段性的，也可能是盲盒。
關于下一步的市場方向和該怎么做，郝群認為：第一個動作，應該是靜下心來去思考基礎的業務邏輯。從項目角度，我們的業務團隊是從開發單位轉化為現在的寫字樓的資產管理，因此從業主的角度思考首先關注的是資產的安全，即基礎的安全運營。安全運營包括我們日常說的安全、安保，也包括一些網絡、信息，高效運營的安全。二是健康環保。特別是北京、上海在疫情期間經歷的各種考驗，北京在前六七年經歷的霧霾，寫字樓客戶對于安全、健康的要求提升，所有的業主，無論是新項目還是已經投入運營的項目，都會在安全和環保方面下很大力氣。三是設施設備的大中修，目前很多項目都把業主的持續投入納入到日常的計劃里來。四是環境秩序，特別是一些如交通秩序、戶內外活動等因素對項目的影響也是各方關注的重點。五是科技創新和可持續發展，無論是用BIM還是智能后臺，能夠實現像節能、空調的舒適度等更高效和人性化，是排在滿足客戶滿意度的第一位。另外，很多項目已經將數字孿生技術的運用植入到日常的物業管理。比如華貿中心去年投入使用的app“華貿云”，除了可以一鍵完成進出樓、投訴、維修，每天還會發布園區新聞，一些優惠信息等，都能夠體現科技創新在運營中發揮的力量。六是應急和預案，除了物業管理應急手冊中所規定的內容，像疫情等不確定因素及突發性的事件，都已成為業主資產安全非常重要的內容。
除了安全，收益、資產保值增值的部分是業主最關注的部分。經濟震蕩會影響到資產的收益，包括出租率是不是降低了，租金收益是否按照業務計劃得到保障，客流降低影響提袋率也降低等等，這些都是我們每天面臨的問題。融資能力，是現在各個業主非常看重的，換句話說，這個項目真正的保值和增值最終能夠通過什么體現，在資本市場上值不值錢。無論你是做經營性物業貸款還是發REITs，都是看這個資產在市場上能不能有好的收益，也就是得到客戶的響應、追捧，表現形式是出租率高，客戶好，收益穩定。包括之前談到的大中修也好，節能、安全也好，都是直接影響到融資的。
社會效益部分，因為每一個房地產項目都是為城市做貢獻的，處于促經濟繁榮非常重要的角色。為城市做貢獻，包括稅收、就業、美好形象，以及一些比較優良的經營活動帶來的美譽度，這些都是政府非常看重的。
另外，如果在一個很好的經營前提之下，我們能夠做到優質資源和品牌的集聚，這一點也是能變現的。龍頭企業的進駐將帶來王牌效應，對于企業的社會效益的集聚能夠起到1+1大于3的效果。影響力提升，便能招到很好的企業；是很好的商業載體，人才也自然聚集；有了人才，商業也就有生意做，公寓也可以出租或是售賣，好的活動也會有人參與。所以，人才聚集也是政府和我們都非常關注的一個社會效益范疇。另外，好的企業也會在我們成長的過程中去適當地做一些公益和慈善，包括最近的地震捐款，都會出現我們各個資產方的身影。
以客戶為中心，優化服務和空間
客戶在關注什么？這個信息非常重要。首先，客戶非常關注自己企業的發展，關注自己的行業前景。我們要密切關注，或許一些新的領域可能會涉及到一些新的服務甚至空間的優化。
另外，客戶非常關注企業的成本控制。企業內部成本包括裝修、人工，還有日常消耗的耗材。外部的成本包括租金、物業費、加時空調、有償服務等。在南方，經常有客戶咨詢加時空調的服務及收費，因為南方天氣比較熱，所以北方常規的早八到晚七空調供應在南方有時是不夠的。很多企業要申請加時空調，這部分成本會在他們整個租賃成本中占非常重要的位置，所以我們也要關注到客戶的這個點，尤其像律師事務所行業，可能就這么一個點，我們要是給它解決了，可能就能爭取到這個客戶。
還有社會關系，每一個企業都希望得到當地政府的支持。包括在平時的經營過程中，有時候給客戶開一些注冊，甚至一些活動的綠色通道等，都是客戶非常需要的。另外，不論是商業還是寫字樓的客戶，社區圈層都是他們非常關注的。
關于共享經濟。共享就是大家希望獲得的更多，共享空間、共享服務等也是客戶非常關注的。
從選址來講，經營安全是非常重要的。硬件自不用說，還有環境和秩序的管理，包括健康、網絡安全。北京華貿中心CBD很多項目都是以金融類客戶為主，如果電力供給讓客戶覺得有一點瑕疵的話，這對于爭取客戶是非常不安全的一個因素。
管理團隊的能力。很多客戶有的時候會點名管理團隊，或者說點名指派一個人來做服務。實際上，客戶對于這位同事的能力、處理問題的能力、是不是站在客戶的角度去思考有關整個客戶的利益這方面，是非常看重的。
辦公效率和舒適度。有的項目推出一個app或者小程序管理訪客，但是客人使用起來會非常困難，就會覺得沒有效率，這個智能管理是失敗的。
從商務配套來講， “恰當”很關鍵。只要是能夠滿足一個公司日常的需求，員工的基礎的生活需求就可以了，并不是越多越好。
樓宇服務體系要健全，團隊工作有效率是目標。華貿運營app有一個投訴與建議的欄目，客戶的反饋能得到及時解決，從客戶的角度來說是非常重要的。
員工幸福感。讓員工幸福不僅是一般性企業的需求，那些高端大客戶更是非常關注。通過解決員工的核心需求提升幸福感，留住人才。政府在這方面也有很多政策，包括北京的鳳凰計劃等等。
社群和社會關系的發展。實際上就是公司選址的機會成本，我們希望在一個職場或社區交到朋友，碰到生意伙伴，這樣在這個職場、在這個環境里面都能夠有一個很好的發展，效率很高。
多樣化工作場景和豐富的社區活動。我們要結合客戶的一些痛點需求組織活動，比如華貿發現現在的職場更加年輕化，特別喜歡一些好玩、科技、互動性強的東西。雖然不是在商場，但是我們也希望能夠給大家一些商場里出現的好玩的東西，給大家的職場加點料。
實際上我們關注的點和客戶關注的點在很多方面都是一樣的，針對我們共同的點，只需要加強溝通，從業主的角度不斷地提升這些硬件和相應的服務，了解客戶，和我們的客戶建立起信任，以達到一種長期的合作，而不是應付的概念。
還有一個點，就是成本。客戶希望能夠控制成本，我們也希望控制成本，但是我們更關注的是我們自己的收益。兩者之間其實不是矛盾的，因為我們只有招進客戶才能有收益。所以從業主的角度，在這個關系里面就需要更多的付出一些。
從“新”思考，擁抱變革與創新
隨后，郝群從她個人的工作角度提了幾條建議，供大家參考：
首先，租賃方案多樣化。無論是空間、時間還是服務都要有彈性，就是不要太多的一刀切。在租期、租賃方式、交付方式上，除了標準交付，拎包入住或者一些硬裝的空間的提供也是當下業主可以提供的服務。讓客戶有更多的選擇，華貿曾經給客戶解決了一些周轉空間。現在蘇州華貿中心的項目專門做了三層挑空共享空間，這個空間完全是共享的，就像內部的花園一樣，從這個角度上來講，也是給客戶在租賃方案里面有更多的靈活度，給高層辦公人群多了空中花園。
其次，生態圈的服務。這一點對于綜合體的項目會稍微便利一些，可以把生態圈所有的優勢組合起來，比如說給圈子里的客戶提供法律、財務、市場推廣、科技創新等服務，讓公司和公司之間、人和人之間建立起一種關系，在這個關系中達到一些客戶的穩定。
第三，科技創新，實現降本增效。智能化這一部分可能需要業主多做一些。不僅是做了，還要讓客戶感受到這東西是有用的，比如機器人消毒、機器人掃地、機器人巡更等。
第四，良好的政府關系。我們給區域創造了就業機會、稅收等等，讓這個區域繁榮，政府就更喜歡這樣的項目，政府也更愿意與我們合作，給我們的租戶提供一對一的政策支持，所以要把政府關系好好用起來。
第五，要發展產業的招商。我們要結合自己每個項目的特色去分析可能要在哪些項目上、哪些產業上發力。先研究一下自己的特點，然后自然而然地就能吸引到一部分企業入駐。
最后，新的時代我們必須有合作精神，以客戶為中心，擁抱變革和創新，在共享經濟方向的指導下，直接面對新時代的寫字樓資產管理。
來 源：房訊網
