2023年全國房地產大宗市場交易量同比回升。零售、酒店及公寓/住宅類成為投資增速更快的資產類別。政府平臺公司、實業買家以及外資投資者皆在核心市場有所斬獲。隨著價格預期及買賣雙方策略調整，2024年投資市場預計維持活躍。
第一太平戴維斯（Savills）發布2023大宗交易市場回顧與展望，分析宏觀經濟形勢和中國大宗交易市場的變化趨勢，謹供各位參考。
市場概述
2023年全年，中國大宗投資市場完成交易總額達約人民幣2,239億元，同比上漲逾40%。隨著越來越多的業主將更多的資產投放市場，價格經歷不斷調整，險資和資金充裕的企業買家紛紛尋求收購機會，投資市場的情緒在2023年第四季度略有回升。
資產類別
縱觀2023年，商業、公寓/住宅及酒店交易總額增速位列前三，為更受投資者青睞的資產類別。
商業零售物業（含商辦綜合體）整體成交量共計約516億，境內買家占80%。零售REITs的加速發行使得該板塊吸引了更多投資人關注，然而，零售資產需要專門的資產管理團隊來確保運營標準，因此買家仍為一些大型機構平臺。
公寓/住宅，在2023年全年成交額同比翻番，為主要資產類別中增長最快的板塊。較大比例交易仍然是開發商之間在建資產的轉讓，或者是合資伙伴之間的股權轉讓。由于公寓/住宅市場現有項目存量少，出于標的資產與品牌定位契合以及回報率的考量，第一太平戴維斯看到越來越多的資本尋求開發和改造機會。
2023年全年共錄得21宗酒店資產大宗交易，多為豪華型酒店，買家多為擁有實業資產的企業。一些資金周轉困難或希望將部分投資組合重新分配到利基資產的業主正在退出酒店資產投資。隨著國內旅游業出現復蘇跡象，現金充裕的實業買家仍在尋求一線城市豪華酒店資產的購買機會。
辦公類資產（含商辦綜合體）在2023年成交額錄得下降，占比亦降至46%，但仍為支撐全國大宗投資市場活躍度的主要資產類別。傳統機構及基金投資者依舊謹慎的配置資產，市場成交多為有實業資產的企業及政府平臺公司。
工業/物流/數據中心的成交量在2023年全年同比下降23%。工業/物流投資市場回歸理性，全年成交量占總成交額9%。由于基金期限到期、需要償還債務或重新配置資產權重等原因，目前有許多優質的倉儲物流資產包正在出售。
買家類型
縱觀全年，非機構類買家來源仍以華東、華北及華南為主，華北買家資產偏好更為多元，來自華東及華南的買家則更為偏好購入辦公類資產用于自用或投資。
政府平臺買家
政府平臺為辦公類資產的重要買家，在2023年全國共成交19宗政府平臺為買家的大宗交易，占整體辦公類成交額的12%。部分富裕省份的政府平臺、新城投公司在一線及強二線城市租賃或購置辦公或產業園飛地以便更好地接觸產業上下游企業，為本地產業進行招商引資。
同樣在2023年，一些政府平臺公司的逆向飛地投資活動逐步出現在大宗交易市場。例如成都生物醫藥城、寧波奉化等政府平臺在上海張江區域購樓，不僅為了服務于自身的招商引資，更是對張江生物醫藥研發資源的充分利用，反哺本土的生物醫藥企業發展與生產制造。第一太平戴維斯認為未來有特定行業研發優勢的區域將吸引更多相關產業為主的政府平臺公司租購辦公類資產。
民企買家
回顧全年來看，市場下行期間，對投資回報、土地年限等指標更為敏感的機構投資者在市場出手更為謹慎。與之對應的是，眾多手握數十億以上的實業買家更多的活躍在一線城市的投資市場上。
隨著越來越多的優質甚至核心資產上架以及資產價格的折讓，為現金流更為充沛的實業買家提供了抄底一線城市核心資產的機會。更為長期的持有策略也為實業買家提供了穿越周期的自用、投資邏輯。擁有穩定現金流的辦公及酒店公寓類資產為實業買家更為青睞的資產類別。
外資買家
2023年全年外資買家成交額共計約328億，同比下降約13%，在總成交中占比進一步下降至15%。
值得一提的是，相比往年更為關注辦公類及工業/物流資產的投資，2023年外資大宗成交主要集中于產業園、酒店及商辦綜合體。此外，第一太平戴維斯也看到在以長租公寓為主的公寓/住宅存量市場，博楓、睿星、領盛等企業也在積極布局。
投資目的地
2023年全年一線城市成交額約1,640億，占全國成交總額約73%。其中深圳較2022年全年成交總額持平，京滬穗三個城市成交總額較2022年則皆錄得增長，一線城市整體同比漲幅約21%。其中，綜合體及商業資產的成交同比大幅上升。
2023年全年非一線城市成交總額約600億，其中成交額最高的二線城市城市包括蘇州、武漢、天津及成都。一些開發商及業主正在持續出售一些非核心資產來償還負債，買家多為當地企業作為自用、地方開發商及政府平臺。
2024年市場展望
主要資產類別在經歷近年來短期快速供應后逐步趨緩，但激烈的競爭依然存在，這也使得資產管理公司的運營能力變得更為關鍵。業主需積極維護項目質量，靈活調整定位和營銷策略以適應市場變化，并注重成本效益。
受到供應端影響，未來短期內租賃市場仍然存在不確定性，抗壓性強的核心區資產在可預見的未來仍將是投資人更為青睞的標的。中期來看，政府政策刺激經濟將推動租賃市場企穩，有望驅動資產估值的修復。
零售
中短期趨勢：REITs擴展后，投資者正在尋求優質資產
長期趨勢：低價收購核心成熟型資產機會構筑消費類REITs底層資產
2024年投資策略：自用型買家收購需求增加，價格敏感度較低
未來3年熱門細分行業：
· 社區零售
· 強二線城市核心區購物中心
來 源： 第一太平戴維斯
編 輯：liuy
