2023年，成都優質寫字樓市場供應小幅回落，共錄得五個樓宇交付，合計約34萬平方米，同比減少21.4%；天府新區攜近70%的新增供應邁入快速發展周期。著眼需求端，宏觀經濟環境不確定性尚存，年內租賃活躍度回暖有限；此外，行業調整及降本增效導致企業的房地產策略轉變，一系列優化整合、回遷自建樓宇等波動之下，最終2023年優質寫字樓凈吸納量錄得約2.7萬平方米。因此，市場整體空置率同比上升4.0個百分點至24.7%。
就甲級寫字樓而言，持續供應之下，然而年內租戶的承租能力因降本增效而走低，以及大面積退租案例多集中于甲級樓宇，導致甲級寫字樓市場的空置率于第三季度升至31.1%；但步入第四季度，隨著在談項目紛紛落定，尤其是頭部企業愈萬平方米的大面積需求，使得甲級樓宇吸納量有所改善，單季錄得4.2萬平方米，為近兩年來單季度最高水平，這也令甲級寫字樓市場的空置率于年末小幅回落0.2個百分點，最終錄得30.9%。
租金方面，以價換量貫穿全年，但上下半年表現略有不同。上半年業主對需求復蘇持觀望態度，租金調整相對保守，跌幅僅為0.6%；而到下半年，鑒于市場回暖不達預期，累計的壓力令業主采用更為激進的招租策略，租金水平加速下跌，跌幅達3.0%；最終，全市優質寫字樓的平均租金同比下跌3.6%。
新增需求按行業來看，TMT繼續領銜年內需求增長，占比25.6%；金融業及專業服務業緊隨其后，分別占比20.1%及13.2%。
其中，產業互聯網繼續主導擴張，尤其是頭部企業的大面積需求貢獻顯著，細分領域包括軟件系統開發、云計算及物聯網等領域，帶動產業互聯網占比TMT需求同比提升8.8個百分點至74.8%；隨著物流及供應鏈回歸正常化，成都電子商務穩步復蘇，并衍生相關辦公需求，帶動電商行業占比TMT需求增長4.4個百分點至7.4%。其次，金融業需求保持穩定增長，并持續展現對大面積的青睞，以非傳統金融、保險、銀行為代表的細分領域帶動金融業在1,000平方米以上大面積需求中占比第一，錄得24.4%。而專業服務業方面，商務咨詢、律所分別占比60.0%及24.8%，仍為主力支撐。
值得關注的是，成都消費市場的活力有效轉化為相關行業的辦公需求落地，而類經營業態亦助力業主回填空置率。其中，食品、酒類等快消品，運動品牌以及3C電子的消費需求衍生辦公需求，帶動消費品制造業需求占比增長2.9個百分點至4.9%；出國留學服務、語言培訓等企業年內積極擴張，且具備相對較高承租能力的醫美口腔等類經營性企業的需求也陸續落地樓宇，拉動消費服務業需求占比增長1個百分點至6.9%；而新渠道、新技術與零售貿易的加速融合發展亦推升行業需求占比增長0.9個百分點至3.4%。
分區域看，傳統商務區（CBD、東大街、人民南路及城東北）、城南（金融城和大源）及天府新區展現出對不同行業的集聚。非傳統金融與消費相關行業的需求積極落地傳統商務區，帶動租賃活躍度回升；TMT和傳統金融繼續匯集城南，全年59.2%的TMT需求落于此；物流、會展行業則因政策導向及國會中心帶來的產業聚集，衍生數筆需求落地天府新區。
展望2024年，成都優質寫字樓市場的新增供應回升，約66萬平方米的樓宇預計交付使用。其中，超57%的新增供應將落于天府新區，推動該板塊進一步擴張。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
