2023年西安優質寫字樓市場供應小幅下滑，整體市場共錄得2個寫字樓交付，合計約7.3萬平方米；其中甲級寫字樓占比68.5%。受部分本地業主租賃策略及對市場的謹慎態度影響，導致年內出現數宗延遲交付，新增供應同比下降28.8%。著眼需求端，整體市場需求相對活躍，雖年內宏觀環境不明確性增強及行業調整致使需求出現小幅波動，但全年來看，西安寫字樓市場需求仍具韌性，年內實現24.5萬平方米的凈吸納量，同比增加86.0%。市場需求的活躍，推動市場整體空置率同比下降2.8個百分點至29.4%。全年租金仍呈下行趨勢，可比項目租金同比下降4.0%至每月每平方米70.4元。
主導產業仍具韌性，動能轉換衍生辦公新需求。隨著西安的產業發展及城市基礎架構得到持續提升，西安優質寫字樓市場需求隨之變化。2023年西安甲級寫字樓新增需求顯示，房地產建筑業、科技互聯網、金融業及專業服務業持續主導西安優質寫字樓市場新增租賃需求，分別占比21.5%、18.8%、13.8%、9.5%。房地產建筑業再度領跑市場需求。其中超66%來自建筑工程及建筑設計類企業的新租需求。隨著西安都市圈、西咸一體化、“北跨”發展等重大戰略進程的加速，重點項目及民生工程類基建項目不斷推進，帶動建筑工程類需求穩步增長。西安數字經濟發展進程的加速，支撐科技互聯網類需求極具韌性。2023年前三季度，西安數字經濟核心產業增加值占GDP比重超過9%，超額完成年初目標。其中，工業互聯網領域的大數據、人工智能、云計算等持續發力，帶動軟件系統開發類需求占比不斷攀高，占比40.0%。消費互聯網則以非盈利性質及在線職業、素質教育等線上教育機構的新設立需求為主。此外，年內錄的多宗科技互聯網類企業降級至乙級或其他類型物業，折射出具有人員密集特性的科技互聯網企業在不確定的宏觀環境之下展現出對性價比更高的訴求。金融行業需求位居第三，其中資產管理、投資等新興金融業的需求占比較高。2023年上半年，西安市金融業增加值同比增長7.6%。同時位列全國十大區域性金融中心，并成功躋身全球金融中心城市。疊加獲批“雙中心”城市等宏觀利好機遇，科研及產業優勢的突出促使更多投資機構進入西安尋找機會，成為金融類企業租賃需求增長新動力。
此外，近年經濟不確定性和監管環境的快速變化促使咨詢、合規、商業訴訟等專業服務需求不斷增長，而生物醫藥、裝備制造、電子信息制造、新能源等作為西安新興支柱產業，其發展前景也推動了該類行業的寫字樓需求擴張。年內，如生物醫藥、工業制造、能源及公共事業等行業的租賃需求皆出現較大幅度的增長。
辦公策略調整引發需求結構轉變。宏觀環境不確定性的增強促使企業愈加關注自身的成本結構。對租賃成本的管控推高全年小面積段的租賃需求增長，即500平方米以下面積段的成交占比高達75.5%。同時，對裝修等前置成本的關注推動市場精裝房源的熱度走高，年內，提供“拎包入駐”服務的第三方辦公服務運營商的新增需求占比全市達7.9%，且以靈活性更高，更聚焦于對企業辦公的前置成本節省的本土第三方辦公運營商的擴張為主。同時隨著租戶租金敏感度提高，以成本為導向的甲級樓宇間搬遷置換和降級需求凸顯，年內錄得多宗頭部企業大面積降級搬遷案例。
展望2024年，西安寫字樓市場將迎來45.4萬平方米的新增供應，其中超過86%為甲級樓宇。供給放量疊加，不少優質項目在2024年將面臨較大面積的租戶到期退租風險，租金表現仍將承壓下行。需求端來看，隨著經濟的進一步復蘇，金融和專業服務的需求將保持穩定增長。同時年底發布的《西安市推動數字經濟高質量發展若干措施》再次明確提出要加快數字基礎設施建設和支持數字產業發展，數字經濟的加速發展將持續衍生科技互聯網類辦公需求，產業需求動能不減。
2023年，西安零售物業市場持續回暖，多個運營商通過輕重資產方式積極加碼布局，零售形態推陳出新。全年共迎來7個新項目開業，新增供應約49.7萬平方米，其核心、次級商圈分別占比6%、94%。分區域看，核心板塊迎來一個調改購物中心正式開業入市，為小寨及南二環片區增加零售多樣性。城西、城北、高新片區分別入市一個優質零售項目，增加片區商業活力。此外，近郊商圈迎來三個項目入市，進一步滿足近郊區域消費人群需求的同時激發片區消費活力。2023年全年，得益于西安政府通過舉辦促銷費活動、推出消費補貼等措施提振消費信心，加速消費市場復蘇，零售市場表現有所回暖。全年空置率同比下降0.3個百分點至10.5%。同時，年內錄得核心片區一個購物中心項目退市。全市租金仍處下行通道，同比下降3.0個百分點至每月每平方米252.0元。
需求方面，2023年餐飲業態回暖顯著，新增需求占比31.0%，較去年同期增加2.7個百分點，仍為主要需求來源。本地餐飲連鎖品牌積極擴店推動餐飲類業態占比主導市場需求。其中如灶砙、淮陽韻、辣呦中國菜及蘭湘子等品牌均在不同片區的購物中心內開出多家門店。同時，咖啡茶飲品類新意不斷，除了M Stand、Manner、瑞幸咖啡、庫迪咖啡等咖啡品牌持續擴張外，國潮元素迎合本土消費者偏好，包括霸王茶姬、茉莉奶白、茶話弄在內的中式茶飲品牌需求亮眼；新式檸檬茶以及酸奶等特色品類表現突出，諸如茉酸奶、檸季手打檸檬茶以及林里手打檸檬茶等品牌多區位積極布局。潮流運動品牌助力時尚類業態穩居次席，占比27.9%。年內，Bipolar、Boneless、PSO brand等國潮品牌在西安開出首店。戶外運動品牌HOKA、lululemon、on昂跑、BROMPTON等持續加碼西安市場。體驗業態方面，“情緒消費”升溫推動“解壓松弛”類新業態需求增加。如射箭、Live house、KTV、室內沖浪等釋放壓力、彰顯生活態度類品類于年內積極拓店。
存量物業開啟大規模迭代調整，“騰籠換鳥”拉開核心商圈煥新序曲。年內，多個購物中心、百貨項目開啟新一輪大規模的調改，通過重新定位、外立面及內部改造、業態調整等方式進行局部或全盤改造。如龍湖星悅薈曲江店通過對外立面、內部裝修及入駐品牌等方面的調整改造成為龍湖全國首個星悅薈升級為天街的商業項目。同時，核心商圈迎來多個項目的集中改造。隨著城市的擴容從量變到質變，西安零售市場逐漸形成以大型區域購物中心為核心的多中心格局，疊加原有的核心商圈居住人口下降帶來消費嚴重下滑，近年來作為核心商圈的鐘樓片區錄的數十家零售項目退市，遺留大量待改造存量物業。本年度，在城市更新進程加速的推動下，鐘樓商圈開啟大規模存量改造：原西大街銀泰百貨在銀泰百貨退出后推出古風街區長安霓裳里，依托鐘樓商圈文旅資源通過打造室內文旅景觀，引入歌舞演繹、特色小吃、漢服、酒店等業態打造沉浸式文旅體驗；中大國際南大街店則將項目自身重新定義為“以生活休閑為主導的感官體驗型商業”。通過豐富業態多樣性并對外街車道兩邊外立面、穹頂進行改造，以豐富游客及既有消費客群的購物體驗。與此同時，解放路板塊中悅薈廣場、蘇寧易購廣場及民生百貨則將通過“商改辦”模式盤活閑置存量。未來核心商圈在城市更新進程中，以其自身文化基底、成本價格優勢及交通地位的加持，將置換更多商務、零售的多元業態共生體，繼而共同帶動市中心商務活躍度的提升。
2024年西安將迎來近45萬平方米的新增供應，有望進一步完善包括高新、曲江等非核心板塊商業布局。同時，隨著如西安萬象城及宜家薈聚等重量級項目的入市及老舊項目完成調改，西安零售市場將再次迎來快速發展、整合調整期。此外，隨著品牌商對西安零售市場關注度的持續增加，或將有更多首進品牌隨新增項目落地。
2023年，西安大宗交易市場共錄得9筆成交，已知交易額達10.5億元，同比上升20.7%。
目前已經成交及正在進行的交易均為資產交易，交易標的資產類型愈發多元。年內成交標的包含3宗購物中心、3宗寫字樓、2宗倉儲物流及1宗酒店。隨著西安文旅市場熱度的不斷攀升，零售、酒店等新興地產獲得更多關注，同時市場基本面的持續復蘇有望帶動大宗交易市場的投資活躍度與資產多樣化水平同步提升，而寫字樓租賃市場的持續復蘇反彈也有望進一步提升投資者對于西安寫字樓物業的投資熱度。買家類型方面，本土化特征明顯，包括私人投資者、企業和本地國資企業。此外，區政府的城建公司及城更基金等國資背景機構也開始下場物色優質資產。增值型投資機會將愈發受到關注。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
