2023年，廣州寫字樓市場共錄得10個項目落成，總計70.7萬平方米，供應量同比增加28%。新增項目集中在琶洲和金融城，占全市體量80%以上。全市新項目落成時平均出租率為30%，比過往五年的均值40%有所下降。其中，業主自用以及關聯企業升級進駐總面積超過10萬平方米，帶動全市吸納量在年內“低開穩走”，至年末共計27萬平方米，同比增加41%，顯示市場需求有所恢復。
新舊項目之間及各區域之間的吸納表現分化。從全市來說，新項目的租賃成果貢獻了超過九成的吸納量。分區域看，琶洲和金融城的凈吸納量占全市接近90%，而天河體育中心區域和越秀商務區年內錄得負吸納，這兩個傳統商務區的寫字樓平均樓齡超過15年，面臨著租戶流失的挑戰。珠江新城年內累計錄得3.6萬平方米的凈吸納量，但如果撇除去年落成的次新樓宇的去化，區域市場仍出現負吸納。由此可見，租戶對于品質升級的追求是影響租賃決策的重要因素。
縱觀全年的新成交，搬遷需求占比72%，為2018年以來的高位。其中從周邊非優質寫字樓升級搬遷的占比穩定在30%左右，優質寫字樓之間的搬遷成交占比較以往年份有提升。這反映出租戶的策略仍然保守，對擴張活動保持謹慎，偏向于商務區內甚至是同區搬遷的溫和試水。從行業的成交表現來看，全年的主力需求結構和去年一致，前四位分別是TMT，金融業，專業服務業和消費品制造業。其中TMT的比例同比提升了4個百分點至32%，主要得益于線上游戲從周邊園區升級到金融城，以及琶洲區域的平臺互聯網、商用軟件以及大數據公司的擴張和升級；金融業多點開花，除了錄得基金公司的大面積交易外，保險、期貨、證券和金融科技類均錄得搬遷成交；專業服務業的成交面積超過半數由律師事務所的積極活動帶來，新租、擴租和升級搬遷各有體現；消費品制造業中，年內以化妝品電商部門的騰挪為主，去年較為活躍的食品和汽車類租戶暫未見顯著成交。
隨著新供應持續放量，廣州寫字樓市場空置率自2020年持續上浮，2023年年內累計上升3.2個百分點，至18.2%，是自2008年以來的高位。充裕的可租面積和市場需求復蘇程度未如預期，引致租金繼續向下波動。年內全市租金累計下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一個百分點。
盡管國內經濟復蘇受國內外宏觀經濟環境，及國內產業結構調整的影響，但受惠于消費反彈，假日經濟及展會經濟所帶來的旅游及商務人流的顯著增長，2023年廣州餐飲旅游消費逐步復蘇。同時，廣州市及各區級政府發放了多輪消費券，也提振了本地零售消費。
就具體的供需情況而言，2023年新開業優質項目減少，而吸納則顯著提速，帶來了全市空置率的改善。廣州優質零售物業市場全年錄得三個項目，共18萬平方米的新增供應，同比下跌45.9%。其中兩個項目共12萬平方米優質商業面積于第四季度開業。而年內凈吸納量則達到22.2萬平方米，錄得100.2%的同比上升。盡管受零星傳統大型超市及百貨閉店的影響，2023年新增供應理想的開業水平，部分商場調改的完成，以及商場積極的去化舉措帶動下，推升了整體的凈吸納量水平。空置率從第二季度起連續三個季度下跌，按年下調了2.9個百分點至年末的8.3%。
2023年商場業主積極的招租策略和靈活的讓利措施，帶來租金的下調，但卻有力地帶動了空置的去化。全年廣州首層租金下調2.8%，租金降幅在下半年逐步收窄至第四季度環比下跌0.4%，年末報每日每平方米24.9元。其中，核心商圈全年下跌1.8%，降幅顯著低于非核心商圈全年4.0%的跌幅。這主要得益于大部分核心商圈都是廣州主要的旅游目的地，受游客顯著增長所帶動。非核心商圈需要付出更高的租金代價去獲得品牌的青睞。而核心商圈的優勢還反映在空置率的下降幅度（3.8個百分點），顯著高于非核心片區（2.5個百分點）。
從業態上看，廣州優質商業中餐飲業態的成交占比持續攀升，占全年成交數量的44.6%，同比上升5.6個百分點，五年來在數量占比上首次高于零售業態（37.1%）。從進一步的業態細分顯示，2023年成交占比前五位的業態分別為特色餐飲、時尚服裝、茶飲咖啡甜品、娛樂運動體驗和快餐。其中，特色餐飲和茶飲咖啡甜品的成交占比顯著提升，分別同比上升3.9及1.8個百分點。包括湘辣辣、薩莉亞和九毛九旗下的慫，在2023年都表現活躍，在廣州優質商業物業中，錄得11家、8家及7家的成交。而新能源汽車的拓展重點則由購物中心轉向街鋪，在優質購物中心的擴張顯著放緩，僅錄得1.9%的成交占比，較2022年下降3.6個百分點。
在首進廣州的品牌方面，國際品牌集中于零售業態，國內新進及廣州本地初創品牌均以餐飲業態居多。2023年國際品牌的廣州首店中，超過八成品牌都是零售業態，且均位于天河區的購物中心。OTB集團旗下MM和MM6首進廣州；而天河路也積極引入了國際知名香水香薰品牌的獨立門店。在餐飲方面，國內及本地餐飲集團也在新領域進行嘗試，包括呷哺呷哺旗下的日式燒烤子品牌趁燒，廣州本地西餐品牌卡朋開設粵菜館小悅東山，以及茶飲茶理宜世在粵式糖水上的新嘗試。
展望2024年，優質項目供應有限，廣州將迎來三個共26萬平方米的新增優質商業項目的開業，分別位于番禺區、海珠區和黃埔區。經過2023年的較快去化后，廣州整體租金水平有望在2024年保持企穩。但商圈及商場間將出現分化。受惠于旅游人流的核心商圈、實力運營商的成熟項目，以及位于新興住宅區且周邊供應稀缺的項目將更受品牌青睞并獲得租金增長的機會。而競爭激烈的非核心片區，和處于消費者培育期的項目，恐怕將只有其中的佼佼者才能獲得品牌的積極進駐。
廣州倉儲物流市場在2023年的空置水平跌宕起伏，年供應及吸納量均創歷史新高。全年供應量達到107.2萬平方米，近五倍于2022年的數值，使空置率在上半年曾一度被推升到高于20%的水平。幸得第三季度跨境電商成交的爆發，惠及包括保稅及非保稅在內的高標倉市場。該需求趨勢在第四季度延續，花都新增供應43,000平方米的非保稅干倉被跨境電商整租，第四季度空置率從第三季度的低位進一步下跌3.4個百分點至年末的2.5%，較2022年末下降了7.4個百分點，更較2023年第一季度的空置率高位下降了19.4個百分點之多，全年凈吸納量高達130萬平方米。
廣州倉儲物流空置去化的優異表現，得益于跨境電商的快速擴張，這也令珠三角倉儲物流市場走出了一波區別于國內其他區域的行情。大型跨境電商平臺為配合海外拓展計劃，避免重現2023年年初的爆倉困境，積極在珠三角承租倉庫，打造全球供應鏈基地。按照CBRE統計，年內主要跨境電商平臺在廣州錄得15宗，共117萬平方米的高標倉庫新成交及擴租。而在珠江口西岸鄰近廣州的城市，合共錄得33宗約295萬平方米的成交，其中75%的園區是以整租（包園）的方式承租。跨境電商的整租偏好，尤其利好具有大面積空置或整棟空置的物業。
相較于跨境電商，其他小面積的高標倉需求則沒有在疫情結束后完全恢復，影響了租金表現。除跨境電商以外，年內僅錄得相對較少的成交，如第三方物流和汽車零部件制造商等的成交。小面積空置的去化周期普遍較長。并且，國內大型物流倉儲運營商普遍采取更積極進取的租賃策略，因此年內租金有所松動，全年租金同比下跌2.3%。尤其在第二季度，受當季空置率高企影響，租金錄得年內單季最大的環比跌幅（-1.8%）。而隨著下半年空置率重回個位數水平，租金跌幅顯著收窄并于第四季度維穩，錄得0.1%的環比跌幅至年末的每日每平方米39.1元。
與此同時，位于增城的“東部公鐵聯運樞紐”年內出讓多宗物流用地，顯示該特大型物流樞紐的建設正在快速推進中。2023年廣州出讓的工業用地中，共20宗地塊174萬平方米的建設用地面積帶有倉儲用途，其中63%的土地面積位于增城區，20%位于南沙區，另外12%位于花都區。增城區“東部公鐵聯運樞紐”有望在未來幾年快速崛起為廣州重要的物流倉儲設施核心片區。
佛山高標倉儲物流設施的租賃表現與廣州市場相似，同樣是跨境電商青睞的城市，尤其是佛山北部的三水區和南海區。2023年，佛山僅一個項目共13.5萬平方米的倉庫落成，而年內凈吸納量則高達35.7萬平方米，一舉扭轉2022年負吸納的頹勢，并且空置率還一度在第三季度末低至2.8%。盡管年末有所上調至7.0%，但仍比2022年末減少了8.2個百分點。租金表現方面，與廣州不同的是，佛山由于供應稀缺，高標倉空置率年內保持在個位數水平，去化壓力主要在某些片區，租金季度下探幅度最高的第二季度為-0.7%，下半年租金下行放緩，全年錄得-1.1%的同比租金下跌。
2023年，廣州投資市場錄得22宗成交，成交金額總計154.7億元，同比減少4.3%。成交資產類別涵蓋寫字樓、零售物業、酒店和廠房等，以成交金額計算，寫字樓的占比最高，達到79%。
近年來房地產企業出于增加資金流動性的目的而加速處置資產，使開發商出售持有物業成為主要的標的來源，本年的成交延續了這一特點。按宗數統計，開發商類企業在賣家構成中占比接近九成。從買家類型來看，廣州和周邊城市的買家本土化特點明顯，包括私人投資者、企業和本地國資企業。相較于機構投資者，私人投資者更青睞于總成交金額五億元以下的物業，因此他們更容易把握良機快速完成交易。另一方面，自用型企業買家是需求主力，成交金額占比接近40%，同比增長15個百分點。年內錄得銀行、保險公司、科技企業和消費品制造業等多家企業購入新建寫字樓作辦公自用，區域覆蓋金融城、魚珠、科學城和廣州南站等新興商務區。
從交易方式看，本年度司法拍賣成交增多，年內錄得四宗，涵蓋寫字樓、裙樓商業和工業廠房等類型。其中南沙區的工業廠房罕見地以54%溢價成交。另外，其他區域還錄得其他另類資產成交，如太平人壽收購番禺的木棉人家養老社區，本地國資平臺公司收購海珠區商務園區。可見新經濟地產物業持續受到關注。
來 源： CBRE世邦魏理仕
