CBRE世邦魏理仕最新發布《2024年中國房地產市場展望》報告認為，居民消費的進一步修復是今年經濟增長的主要動力。伴隨疫情“疤痕效應”進一步減弱和就業市場的逐步改善，2024年居民消費信心有望底部抬升，并推動疫情期間的超額儲蓄持續釋放。展望2024年，CBRE預計中國經濟將進一步向常態化運行的潛在增速回歸，全年有望錄得4.6%的GDP增長。
在這一宏觀經濟預期下，報告指出，商業地產市場的租賃需求將呈現不同程度的回升。歷經前兩年低迷表現的寫字樓凈吸納量有望重回增長通道，高標倉儲和優質零售物業的需求將在國內消費持續復蘇的推動下穩步攀升。投資者的總體情緒逐步改善，租賃市場的復蘇節奏將帶動大宗物業交易的活躍度。
我們將分四篇發布《2024年中國房地產市場展望》報告的主要發現，逐篇分析寫字樓、倉儲物流、零售物業、物業投資等板塊的發展趨勢和機遇。
2024年寫字樓租賃需求溫和復蘇
2023年寫字樓租賃市場復蘇不及預期，全年凈吸納量為277萬平方米，略高于2022年的歷史最低值。
展望2024年，隨著中國經濟逐步向高質量增長邁進，企業經營預期擺脫疫情影響后歸于明朗，寫字樓租賃需求將底部回升。CBRE預計2024年全國凈吸納量達400萬平方米，為2020至2022年均值的90%，與2019年水平相當。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
租戶擴張意愿略強于疫情三年
CBRE《2023年中國區寫字樓租戶調查》顯示，未來三年42%的受訪企業計劃增加國內辦公面積，擴張意愿較疫情三年（2020-2022年）的37%抬升。
高能級政策接連出臺提振民營和外資企業信心
2023年下半年以來，促進民營經濟發展壯大的“31條”、優化外商投資環境的“25條”等頂層政策接連出臺，破除民營和外資企業市場準入壁壘，提振投資信心，優化營商環境。
今年1月出臺的“浦東23條”（《浦東新區綜合改革試點實施方案（2023—2027年）》）在制度創新和高水平開放方面進一步突破，有序放寬電信服務、醫療健康等外資準入限制，支持符合條件的外籍人才擔任境內企業要務等措施預計將大幅提升外資來滬、來華的信心。
金融和互聯網行業回暖
人工智能、先進制造的
需求增量仍可期待
根據Capital IQ對主要企業的營收預測，兩大寫字樓需求主力行業——金融和互聯網行業的增長預期將在未來兩年持續改善，這將為2024年寫字樓租賃市場的逐步回暖奠定基礎。
業務轉型和對外開放利好非銀金融租賃需求擴張
2024年，金融行業的租賃需求仍將主要來自于證券、保險等非銀機構。
保險行業從疫情中復蘇的勢頭明顯。國家金融監督管理總局披露的數據顯示，2023年實現原保險保費收入5.12萬億元，同比增長9.1%，增速為2020年以來最高。
與此同時，國內證券機構加大財富管理、資管、投顧業務發展力度，并相應新設及將營業部升級為分公司的轉型將持續釋放對優質寫字樓的需求。此外，去年底央行和外匯管理局旨在進一步提升QFII和RQFII資金管理便利的征求意見稿亦有望在今年促進相關外資金融機構在華業務的擴張。
人工智能高速成長，
平臺互聯網需求有望企穩回升
科技互聯網行業中，人工智能仍將是高速成長的熱門領域。企查查數據顯示，2023年人工智能相關新企業注冊量同比攀升24%，增速同比加快6.5個百分點。大量創新企業的出現和持續活躍的融資預計將為今年的寫字樓需求帶來增量。
此外值得一提的是，在業務調整和成本管控等措施初步顯效之后，去年四季度起，平臺互聯網企業的租賃需求出現回暖跡象，租賃成交量環比增長85%。
先進制造勢能強勁，消費服務顯著回暖
根據獵聘網的統計，2023年應屆生新發職位同比增長前五的細分行業分別是：AI大模型、新能源、新材料、新能源汽車和網絡信息安全。可見，除互聯網科技外，高技術制造已經成為中國產業升級和就業增長的另一重要引擎。
高技術制造企業對研發設計、營銷服務以及管理支持崗位的強勁需求正在成為寫字樓租賃的新勢能。2023年以新能源汽車為代表的車企及下上游寫字樓新租成交量同比增長84%，并推升整體制造業需求占比突破10%。
疫情后消費場景的完全修復令旅游休閑、餐飲和生活服務等行業的經營情況顯著改善，2023年消費者服務和住宿餐飲企業新租交易量和占比均錄得2019年以來的最高值，此類租戶的需求也有望在2024年迎來持續的增長。
綜合以上對各行業寫字樓需求趨勢的判斷，CBRE預計2024年一線城市和杭州、成都、武漢、西安等高技術行業集聚的二線城市的租賃活躍度將保持領先。
未來三年供應充沛
利好租戶升級擴張
未來三年寫字樓市場供應保持充沛，年均供應量780萬平方米，與疫情前五年的平均水平相當。其中，受疫情期間延遲項目交付的影響，2024年全年新增體量預計將超過800萬平方米。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
供需平衡仍利于租戶方，
但一線城市核心區高品質樓宇緊俏
結合前述需求預測來看，2024年整體寫字樓市場仍將處于對租戶方有利的供大于求態勢，全國整體空置率繼續上升至26%左右。
在供應品質方面，2024年全國甲級寫字樓新增供應占比84%，一線城市高達97%，支持租戶升級型租賃需求的釋放。
從供需比分析來看，一線城市供需關系相對健康。上海和深圳過去三年的凈吸納量與未來三年新增供應比例超過70%，而隨著朝陽CBD、麗澤等板塊的項目交付告一段落，北京的這一比例接近130%。
一線城市核心商務區的超甲級和甲級樓宇可租面積將保持緊俏。未來三年一線城市超甲級和甲級新增供應中僅有6%位于核心商務區，預計其空置率水平在2024年為11.7%，與2023年持平。
升級需求將持續流入
一線城市新興商務區
成本和品質的平衡是企業當下尋求最優化房地產解決方案的關鍵。CBRE發布的《2023年中國區寫字樓租戶調查》顯示，七成租戶希望未來寫字樓租金占運營成本比重保持不變或更低。與此同時，“升級至更高品質的樓宇”已連續三年成為租戶未來房地產策略的前三選項。
在此背景下，CBRE預計一線城市新興商務區將成為2024年租賃需求流入的活躍區域。
基于對過去三年（2021-2023年）市中心乙級寫字樓租金變動和目前市中心乙級樓宇和新興商務區甲級樓宇租金差的分析，我們認為，2024年租戶將位于一線城市市中心乙級樓宇的辦公室向新興商務區升級搬遷仍可實現不同程度的租金成本節降。此外，新興商務區充裕的可租面積也為租戶推進整合擴租等企業房地產戰略決策創造了有利條件。
注釋*：租金成本變化率=2021至2023年市中心乙級租金變化率+2023年新興商務區甲級和市中心乙級樓宇租金差，租金為有效租金。
以上分析選取的市中心商務區包括：北京朝陽CBD、金融街、中關村、燕莎、東二環、王府井；上海南京西路、淮海中路、陸家嘴、人民廣場、徐家匯、竹園；廣州珠江新城、天河體育中心、越秀；深圳福田CBD、華強北、蔡屋圍、車公廟。
選取的新興商務區包括：北京麗澤、石景山、望京、奧體；上海前灘、徐匯濱江、北外灘、浦東世博、黃浦濱江、虹橋商務區、大寧、火車站；廣州琶洲、萬博；深圳前海、蛇口、寶安CBD、南油。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
大部分城市租金跌幅收窄
一線城市核心商務區最具韌性
受新增供應和空置率走高的影響，2024年主要一二線城市寫字樓租金將繼續下跌，但租賃市場情緒改善有望令下行動能放緩。CBRE預計，2024年全國寫字樓平均租金指數將同比下滑2%，較2023年收窄1.3個百分點。
分城市來看，一線城市租金走勢將普遍強于二線城市，市場韌性主要來自于新增供應有限的核心商務區的超甲級和甲級樓宇。其中，空置率維持在10%左右的上海南京西路、深圳福田CBD有望率先實現租金企穩。在升級搬遷需求的推動下，北京麗澤等成本優勢明顯的新興商務區也有望迎來租金向上拐點。
與此相反，空置率較高或需求補給疲軟的華北及中西部二線城市2024年租金跌幅仍然較大，止跌企穩還需要更長的周期。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
來 源：CBRE
編 輯：liuy
